楼市乱和涨背后中介魅影:违规代理商办项目 哄抬房价

　　楼市乱和涨背后的中介魅影

　　相关政府部门后续应该注重稳定购房者对楼市的预期，避免楼市出现异常波动，其中很重要的就是对中介行业进行监管

　　法治周末记者 肖莎

　　在北京密集调控楼市的这10天里，房产中介也频频被查处。

　　3月26日，北京市住建委主任徐贱云带队，分组对国奥村、海淀区中关村第一小学、东城区史家小学、西城区实验二小等区域附近的房地产中介门店进行现场执法。

　　因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。

　　3月25日，北京市住建委还公布，麦田红玺台店等12家中介因违规经营被关停。

　　此前，北京市住建委曾召集链家、我爱我家、麦田、华熙、存房、金色时光、爱屋吉屋、易合、金城阜业、中原北京市十大中介机构负责人进行集体约谈。

　　在过去一年多疯涨的二手房市场上，中介是最直接的受益者，也是参与者。

　　中介哄抬价格

　　中介之间互相哄抬价格并非秘密。

　　北京的孙颖在换房的过程中，亲身感受了中介抬价的利和弊。

　　在卖房时，孙颖所售房屋的市场价大约在450万元（总价）左右，卖房的时间点是在去年的12月初，因为930新政，北京楼市尚未回暖。

　　“我要换房，450万元我觉得低。”孙颖说。

　　“姐，你这个房子户型好，朝向也好，可以往高了报，要不你先挂480万元，这样还有谈的空间。”中介说。

　　最终，这套房子的成交价在470万元，超过了孙颖预期。

　　而在孙颖买房时，原本已经通过链家以600万元的价格定下了一套学区房，且已经签订买卖合同。

　　但是随后，另外一家中介人员在两个月后给业主打电话，称该套房已经可以买到700多万元，有客户愿意全款买，问业主考不考虑换家中介出售。

　　这样的电话，直接导致业主想要违约，孙颖最终跟业主协商，在原价的基础上加了一些钱。

　　据记者了解，中介哄抬价格的做法还有提高购房者的心理预期。

　　刘女士此前因为新政的原因，退掉了一套学区房。

　　“当时我这套房的签约价已经比两周前高了将近100万元，但是新政出来后，中介一直劝我，通过各种途径借钱来继续履行合同，完全没有考虑我的承受能力。相反，当我要求他去和业主谈能不能降低价格时，中介问都不问，就说不行，他肯定不同意。”刘女士说。

　　刘女士目前仍然考虑在北京的其他区域购房，所以她和中介还随时保持微信联系。

　　“姐，别看出了新政，买房的人还是很多。”

　　“姐，昨天看的那套房已经卖掉了，您得抓紧啊。”

　　这是中介给她发的信息的部分内容，每一条都在暗示她，房子还要涨，而且有钱也不一定能买到。

　　北京市房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉法治周末记者，一般老百姓买房就是买涨不买跌，预期很重要，所以中介就是希望营造房价继续上涨的氛围，来促进成交。

　　“相关政府部门后续应该注重稳定购房者对楼市的预期，避免楼市出现异常波动，其中很重要的就是对中介行业进行监管。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　中介宣传商住可居住被查

　　在3月26日查处的28家中介中，还有部分是因为违规代理商办项目被关停。

　　当日北京市住建委等5部门联合出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》一共九条内容，其中专门有一条是针对中介的：“对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。”

　　但是在此前，中介代理商办类项目并不是秘密。

　　今年3月初，法治周末记者在位于大兴区的商办项目泰禾中央广场走访时，该项目聚集了中介机构的工作人员。

　　泰禾中央广场的销售人员告诉记者，该公司基本上不用自己找客源，大部分客户都是中介带来的。

　　当记者要求看样板间后，销售人员带着记者走到了售楼处门口，往左一指，说左拐直走几百米就是；记者刚走出售楼处不到十米，门口等待的两个中介人员就凑了上来，说可以带着去看房、介绍。

　　“通过我们买房，您不用支付任何费用，一旦成交，开发商会向我们付费。”上述中介人员说。

　　而这些中介在和记者交谈过程中，房子可以居住，有卫生间、独立厨房等内容，都被提到多次。

　　就在此次北京出台商住新政后，还有中介私下对购房者称“政策对小户型商住是利好”。

　　“这哪里是利好？新政要求个人买商住不能贷款，必须是无房户才能购买，有这种小户型商住全款购房能力的，当然就买住宅了，咋就利好了？”中原地产首席分析师张大伟说。

　　从北京此次商住新政的条文来看，第一条就是商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　“让商办项目回归商办用途，是政策出台的目的之一，而替开发商做宣传、招揽客源且鼓吹商办项目可居住的中介，势必在被查处的范围之内。新政出台后，不仅会影响商办项目的销售，中介机构的这部分代理销售收入也会受到影响。”严跃进分析道。

　　严跃进还对法治周末记者表示，由于近期对中介监管较为严厉，预计在“吊销营业执照”等管制下，中介机构近期对于商办类物业会采取项目下架等做法，以防范风险出现。

　　3月27日，记者查询链家APP发现，目前包括北京像素、泰禾中央广场等商办项目在该APP已经没有相关信息。