聚变：调控加码之下 全国楼市站上十字路口
记者 罗韬 陈淑贞 蔡胤 张歆晨
[ 随着调控砝码不断增多加重，政策成效也不断地从量变向质变转化，一旦政策叠加效应完全显现，市场必定迎来剧烈变局 ]
刚刚过去的3月无异于又一个楼市转折点。第一季度全国多个城市的房地产市场任性上涨，但当新一轮地方调控大潮此起彼伏，国内楼市的心态已在3月末悄然发生改变。
有统计显示，3月份地方调控频率有增无减，共有41个省市出台了67次调控，其中涉及限购限贷的调整有33次。
易居（中国）执行总裁丁祖昱认为，随着调控砝码不断增多加重，政策成效也不断地从量变向质变转化，一旦政策叠加效应完全显现，市场必定迎来剧烈变局。
史上最严厉调控
今年“两会”期间，关于房地产市场的论述主要围绕如下几个关键词：稳房价、去库存、棚户区改造和长效机制。其中，抑泡沫和去库存政策并举将是贯穿全年的调控思路。随后的3月成为调控政策密集出台期，除了一、二线城市升级限购外，部分三、四线城市也加入了限购大军。
3月17日前后，北京、石家庄、广州、郑州、长沙、保定六城出台加码住宅限购、限贷的措施。其中，第一财经记者梳理发现，就在“遏制热点城市房价过快上涨”写入政府工作报告前后，20天内，全国17个城市密集出台了楼市调控新政。
北京一向是全国限购最严的城市。继去年“9·30”之后，2017年“两会”结束之后，北京市场再次进入频繁调控周期。3月17日的新政要求，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。这意味着，只要名下住房曾办理过贷款，即便已卖出、已过户，再次购房仍按二套执行。
随后，北京又相继出台对离婚以及学区房的限制，并于3月26日收紧商办交易。北京3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，新建商办最小分割单元不得低于500平方米，而在建商办也只能销售给公司。不仅如此，二手商办销售也被要求符合严格条件，商业银行也将暂停对于个人购买商办的个人购房贷款。在商办“末班车”效应退去之后，业内普遍预计，4月份北京商品住宅市场成交量将快速降至冰点。
继北京实行“认房又认贷”后，广州也迅速跟进。3月30日晚间，据广州市人民政府官网消息，广州市人民政府办公厅发文，规定自2017年3月31日起，居民家庭新购买的住房，需取得不动产证满2年后，方可转让或办理析产手续；非广州市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。
而在此之前，已经有深圳、上海两个一线城市以及合肥、厦门、南京、苏州、南昌等五个二线城市采取了“认房又认贷”措施。广州新限购措施包括户籍单身（含离异）限购1套，以及提高非户籍社保连缴年限至5年。
随后的3月底，全国楼市又迎来一波调控潮。3月28日上午，浙江丽水市住房公积金管理委员会第十二次成员会议审议通过了调整公积金贷款提取政策，丽水将自4月1日起调整公积金贷款提取政策。3月30日消息，从4月1日起，河北承德市也将对住房公积金贷款政策进行调整，提高了住房公积金贷款首付款比例，暂停办理部分县区住房公积金异地贷款业务，同时调整“二套房”贷款认定标准。
同样在3月30日，山东省淄博市房产管理局发文，要求从4月1日起，购房人同一楼盘最多买两套，网签价格只能在预售价格10%范围内浮动；否则需向信息中心报备或办理预售价格变更手续之后，方可网签。此外，山东青岛市国土房管局也于3月30日发布通知称，青岛市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。这已是青岛市在今年3月15日后，再次发布的楼市调控政策。
三、四线城市成交活跃，也是今年开年房地产开发投资增速强势回升的重要原因。综合国家统计局数据与交通银行金融研究中心的统计数据来看，今年1~2月份全国开发投资同比增长8.9%，房屋新开工面积同比增长10.4%。以上增长均超市场预期，中西部投资增速较高也与其销售火热相对应。土地购置面积增速转正，同比增长6.2%。
