困难的局面能够推动整个行业的变革 访链家集团董事长左晖

　　困难的局面能够推动整个行业的变革 访链家集团董事长左晖

　　周丽

　　在各地陆续出台严厉的房地产调控措施后，存量房市场的重要性和实际作用逐渐显现。同时，“购租并举”已然成为当下热词和焦点。从国家高层领导的重视、反复提及到写入《政府工作报告》，租赁市场的重要性日益显现。在政策以及市场驱动下，各方力量争相涌入，掘金存量房市场和租赁市场。

　　在左晖看来，房地产供给侧改革主要包含两个命题：一是如何激发存量房的供给侧改革；二是基于对于“房子是用来住的，不是用来炒的”的观点的理解，左晖的理解是，“住的房子不一定是买的，也可以是租的”。这两个命题正是链家的业务重心，左晖对这两个命题的理解和思路决定着链家未来的发展方向。作为带领链家走过16年的领路人，左晖将如何理解房地产中介市场？如何面对风云变幻的新形势？对未来的规划是什么？为此，《中国经营报》记者专访了链家集团董事长左晖。

　　让品质租房成为一种生活方式

　　《中国经营报》：随着一线城市商品住宅供给不断收缩，房地产逐渐从增量市场转化为存量市场，二手房交易规模持续扩大，如何通过存量房的供给侧改革，帮助老百姓满足住房的需求？

　　左晖：购房层面，应该通过盘活闲置存量、完善交易制度、加快信息共享、经纪人职业化来提高存量房的流通效率，等同于增加供给，拉升供给弹性；租房层面，应该通过增加租赁供给、明确租赁权利、规范交易秩序、培育专业机构，将租房市场规范化，让租赁成为一种生活方式。购房与租房双管齐下，最终实现租购并举，老百姓安居乐业。

　　《中国经营报》：2015年以来，中央多次明确提出，要建立购租并举的住房供给体系，这也是我国房地产市场化改革以来的重大转变。请问你如何理解“购租并举”？

　　左晖：购的层面，2016年，中国房地产交易总额中，二手房占比首次超过40%，比2015年大幅提高。北京、上海、深圳的二手房成交量已经达到新房的2.2倍、3.3倍和2.4倍，在南京、天津、厦门、重庆等越来越多的城市，二手房的发展势不可挡。过去几年，以一线为代表的热点城市新房供给能力越来越弱，预计未来将进一步下降，在这种情况下，如果二手房供给不能补充需求，就无法建立多元化的弹性供给体系，房价的上涨刚性也难以根本上改变。

　　在租的层面，更多地发挥市场和机构的力量，让品质租房成为一种生活方式。从目前的情况看，租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一。首先，政府在租赁住宅的供给上一直发挥主导作用，从廉租房、公租房到一系列各种形式的保障房住房，市场化的力量没有得到充分发挥。以成熟市场美国和日本对比，新增的住房开发中，绝大部分是开发商以及各类机构通过自持、运营或管理的方式用于租赁。其次，增量的供给目前仍处于主导地位，存量资源的盘活利用不足。在租赁供给不足最为突出的一线城市，仍然存在大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业，激活存量的空间远远大于增量供给的空间。这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

　　《中国经营报》：现实生活中，中国人看重买房的执念很深，这种观念能得到改变吗？租赁真的能成为一种生活方式吗？

　　左晖：东亚人都有热衷买房的执念，“有土就有财”的传统观念一直在延续，大家都要去买房子，这个事情好像在全世界都很少。如果没有房的话就娶不着媳妇了，我觉得这是很匪夷所思的事情。我自己34岁才买第一套房，有12年租房或者住棚户房的经历，所以知道这里面到底有多大的问题、多大的痛点，我们明显看到这是非常大的一个市场，同时我们也觉得大家非要去买房子是一个挺没有道理的事情。

　　其实这背后反映出一个问题：住宅的租赁市场亟待发展。目前整个中国租房市场体量仍然很小，中国城市一年的租金大概是1万亿元左右，相比10万亿元的新房和6.5万亿元的二手房交易，只占到约6%的比例，与国外相比差距也非常大。租赁生活的形成离不开四点：一是充足的租赁房源供给；二是租赁权益的有效保障；三是交易过程的便捷、安全；四是专业机构不断提升的租赁服务体验。

　　开始做租赁时并没觉得是“风口”

　　《中国经营报》：链家研究院发布的数据显示，2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿元，2020年大概是1.6万亿元，2025年大概是2.9万亿元，2030年将会超过4万亿元。你对未来租赁市场怎么看？

　　左晖：第一，未来会有越来越多的人群和家庭进入租房市场，并停留更长的时间，租房周期会延长。今天无论是全国层面，还是一线城市，我们的租房人口占比都还比较低，未来有比较大的提升空间。除了这个比重的提升，更重要的是，越来越多元的人群会进入这个市场，租房不仅仅是年轻人的选择，未来，我们将会看到，已婚家庭、甚至已婚有小孩家庭、中高收入群体等都可能进入并停留在这个市场。

