深圳明文禁建类住宅 开发商去化难度加大

　　深圳明文禁建“类住宅” 开发商去化难度加大

　　郭敏敏

　　继北京、上海、广州等热点城市对商住房项目严格调控之后，深圳的调控靴子终于落地。

　　5月12日，深圳市规土委发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称《通知》），当中明确规定商业办公研发用房的建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，并对建筑平面设计规范和套内建筑面积所占比例提出了明确要求，五年内有效。

　　《中国经营报》记者实地探访了融创、奥园等开发商在深圳的“类住宅”项目发现，置业顾问的表现颇为谨慎。商业办公类项目一改以往强调项目“公寓”属性的偏好，置业顾问反复说明产品为商业办公项目，没有居住功能，而产研用房类在建未批售、已建已批售的项目则均表示不会受到新政影响。

　　记者发现，政策力度虽不及北京“限购”，但也掐断“类住宅”的扩张空间。对此，世联行首席工改顾问董极以及多位业内人士认为《通知》对于已报批建设的项目不会受到影响。不过，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉则指出：“‘类住宅’调控逐步收紧是大趋势，现阶段仅是抑制增量，存量‘类住宅’仍可能被进一步调控，比如叫停在售物业或因判定为违建物业被要求拆除整改等。”

　　“类住宅”增量被截断

　　早在2017年1月，就有上述《通知》意见稿在业界流传，与最终敲定的《通知》相差无几。在此之后，有接近国土局的人士透露相关部门已在严查“类住宅”项目。

　　记者注意到，《通知》直接截断了“类住宅”项目的增量，明确指出商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计；卫生间、茶水间、阳台（含露台）及各类管井、烟道、风井等应集中设置，严禁限制外墙凹槽的设置等。

　　同时明确单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积小于或等于150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。

　　对此，李宇嘉则指出：“‘类住宅’建筑事实上均为非法建筑，开发商此前一直在打政策擦边球。此次《通知》的下发也是政策缺位的补齐，同时利于房地产市场更规范化发展，有效抑制‘类住宅’产生。”

　　董极看来，目前处于前期规划的大部分项目计划把一定量研发用房转化为居住功能的操作手法在现有政策下已行不通，不可质疑的是工改工市场将面临残酷的竞争态势。

　　据深圳中原研究中心数据显示，截至2016年底，深圳由厂房、办公楼、商铺改造的公寓比例占全市整体公寓比例的30%，存量面积接近30万平方米。另据世联行综合事业部统计，2017年研发用房的整体供应量达60万平方米以上，未来5年工改工市场将迎500万~800万平方米的供应体量。

　　现有项目不受新规影响？

　　《通知》下发后第五日，本报记者实地探访了融创、奥园等开发商在深圳的“类住宅”项目发现，置业顾问的表现颇为谨慎，已报批在建项目均表示不受新规影响。

　　“我们是办公性质的产品，户型面积段全部在50平方米以下，无阳台，厕所均是集中设置。”宝安银鸿大厦项目置业顾问向记者介绍。在问及项目是否具备居住属性时，对方表示产品交付后业主可自行装修，但项目无独立洗手间及厨房，也未预留有相关管道，并不适宜居住。

　　尽管如此，该项目产品套内建筑面积设计远不符《通知》要求。在问及《通知》是否会影响项目实际交付时，其表示：“我们的项目已经建好，不会受到新规影响。”现场销控公示显示，项目已销售过半。

　　然而，记者注意到另一已建未售的产研用房项目融创智谷（原莱蒙创智谷），该项目相关负责人对记者表示：“我们的项目规划早已完成，《通知》对我们影响不大。”

　　与此同时，已批售的产研用房项目奥园峯荟置业顾问介绍项目时也表示，该项目和以往一样并未有改动，户型面积从33平方米至142平方米不等，内置阳台、厨房、独立洗手间等，由于项目已批售并不会受到《通知》影响。

　　奥园广深区域相关负责人在接受记者采访时也回应：“在目前的政策下，奥园峯荟项目不会受到影响，项目早在2016年就已经取得了预售证，完全是按照当时的政策和法规进行的报规报建并取得了预售证。目前政策主要是针对新项目在建筑法规方面进行要求，而该项目是已经完全取得预售证达到预售条件的，所以《通知》对奥园峯荟项目没有影响。”

　　对此，李宇嘉指出：“‘类住宅’项目本身不合法，很多项目前期报建的平面设计图并没有问题，而是在报批完成后打政策擦边球更改了实际建筑设计，不排除后续在建项目验收因不符新规被要求整改的可能。”

　　专家：开发商去化难度增大

　　尽管对现存“类住宅”项目，开发商在销售口径方面都认为不会受到《通知》影响，仍可维持原有规划进行销售，但在《通知》下发后，受访专家均认为开发商面临的去化压力会增加。

　　“研发用房户型面积规定不得小于180平方米，小户型的切割被禁止无疑会加大开发商的销售难度，从而对其造成一定的压力，资金回笼减速是这类开发商将面临的一个难题。就目前而言，不少大型房企在调整运营思路，也有向产业地产方向转变。”董极表示。

　　而在李宇嘉看来，“‘类住宅’项目的开发商的运营思路仍以套现盈利为主，在对此类项目调控越来越紧的市场预期下，开发商销售肯定会受到一定的影响，若开发商想要转自持运营，在当前的条件下，很难实现盈利。”

　　同时，上述分析人士还指出，目前新规仅对“类住宅”增量有所抑制，不排除进一步出台细则调控存量“类住宅”的可能，比如叫停存量“类住宅”的销售，待其全部整改完成后再入市。

　　值得一提的是，5月17日上海宣布停止审批公寓式办公项目，未交付项目必须全面整改。深圳是否会随后跟进，仍需进一步观察。