交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对第一财经分析称，接下来限购范围还有扩大的趋势，调控政策执行力度也可能进一步提升。市场不应低估抑泡沫调控的决心，从当前的形势来看，保持合理的价格弹性是首要任务。不论是一、二线还是三、四线城市，凡是出现脱离居住需求、房价涨势较猛的过火情况都可能招致灭火措施迅速跟进。
开发商态度由乐转忧
多个城市密集出台新一轮紧缩调控政策，调控城市由热点一、二线城市转变为环一线周边三、四线城市。在这样的政策环境下，所有房企都感受到了压力存在，内部目标开始更加谨慎。
绿地香港董事局主席陈军认为，政府一系列的政策限购、限贷、限价非常明显，中央也明确房子是用来住的，不是用来炒的，这些非常明确的信号传递给市场造成很大的压力。
融创中国董事长孙宏斌公开表示，对房地产市场非常悲观，融创去年10月份后没有再拿地，2017年也将以并购为主。实际上，他从去年底就开始警告本轮调控力度幅度超过以往，“这轮调控史无前例的严格，我对市场非常悲观”。
克而瑞数据显示，2016年第三季度是融创拿地高峰，为2143万平方米，其中60%地块以收并购方式获得；第四季度融创获取土地1150万平方米，收并购比例更是达到82%。
不只是融创中国，万科同样开始对后市表示出了审慎的态度。万科在2016年业绩发布会上，对2016年新增存货减值合计约8.4亿元，涉及一个老项目和六个新项目。这七个项目分别位于七个城市：辽宁大连、营口、抚顺，江苏镇江、南通，浙江宁波，四川南充。
从业内的分析看，万科计提的减值主要是因为万科对这些城市的楼市持悲观预期。
同样对未来保持谨慎的还有绿城中国，在其2016年度业绩发布会上，绿城中国行政总裁曹舟南直接提到了目前的风险问题。
对于今年的市场，曹舟南更是保持悲观的态度。他认为，去年国内新房成交量是11.6万亿，可是约5万亿购买力是投资购买。而今年房地产政策调控明显加强，因此成交量应该会降到7万亿~8万亿。面对这样的下降幅度，他认为很多开发商规模不可能增加很快。
出于这样谨慎的情绪，绿城将自己的销售目标也定得非常保守。曹舟南表示，绿城房产销售目标约700亿，代建销售目标约200亿。
禹洲地产董事长林龙安说：“房价单向上涨的年代已经结束，中国房地产进入稳定增长时代。2017年中国房地产市场调控措施不会放松，因城实施，分类调控将是今年楼市的主旋律，因此保持合理的增速才能平衡风险。”
林龙安指出，和规模相比其很关注盈利数据，我们希望把每个项目利润率做高。
策略变化的背后是对风险意识的加强，而几乎每家房企都开始不断寻求并购方式获取土地。
融信中国董事局主席欧宗洪表示，内地竞争越来越激烈，现在很难把握市场，仍看不清楚走势，未来会倾向于并购的方式进行扩张，预计未来三到五年的增长率保持不低于50%的水平。
林龙安认为，未来收购将成为房企获取项目的一个重要途径，而今年的下半年也将是获取项目的不错周期。
别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。大家最悲观的时候，往往是市场转机的到来。对于很多开发商而言，虽然意识到今年的风险，但是依旧会保持一定的增速，希望通过周期变化来进一步扩张自己的规模。
恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧认为，从2009年到今年，国家在进行宏观调控，大的企业都是稳定地增长，未来要挤进前十，企业销售额需要达到4000亿元，高一点的销售额需达到6000亿元~7000亿元。
也有一些房企高管向记者透露，其今年的内部销售目标依旧是同比增长100%，面对高压的市场大房企可能需要更好的周期把控能力和产品能力才能够在红海中突围。正如孙宏斌所言，未来十年是大房企的钻石十年。