　　第二，越来越多的房屋用于出租。这包括两个含义：存量方面，更多的业主将房屋用于出租，更多的存量闲置房产如国企资产、政府建设的公租房、廉租房等通过更加专业化和机构化的管理进入出租市场。增量方面，开发商会将一部分新增开发用于出租和持有，政府也会将一部分土地供应单列用于出租，特别是对于新市民的住房需求，可能考虑通过在工业园区建设更多比例的职工宿舍等。

　　第三，租赁市场日益成为房地产市场的重要组成部分，成为经济增长的动力之一，成为产业转型的动力之一。美国和英国的房地产出租业在房地产业总收入中占比分别为31.97%和41.35%。租赁行业的发展也是经济增长的驱动力，一方面，租赁行业产业联动效应十分明显，每一笔对住宅租赁的投资，必然带动建材、家具等上下游产业的投资成倍的增长。另一方面，租赁市场的发展更能刺激消费增长，促进服务业升级转型。租赁行业也是促进城镇化发展的引擎。租赁行业的发展可以带动大量的就业，吸纳人口进城；同时，租赁行业的发展，可以保障入城居民的居住需求，使其能真正“落户”。

　　《中国经营报》：如今租赁成为各方追逐的风口，链家早在5年前就开始布局租赁市场，当时是怎么考虑的？

　　左晖：链家5年前开始做“自如”（链家旗下的长租品牌）的时候并不觉得是风口，只是结合自身的经历觉得这个行业是难点和痛点，觉得租赁市场有很大的品质提升的空间。如果构建一个生态帮大家解决租赁的问题，我们觉得是很有意思的一件事。

　　我们也注意到开发商涉足租赁市场，开发商加入是未来很重要的方向，鼓励开发商涉足这个领域，开发商应该把自己10%的目光投入到自持的物业里面去。链家愿意跟开发商合作，由开发商拿地把房子盖出来，剩下的那些累活儿可以交给我们来做，我们来帮开发商管理、做后期的服务。

　　《中国经营报》：目前多家互联网企业涌入二手房和租赁市场，试图发挥线上的流量优势抢占市场，一度有互联网中介宣称要超越链家，链家有过担忧吗？

　　左晖：房地产经纪行业是重度服务业，纯做线上的交易平台是很难的，肯定要在线上和线下很深度地去运营，因为消费者需要的是有品质的物业、有品质的生活、有稳定的租期、比较好的服务等。以提供较好的保洁服务这一项举例来说，目前能做好的其实非常少，更不用说其他方方面面的服务。如果这些解决不了的话，消费者体验就不会好，体验不好长久经营效益就无法保障。

　　轻平台的生意在服务行业里面机会不大，在服务平台里面如果要想做出一些成绩的话，需要做的比较重，所谓重就是要在线下做很多事，线上化可以优化消费者效率，但如果不进入线下消费的服务交付环节，那服务的品质是难以保证的，因为必须要有face to face（面对面）的服务环节。因此，要想做好这个生意并不容易，考验着运营者的管理能力等方方面面。核心还是对消费者产生价值，未来没有什么线上的服务行业、线下的服务行业，每个人都要线上化，然后每个人都要服务落地，要垂直运营。

　　链家的生意逻辑

　　《中国经营报》：近5年来，规模化、专业化的租赁运营机构在租赁市场中占据了越来越重要的地位。与个人业主和职业二房东相比，专业化机构化的租赁机构优势在哪里？

　　左晖：目前我国租赁市场发展滞后，很大程度在于专业租赁机构参与租赁市场的程度太低，渗透率太低。目前我国机构化的租赁占比非常低，只有5%左右，对比美国和日本，其机构化渗透率都在30%以上，日本超过80%，因此其拥有发达的租赁市场。

　　租赁市场一度以C2C散户租赁模式为主，而C端是不太会在这个事情上投入的。不投入就很少有匹配的租赁产品，C对C的交易没有精华租赁，导致租赁品质不够，市场不稳定。所以一定需要很多机构参与，机构会看得更长远，所以更愿意去投入，机构化的投入之后品质会提高，整个系统变得更稳定，只有这样才真正解决让租赁成为一种生活方式的问题。

　　链家数据显示，机构化的租赁服务为租户生活带来了多方面的改变：第一，租赁住房当做家来看待，65%的租户会拿出1000元以上的金额来进行租赁房屋的布置；第二，79%的租客认可租赁的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不错的选择；第三，租赁周期的拉长，目前租期为415天，几乎是社会租赁平均租期的2.5倍；第四，业主出租意愿增强，机构化为业主打理闲置房屋解除了后顾之忧，又能带来稳定的现金流。

　　《中国经营报》：近期全国各地房地产调控陆续升级，相关政府部门也开展了针对房地产和中介市场的专项整治，对此你怎么看？

　　左晖：最近政府出台的房地产调控系列组合拳，是维护房地产市场秩序、促进房地产业健康发展、确保市场回归理性的重要举措。至于对链家的影响，我们会更长远地去看，短期的起伏是正常的，长期的稳定最重要，今后，我们会继续践行“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，自觉遵守规则和秩序，促进行业健康发展。

