颜世龙
近期一系列房地产“杀手锏”政策的出台逐渐为楼市“退烧”。在此形势下，诸多开发商早已意识到培育新的经济增长点迫在眉睫，试水产业新城则是方向之一。
荣盛发展（002146.SZ）就是试图从传统房地产开发转型产业新城的其中一家。然而近日《中国经营报》记者在实地调查了解中发现，荣盛发展产业新城的进展跟预想尚存差距，落地效果并不理想。
业内人士指出，受到土地指标、推进速度、招商经验等因素影响，荣盛发展产业新城转型前途难料。
新城未见
据荣盛发展2014年6月5日公告称，公司已经与廊坊新兴产业示范区管委会（以下简称“廊坊管委会”）、廊坊市国开兴安投资有限公司（以下简称“国开兴安公司”）签订《廊坊新兴产业示范区阿尔卡迪亚·未来城项目合作框架协议》，公告称廊坊管委会、国开兴安公司引进荣盛发展对规划区内滨湖综合商住片区进行投资开发，荣盛发展将于此打造以体验式高科技生活广场为主要业态的商业综合体和滨水园林绿色生态人居环境，成为京津冀一体化区域内出现的首批高端产业生态新城，项目规划用地面积约为3000亩。
记者在廊坊市新兴产业示范区走访中发现，目前已经开工建设和投产的项目企业寥寥无几，相关配套更无从谈起，大片空地尚待开发。此外，上述荣盛发展试图运营的“阿尔卡迪亚·未来城”项目未见踪影。多位当地受访人士表示“没有听过荣盛发展在示范区有任何项目”。
廊坊管委会党政办主任宋杰表示，上述公告所提到的“阿尔卡迪亚 未来城”项目只是当时荣盛发展和廊坊管委会的一个合作意向，并不是正式合同，到目前为止也没有启动任何动作。“原因是土地指标有限，廊坊管委会只能在现有条件下把土地用到更着急的地方。自2014年到现在，荣盛发展和我们并没有过多联系，也不算是正在谈，只能说是有过接触。”
“公告发布后却迟迟不见项目落地，期望值很高的外界会对其战略扩张能力产生怀疑。”易居智库研究院研究总监严跃进置评。资深财经法律专家、山东诚功（北京）律师事务所副主任张桂梅认为，建设“阿尔卡迪亚·未来城”的公告发布给公司造成的影响无疑是正向的，至少可以让公众感到公司是在正常经营，并不断开发新土地，有利于提高公众对公司的信心。当然从公众层面，这样的宣传可能会给不明真相的公众造成误导，甚至会使公众因此而做出错误的投资决策。
住宅先行
除上述公告的“阿尔卡迪亚·未来城”项目，荣盛发展产业园区板块目前已在廊坊市永清、香河、霸州三地相继落成，其中香河新兴产业示范区（以下简称“香河示范区”）则是最早的探索者。
据香河示范区官网介绍，该示范区是由廊坊瑞盛投资股份有限公司（以下简称“廊坊瑞盛公司”）与香河县政府共同开发建设，由河北省政府批准成立的省级园区，规划面积49平方公里，以电子信息、装备制造、新能源、新材料4大产业为主导。
但据记者实地走访发现，规划庞大的香河示范区实际开工建设并投产的企业仅有一二十家左右，而且园区内部业态混杂、企业效益不佳等问题突出。其中，在业态方面不仅有上述定位产业，还涉及食品酒水企业、纸业包装、仓储物流等。其中中冶工程材料有限公司（以下简称“中冶公司”）则基本处于人去楼空、停产歇业状态。
据香河示范区管委会招商部门负责人魏帅军表示，香河示范区是由荣盛发展子公司廊坊瑞盛公司和香河县政府合作开发的，实际只利用了4.6平方公里。廊坊瑞盛公司在示范区内是一级土地开发主体，负责基础设施投资建设、九通一平、与县政府联合招商等工作，香河县对其进行税收分成。目前示范区已经入驻的企业实际只有50家左右，但是有一半是属于总部经济类型，有一半是实体经济类型，其中10亿元以上重大项目占实体经济企业一半，约为12家左右。
“示范区之所以仅开发了4.6平方公里，是因为当前没有土地指标，而且也需要有企业入驻才行，所以目前只能空着。”魏帅军说。但据河北省政府于2011年印发的《环首都新兴产业示范区开发建设方案的通知》显示，香河示范区起步面积应为20平方公里，其实际起步面积比当初预设缩水近4.3倍。