不得不说，2017年的春天必将是写入房地产史册的一个春天，整个行业迎来了历史最严的调控政策，而标杆房企在第一季度的销售额却创了新高。
在这个强者恒强的时代，大房企开始不断扩张并进一步提高行业集中度，而中小房企则面临更多的压力。但是行业的周期伴随政策调控已经开始出现，价量齐跌也开始让所有的房企感受到了压力和无奈。
易居中国（企业）CEO丁祖昱认为，现在市场已经被政策不断影响开始价量齐跌，大家不应该过度乐观，政策的叠加必然导致市场走向发生变化，此前是政策向左市场向右，接下来很可能市场也将转向右边，因为购房者的心态必然会在累积的政策面前发生改变。
购房者观望心态滋生
一波又一波的调控来了，带着深刻的时代印记和管制意味。
行业普遍认为，在通过设置购买门槛、限制定价、收紧流通性等措施影响实际的买卖交易之外，调控政策对房价走势预期的扭转、对购房者心态的影响最为深刻。
过去两年的楼市大年中，投资者通过低买高卖赚得一桶桶金，完成新的财富积累，但这个群体是现行新政的主要阻击对象。严苛的政策、不明朗的未来使投资客从乐观变为审慎，最终逐渐离场。
中指院数据显示，2017年第1~12周，其所监测的十个重点一、二线城市中，武汉、上海和广州成交面积仍稳居前3名。从累计同比来看，除南昌和广州分别增加34.01%和21.30%外，其他城市均呈下降态势，深圳同比降幅较为明显，达79.22%，其次是苏州，同比降幅超七成。
同时，调控政策也误伤了刚需。例如广州，3月17日深夜，房产限购升级政策出台，购房社保年限从三年改为五年。非户籍人口购房需付出的代价更高了，突然多出的两年社保将部分购房者挡在门外。在深圳购房社保从三年改成五年后，作为四个一线城市中限购政策最为宽松的广州（此前购房社保年限为三年），曾一时承载了不少购房者置业的计划。
意向购房者陈女士在辞去效力两年的广州某公司工作后，服务于深圳某单位，但为了不浪费此前已在广州交纳的两年社保并不断缴，陈女士到了深圳后，依然向单位申请交纳广州社保。如无意外，陈女士将在2017年7月在广州交纳社保满三年，并获得购房资格，但是新政的出台打乱了她的计划。陈女士告诉第一财经记者，她已放弃在广州买房的想法，为方便计，已决定把广州交纳的社保、公积金迁移到深圳，并把深圳列为购房置业的首选之地。
然而，目前深圳的楼市环境也不乐观，去年10月出台“深八条”以来，深圳新房交易一蹶不振，房价更是跌破5.5万元/平方米。
据深圳中原研究中心统计，3月份，深圳新房推售16.3万平方米，批售14.1万平方米。市场供应恢复至1月的水平，但相比新政前，批售与推售仍显乏力。3月新房成交价格为54730元/平方米，环比小幅下跌0.1%，这是自“深八条”新政后首次跌破5.5万元/平方米的均价。此外，3月仅成交803套新房，总建面约8.03万平方米，成交量刷新了2009年以来的最低位。
截至目前，在其他一、二线甚至三、四线城市在调控中风声鹤唳时，深圳政策环境相对稳定，自“深八条”后未曾出台新的调控措施，政策暂时没有再次收紧的信号。
但这并不意味着安全。在多个城市相继出台新的调控政策甚至短期内一再升级加码政策的情况下，深圳出台新政的压力有增无减。
李女士从2月看房至今，曾在3月中旬的二手房回暖潮中感到熟悉的恐慌感，但很快地受全国楼市调控潮影响，预期转向保守。李女士至今仍未出手，她告诉第一财经，“目前大家都在等，看看深圳新一轮调控政策会不会落地，最近业主的放盘数量减少了，政策出台前的观望情绪比政策出台后还要浓厚，不论购房者还是业主。”
作为地域特征显著的一个特殊市场，房地产在城市之间的变现分化极为显著，未来，这种分化仍将持续显现。但可以确定的是，随着各地调控政策的加码，企图通过买房获利的投资行为已无法持续，这将在很大程度上改变市场走势。
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