　　深度 做难而正确的事

　　左晖1992年大学毕业后，成为了一名“北漂”。毕业后的左晖选择了与销售沾边的工作，他尝试过电脑销售、软件销售，还做过保险代理。2000年左右，北京个人买房的比例大增，但对应的房产信息却极度不对称，深有感触的左晖开设了一家房产信息平台，并在第二年创立了北京链家房地产经纪有限公司。16年间，左晖从一家不到40名员工的小门店，发展成为如今销售额突破万亿规模的企业，成了中国房地产中介行业的老大。

　　2014年底至今，链家开展了一系列大刀阔斧的改革：商业模式更新、业务线重构、异地收购、大举扩张、互联网应用、服务承诺升级等。但随之而来的关注、赞美、质问、批判也接踵而来。左晖曾多次表示，“很多人总说我们是房地产行业，但我们觉得自己是服务行业。”也许正是基于这种认识和定位，转型之后的左晖把不少精力都花在了诸如收集数据、组建研究团队等看似不着边际的工作上，目的只有一个：提升服务品质。

　　“中介行业仍是百废待兴，存在很多市场机会，也有太多问题亟待改进。”左晖甚至认为，如果房地产行业一直处在一个相对较差的市场环境，或许正是推动中介行业进步的重要因素。“所有人的日子都没那么好过的时候，困难的局面其实能够推动整个行业的变革。”左晖说。中介行业在过去几年发生了一些变化，但变化并不快，真正改善消费者过程体验的变化并不多，但是，这些小变化却让链家有了更多向客户靠拢的机会。

　　“我非常抗拒捷径。”左晖直言，链家的成功从某种程度上证明了一件事情，只要你有价值，慢慢做，做难和正确的事，市场就会给你回报。不论是真房源，还是不断升级完善的服务承诺，抑或是高专业度的金融能力，这些重活儿都让链家投入了非常大的人力、物力。左晖认为，“我们必须去做这些难而正确的事，这是我们这代人的宿命。如果不能把这些事做好，那么二手房的生意我们不干也罢，失去行业价值和社会价值是没有意义的。”

　　他的精神与信念，诸如“慢就是快”“做难而正确的事”等，于无形中影响着这个企业的价值观；他管理企业的手段，诸如定战略、建班子、带队伍、半军事化的培训和考核制度等，于有形中塑造着这个企业的气质与特质。

　　“这个国家不需要永远追逐烟花的公司，你只会干容易干的活儿，稍微难一点儿的活儿不会干，但是不代表别人不会干，我相信新一代的企业会填补这个事情。”左晖清晰的判断，或许也是送给未来中国房地产中介们的箴言。

　　本版文章均由本报记者周丽采写

　　老板秘籍

　　租房市场的主要问题突出表现在供给主体和供给渠道单一

　　首先，政府在租赁住宅的供给上一直发挥主导作用，从廉租房、公租房到一系列各种形式的保障房住房，市场化的力量没有得到充分发挥。以成熟市场美国和日本对比，新增的住房开发中，绝大部分是开发商以及各类机构通过自持、运营或管理的方式用于租赁。其次，增量的供给目前仍处于主导地位，存量资源的盘活利用不足。在租赁供给不足最为突出的一线城市，仍然存在大量闲置的、未被充分使用的私人房源、工业和商办物业，激活存量的空间远远大于增量供给的空间。这需要专业化、规模化管理与运营机构的发展以及配套政策的落地。

　　机构化的租赁服务为租户生活带来了多方面的改变

　　租赁住房当做家来看待，65%的租户会拿出1000元以上的金额来进行租赁房屋的布置；第二，79%的租客认可租赁的生活，表示如果租的很好，一直租下去也是不错的选择；第三，租赁周期的拉长，目前租期为415天，几乎是社会租赁平均租期的2.5倍；第四，业主出租意愿增强，机构化为业主打理闲置房屋解除了后顾之忧，又能带来稳定的现金流。

　　左晖简介

　　左晖，1971年出生，1992年毕业于北京化工大学计算机应用专业，北京大学EMBA，现担任链家集团董事长。同时担任中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、北京市房地产中介行业协会副会长、全联房地产商会副会长。链家集团创立于2001年，陆续推出“二手房交易资金托管”、阳光交易模式“三方协议”、“真房源”规范等，致力于引领中国房地产服务行业健康规范发展。链家集团是一家集房产交易服务、资产管理服务为一体，以数据驱动的价值链房产服务平台。链家地产作为链家集团核心品牌，提供二手房交易、新房交易、租赁、装修等服务。目前已覆盖北京、上海、广州等28个地区，全国门店数量约8000家，旗下经纪人超过14万名。2011年，链家集团推出O2O长租公寓品牌“自如”，管理着40000套价值3000亿元的房屋资产，为超过60万自如客提供高品质租住产品。