房地产调控对五类目标设硬杠杠：一切都是为住开路

　　房地产调控设硬杠杠，一切都是为“住”开路

　　4月6日，北京市住建委发布消息，将为“新北京人”专项分配公租房和自住房。仅仅几天时间，这事儿就落地了：燕保•马泉营家园和燕保•高米店家园两个公租房项目，已经开始正式登记，北京户籍和非北京户籍的无房职工，都可以提出申请。

　　据说两个项目都非常受欢迎，登记人数大大超过了房源总量，最终谁能幸运入住，还需要通过摇号来决定。

　　为什么说入住公租房是“幸运”？因为“居京城，大不易”，现在北京房价这么高，租一套普通的二居室，每个月的租金怎么也得大几千元。而这两个公租房项目，每平米月租金标准不到40元。一套60平米的房子，月租金是2000多元，在北京绝对算是便宜的。一年下来，租金这块就能省个一两万元，几年下来负担减轻就更加明显。

　　北京市统计局公布的数据显示，到2016年底，北京市常住人口2172.9万人，其中外来人口807.5万人，占常住人口的比重为37.2%。在这些外来人口中，就有很多是在北京工作的“新北京人”。尽管这两个项目可配租房源只有400套，远远不能满足“新北京人”的需求，但毕竟是开了个好头，也让更多的人有了盼头。

　　实际上，北京从三月份开始，就密集出台多项房地产新政，加大房地产调控力度。限购政策不断加码，从“认房又认贷”到学区房、平房实现全覆盖，最大限度地遏制炒房；在严堵的同时也在加紧“疏”，2017年北京将建30万套住房，包括产权类住房25万套，租赁住房5万套，更多地向刚需倾斜。

　　所有的这些举措，目的非常明确：就是落实“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，稳定市场预期，让房地产回归“住”的属性。政府释放的信号这么强烈，那些还在挖空心思炒房的人，是不是也要思忖一下，“顶风炒房”风险越来越大、空间越来越小，该住手就住手吧！

　　“五类”调控目标首次明确，方便各地“对号入座”

　　坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，除了各地根据自身实际出台调控政策外，中央部委也在加强顶层设计，建立长效机制，进一步稳定市场预期。日前，住建部和国土部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，对房地产调控“因城施策”设置硬杠杠，首次明确了住宅用地“五类”调控目标：显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停。

　　明确“五类”调控目标，等于给了地方政府一把尺子，量一量自己处在哪种情况，然后“对号入座”。比如，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，就要合理增加住宅用地；去库存任务重的城市，则要减少以至暂停住宅用地供应。那房价上涨压力不大、也没有去库存任务的城市咋办？《通知》没有提，但麻辣姐认为这个好办，您维持现状就好。但也要保持警惕，关注房地产市场的动向，防止热炒苗头出现。

　　然而，有了“五类”调控目标，在具体操作上还可能拿不准。比如，一些城市房价不涨压力都不小，那住宅供地到底是要“显著增加”，还是要“增加”？房地产库存量多大需要停止供地？ 正是考虑到了实际操作的问题，两部委对“五类”目标划出了硬杠杠：

　　——对消化周期在36个月以上的，应停止供地；

　　——36-18个月的，要减少供地；

　　——12-6个月的，要增加供地；

　　——6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　不少围观群众发现：哎，说好的是“五类”调控目标，怎么上面只规定了四种情形？麻辣姐仔细看了一下，这里面没有提到“持平”的情况。那么，什么情况属于“持平”？应该是在“增加供地”和“减少供地”之间，这个消化周期为18个月以下、12个月以上。

　　这次两部委《通知》还特别强调，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。有了这些硬杠杠，地方政府房地产调控的随意性就减少了，人们对“面粉”贵过“面包”的担心也少了。

　　“城市政府有意无意把房价往高推，为什么这么搞呢，是因为卖地有收入。”中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，一些城市住宅用地普遍是偏低的，需要加快推动土地制度改革。因为如果地价过高，就会成为生产运营各方面最大的成本，整个城市运营成本上去以后，就失去了竞争力，城市相当一部分产业可能会衰落。得到了一个卖地收入的芝麻，最后把整个城市转型升级服务业的发展、创新发展的大西瓜给丢了，捡了芝麻丢了西瓜不合算。

　　建立长效机制，住宅用地要有中期规划

　　《通知》还提到了一点，特别重要：各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查，资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

　　也就是说，房企拿地必须是自有资金，不能靠贷款出高价。这意味着，“去杠杆”不只体现在购房者的房贷上，还延伸到了“购地”这个源头，这个约束力也是蛮大的。花自己的钱才知道心疼，房企在竞价买地时，就要好好掂量一下自身实力，价格太高能否承受得了。

　　在建立房地产调控长效机制方面，两部委也有动作。要求各地依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期五年和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县应编制完成，并向社会公布。

　　话音刚落，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》就出台了，还真是立竿见影！今后5年，北京计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

　　日前，中国社科院财经战略研究院发布的《住房市场发展月度分析报告》认为，从长期看，要稳定楼市需要从土地、税收和金融三个方向，加大住房供给侧结构性改革，形成房价稳定的长效机制。

　　这份报告还特别指出，三四线及以下城市由于市场容易量较小，更难以经受投机冲击。这些城市往往购房政策宽松、可用金融杠杆很高，只要被投机者盯上，房价可以在短期内实现翻番，进而又吸引更多的人加入财富游戏。调控楼市不仅需要坚持因城施策，还有必要从宏观角度，逐步降低投资楼市总体金融杠杆。即使在库存相对较高的三四线城市，也必须从住房的居住属性出发来制订楼市政策，避免采用鼓励投机、加杠杆、推高房价的方法来去库存。（人民日报中央厨房·麻辣财经工作室 李丽辉）