六安红达义乌小商品城 售后包租疑违规

　　六安红达义乌小商品城“售后包租”疑违规

　　本报记者 王献留报道

　　日前，饱受诟病的商铺售后包租模式在安徽六安红达义乌小商品城（下称：宏达义乌商品城）再次上演。接到当地市民反映后，3月12日，《中国产经新闻》记者赴六安对红达义乌小商品城宏达环球广场营销中心展开实地暗访。

　　商铺“售后包租”5年

　　宏达义乌商品城位于六安市金安区东部新城三十铺。资料显示，该项目由六安市鸿金置业有限公司开发，投资商为安徽宏达集团。该项目是全国光彩事业重点工程、安徽省861重点工程、安徽省工商联指定重点扶持项目。

　　宏达义乌商品城宏达环球广场营销中心就设在项目地的路边，紧邻312国道。3月12日下午，记者来到宏达义乌商品城宏达环球广场营销中心，营销中心接待大厅里人来熙往，有的来看楼盘、有的来签订商品房买卖合同，一派人气旺盛景象，接待记者的是置业顾问杨帅。

　　杨帅向记者介绍说，目前正在销售的是37号楼的3层和4层，每层6000平方米，共12000平方米，均是售后包租形式对外销售。还有两栋的4层也是售后包租，暂时还没销售，每层也是6000平方米，共计也是12000平方米。

　　《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。建设部曾于2006年5月22日发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开发商以“售后返租”或“变相售后返租”的方式销售未竣工商品房。同年，建设部、国家发改委、国家工商总局又下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，规定对承诺售后包租返本销售的，要予以严肃处理，且不再区分销售的是不是“未竣工商品房”。

　　那么，具体的售后包租模式是怎么运作的呢？杨帅向记者表示，包租5年，前3年租金每年是购房款的7%，合计21%，直接抵扣房款。比如，100万的商铺，交79万就可以了。第4年、第5年按实收租金的9∶1分成，业主得9，运营商得1。

　　根据记者的“投资”意向，杨帅向记者推荐第37栋4100号商铺作为购买参考并演算投资回报：面积99.3平方米，单价6535.82元，总价648549元，交10000定金，一次性付款享受九八折，即635578元。再交10000元团购费，享受九二折团购价优惠，即584732元。前三年租金21%（第一年7%、第二年7%、第三年7%）计122793元一次性抵扣房款，实付总价461938元+10000（团购费）=471938元。10000元团购费不冲抵房款，也就是说，10000元买个团购价资格。

　　由多个部委组成的处置非法集资部际联席会议于2010年出台的《防范和打击非法集资宣传教育规划纲要》明确指出，房地产领域“售后包租”是非法集资行为的主要表现，要求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的，一经发现要严厉查处。

　　红达义乌商品城售楼宣传彩页明确载明，“实践证明，近10年来，很多商家投资商铺赚的钱甚至远远超过做生意赚的！”、“抢30-80平方米精装商铺，做大牌房东，稳赚到家。”同时，还列出“关联市场创富案例”。

　　《房地产广告发布规定》第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

　　就“售后包租”模式售房行为，北京市京鼎律师事务所主任律师张星水认为，丰厚回报的背后，其实质是开发商的融资行为，开发商将简单的房产销售变成了金融产品销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，难脱违规集资之嫌。

　　对于记者“购买”的商铺是否属于独立门面问题。杨帅说，在房产局备案的是一间一间隔开的，销售时没有隔开，房的界线以钉的钉为标记，以直线为准。没有隔开的原因是，根据承租商老板的需求隔开。如果事先隔开了，不符合商家的需求，打掉重新隔，造成浪费。

　　涉嫌偷税漏税？

　　问及发票按多少开，购房合同按多少签订，杨帅明确向记者表示，商品房买卖合同按471938元签订，发票按471938元开。

　　为什么不按照返租前价格开发票呢？杨帅向记者解释：可以少缴税，你这间商铺可以少交9000多元的税。

　　“依据税法，房地产开发企业采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后的价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发企业商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应同商品房销售价款一并按‘销售不动产’征税。购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额取得的经济利益，应考虑参照相关规定按‘服务业——租赁业’税目征税。”张星水表示。

　　暗访结束后，围绕红达义乌商品城“售后包租”的合规性、投资户利益如何保障、是否涉嫌偷税漏税等问题，记者向开发企业六安市鸿金置业有限公司的法人代表杨世平快递采访提纲。遗憾的是，投递员对记者说，六安市鸿金置业有限公司接电话的人说，其单位没有杨世平这个人，故此拒签快递。