杜绝“地王”诞生 北京宅地出让给开发商出了一道奥数题
张凤玲
数天后，北京市将拍出8幅经营性用地，其中有4幅土地因含有住宅用地而备受瞩目。
这4幅土地包括海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地的海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块和大兴区黄村镇兴华大街的大兴黄村21号地块。
其受瞩目原因有二：一是4幅地卖出方式全部采取“限房价、竞地价”方式；二今年以来，北京已经多个月未有住宅用地供给。
在限房价上，海淀永丰的3幅土地标准类似，商品房均价每平方米不超过5.34万元，最高单价不超过每平方米5.61万元；而大兴黄村土地要求商品房均价每平方米不超过5.58万元，最高单价每平方米不超过5.85万元。
经济观察报记者从开发商手中获得的上述土地竞拍规则文件显示，在地价的限制上，卖地方设置了一个相比过去更为复杂的竞拍规则，包括设置上限、竞拍自持比例，来防止拍出地王。一位本地上市房企人士评价说，这是一道奥数题。据悉，一些准备竞拍的开发商为制定拍地方案请来了保险公司的精算师。
一道奥数题
上述“限房价、竞地价”的4块地块，目前已进入挂牌进程。不过，经济观察报获悉：截至目前，多家有意拍地的开发商尚未对这些土地报价。实际上，往常的北京土地挂牌，开发商通常在现场竞价的一周前就完成报价。
“我们相中海淀永丰的19号地块，暂未出价的原因是买地难度较高，现在在拼直觉、智商、计算竞争对手、揣摩卖家心理，谁都不敢先下赌注。”某上市房企拿地负责人透露，这次拍地类似于打21点（扑克游戏），你需精准地搞对所有的加牌点、停牌点、赌倍点、分牌点和投降点。
前述土地竞拍规则文件显示，4幅土地采取的是“限房价、竞地价”，开发商要想顺利获取需要迈过数道门槛。
首先，4幅土地，政府均设定了一个报价上限。开发商的报价一旦高于价格上限，政府则宣布直接进入下一个竞拍环节。
接下来的环节是对某一地块住宅部分建面的自持比例进行竞拍。自持住宅商品房面积的起拍面积是住宅用地总建面的2%，开发商的竞拍阶梯必须是住宅总建面1%的整数倍，价高者得。但是一旦有两个以上的竞拍者都愿意100%自持。竞拍又将进入下一个环节——商办自持竞拍。
上述4幅土地中，海淀永丰19号、20号地块有商办部分，而海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块没有商办部分因此自动跳过这一环节。
在商办自持竞拍环节，同样，起拍面积是该地块商办部分总建面的2%，竞拍阶梯也是1%的整数倍，竞拍时间是5分钟1次，价高者得。但当有两家及以上开发商表示愿意全部自持商办部分。10天后，进入技术标竞选环节。
这轮竞选中，非常重要一点：若地上建筑面积≥10万平方米的商品房，需住宅产业化率≥60%；若地上面积≤10万平方米且地上建筑面积≥5万平方米，需住宅产业化率≥40%。
文件中还提及的三点指出：
一是若开发商想绕过竞拍自持商品房、自持商办房的竞拍，可直接提交商办、商品房均是100%自持的申请书，参与到高标准商品住宅建设方案投报阶段。
二是海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块交易规则相同，海淀永丰19号地块和海淀永丰20块地块交易规则相同，但前两者没有自持商办用地竞拍环节。
三是，政府尚未明确规定住宅自持部分的自持时间，而规定商办部分的自持时间是至少20年。
不出地王
据统计，北京2016年前10月只拍出了23块土地，卖地收入仅为300多亿元，而位居二线城市的南京、杭州同期卖地收入均超出千亿元。从地方财政收入和土地供应指标双重考量，当地都有高价卖地的冲动。
从地理位置来看，海淀3块土地和大兴黄庄都是有望卖出高价的地块，政府为何设置如此复杂的门槛？
业内人士分析，这种卖地方式，可以对冲开发商拿高价地的预期和积极性，既杜绝了北京诞生地王的可能性，又让北京市获得卖地收入，“限房价、竞地价”方式，捆绑自持房屋比例，让北京告别高地价、高房价的模式。
另外一方面，增加自持比例不允许对外散售，让开发商告别“快周转”模式，对开发商资金要求高，地块进入拼土地成本定价、拼资金周转率阶段。“不拿地，就没活干，企业就错失北京市场，拿地，拼自持比例，拼自持比例其实就是拼建筑成本、资金成本等等。”前述上市房企拿地负责人称，海淀区平均每年新盘签约套数在2000套上下，现在海淀新楼盘均价已接近每平方米7万元，海淀区市场较大，这3块土地市场潜力价值大。
2016年前11月在北京拿地的前20强企业只有绿地、招商地产、中铁、龙湖，其他房企在北京颗粒无收，目前北京新建商品房交易已到历史低点，众多房企陷入焦虑状态，目前各大房企正在拼命研究这道奥数拿地题目，“我们已有10名精算师专心计算这块土地。”某金融集团不动产相关负责人说。
入市猜想
海淀永丰18号、海淀永丰19号、海淀永丰20号和大兴黄村21号住宅总面积约70万平方米，剔除约10万平方米配套后，住宅用地约60万平方米。
这些土地入市会带来怎样的市场结果？
市场人士分析，在北京市政府执行严格房地产调控背景下，北京卖地的结局无非有四种：一：开发商触摸到最高价，商住和办公全部100%自持；二：开发商触摸到最高价，商住自持一定比例，不参与到办公自持比例；三：开发商触摸不到最高价就成交；四：流拍。
在北京土地市场5月出现0块土地供应背景下，出现结局三和结局四概率极小，最关键的是第二种结局。
“第一种结局就是拼谁土豪，谁有钱；第二种结局取决于开发商要找到政府调控的平衡点，什么是调控平衡点？卖地不亏钱，赚钱，又不诞生地王，最关键是房价卖得也不贵。”前述金融集团不动产部门相关人士说，不为难政府，不为难房价，才能不为难自己。
这种新的卖地形式，最后会给北京楼市带来怎样的影响？
按照80平方米和120平方米来区分小户型、大户型，两类住宅的建设面积比例7：3，在现有地块面积情况下，海淀区会添加约3000套小户型房子，约900套大户型房子，大兴会添加约1000套小户型房子，300套大户型房子，总共约5000套房屋，相当于北京市年度成交的8%左右，一定程度上可以对冲北京房屋供小于求的局面，尤其是改善海淀区供小于求的局面。
“这是没有考虑外力的理想结果，关键看开发商自持比例，若自持比例过高，那么开发商就需要这些项目建成豪宅，慢慢等政策松绑。既可以政治正确，又没有诞生地王，开发商也不用扣成本；要么就严格遵守限房价、竞地价，在销售产权上做文章。”某上市房企营销总监分析。
一些业内人士认为这种交易方式后期有可能会做调整，对此，北京市规划和国土资源管理委员会回应经济观察报表示：“一是补充公告具备同等效力；二是外界传言可能不会严格执行新的交易规范的说法不对，必须严格执行。”
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