而对于示范区业态混杂、企业效益等方面，魏帅军说，符合产业定位的企业前期是有的，但后期只要是企业没有污染，投资贡献率和亩均纳税率达到要求就可以入驻，并不仅限于当初产业定位。“如今受到淘汰过剩产能影响，有的企业已经处于半停产状态。”
值得一提的是，虽然香河示范区发展建设相对滞后，但其周边的房地产住宅项目却进行得如火如荼，包括荣盛发展在内的大型开发商就多达五六个，楼盘项目近10个左右，而多数住宅项目总建筑面积动辄数十万平方米起步。其中，位于香河管委会北侧，由荣盛发展于2015年8月拿地开发的香河花语城项目总建筑面积就高达近40万平方米。
中大万泰信息技术管理有限公司副总经理柴磊表示，国内很多产业新城其愿景和目标是丰满的，但现实却很骨感。如果单纯运营产业园区对一个企业来说投资回报周期太长，但是原本作为配套的房地产却是最快的变现方式，而这也是为何房企最先进驻并得到快速发展的原因。
财务状况存风险
《中国经营报》记者梳理其2013~2015年财报发现，荣盛发展营业收入分别约为192亿元、231亿元、234亿元，虽然营收呈增长趋势，但增速已大幅度下滑。三年营收分别比上年同期增长42.90%、20.59%、1.35%。此外，其净利润及扣非后净利润三年里分别为29亿元、28亿元；32亿元、32亿元；24亿元、23亿元，二者分别比上年同期增减35.80%、35.94%；11.20%、11.75%；-24.87%、-27.03%。
一方面是业绩下滑，另一方面成本、存货、资产负债率等多项指标却一路飙升。2013~2015年营业总成本分别为151亿元、186亿元、202亿元；存货也从394亿元上升至678亿元。截至今年6月30日公司的资产负债率高达81.55%。而据其发布的最新三季度财报显示，公司现金流净额年初至报告期末为-76亿元。
虽然荣盛发展近几年业绩表现难尽如人意，但却难挡其资本运作的雄心。一方面公司大举借债和为下属公司进行大额担保，另一方面却在持续发债和借款，其主要是用于补偿公司营运资金和债务。
据今年10月22日发布的最新一期担保公告显示，荣盛发展对外担保总额约为224亿元，占公司净资产的101.79%。此外，荣盛发展于今年9月26日发布最新非公开发行公司债券预案公告，公告称此次发行债券规模不超过70亿元，资金用途为偿还借债、补充公司营运资金、项目投资等。除了对外发债，荣盛发展对其控股公司也频频伸手要钱。据9月20日发布的2016年当年累计新增借款公告显示，截至今年8月31日，荣盛发展2015年累计新增借款超过2015年末净资产的40%，公司合并口径下借款余额为502.53亿元。
张桂梅认为，对外频频借债一方面可以看出公司营运资金严重不足，另一方面，巨额债务可能会使公司财务状况恶化，发生资不抵债的风险。加之对外提供高额担保，这无疑又增加了公司未来偿还巨额债务的风险。一旦因债务人不能还款担保人被债权人起诉要求承担还款责任，或有负债便会增加，公司资产负债状况将会进一步恶化，甚至会处于崩溃的边缘。
与此同时，在当前各地纷纷出台限购限贷、勒紧房地产入市资金渠道等一系列去杠杆的情况下，荣升发展也或受此影响。据2015年度财报关于2016年计划开、竣工项目情况显示，荣盛发展目前在全国25个城市有72个房地产项目，其中限购城市有4个，占比16%，或受到限购、限贷政策影响的项目达21个，约占比30%。
就上述业绩表现、产业园区等情况，《中国经营报》记者也向荣盛发展发出采访请求，但公司董秘陈金海则以“产业园区板块刚刚起步，暂时不方便接受采访”，“业绩情况以公告为准”，“不在信息披露范围”和“目前时机不合适”为由予以婉拒。
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责任编辑：陈永乐
