堵不住资金，遑论调控效果

　　原标题：堵不住资金，遑论调控效果

　　李宇嘉

　　楼市新政满月，效果很好，“金九银十”成色大减、旺季不旺。中原地产监测显示，全国54个城市10月份签约商品住宅27万套，这是最近3个月来第一次没有达到30万套，相比9月份下跌了15%。杠杆高或外地购房人群占比高的城市（如南京、苏州、厦门、郑州等）环比跌幅高达50%-70%。

　　这是管理层希望看到的，把“打了鸡血”的需求挤出去，交易从高频转向低频，才能刹住high得不得了的预期，也才能让拼命涌入楼市的杠杆资金知难而退。短期看，价格还僵在那里，因为很多人还没有从政策突然袭击中缓过神来。没关系，量在价先，成交量连续3个月下跌，价格能撑住吗？

　　要抑制资产泡沫，让资本回归实业，让年轻人踏实创业，楼市的量价都应该回调，让所有在泡沫中徜徉而不可自拔的人醒一醒。

　　市场转冷，开发商推盘积极性自然降低。特别是，今年前三季度楼市火热，多数开发商已完成年度销售目标的90%，而前三季度土地购置下降6.1%，新开工仅增长6.8%。加上债券等多渠道融资开闸，开发商“不差钱”。时值年末，收缩战线，甚至卷铺盖回家，等待来年政策明朗是普遍心态。

　　供应无谓收缩，政策难咎其责，比如为控制高价盘拉升房价，很多城市暂停高价楼盘批准预售；又如，很多城市严查开发商项目虚假宣传、哄抬房价等，间接导致新项目入市节奏被打断；再比如，有城市对违规项目以暂停网签来惩处，甚至普通项目也因入市量价限制而受到控制。

　　CRIC统计数据显示，10月份28个样本城市新房推盘量下降24%，一线城市更是下降63%。最近三周，沪深新盘“零批售”。10月份，深圳仅一个新房项目入市，北京仅5个纯住宅项目取得预售许可证，合计批准销售1793套，相比9月的12个新盘、3858套新房，环比分别减少58.3%、53.4%。

　　由此，相比成交的自然下滑，供应收缩更严重。问题是，调控前的热点楼市本已供不应求，库存消化周期普遍在6个月左右。供应收缩更快的话，供求矛盾事实上加大了，只不过因需求收缩、预期改变而被暂时掩盖。近期，官方已辟谣流动性“拐点”，板块轮动到了“蒜你狠”，再回到楼市还有多远？

　　供应超预期收缩，归因于秩序肃清和价格管控。打击违规乃应有之义，无奈的是，过去10多年，开发商、中介和媒体三方做局，大搞捂盘惜售、虚假宣传、哄抬房价、信息误导等，这是行业潜规则。“10年9调”，都有严查之类表述，但难逃“运动式”整治范式，少数撞枪口的受点皮肉伤，过后一切照旧。

　　肃清市场乱象，一旦严格起来，都是违法违规的。这就是为什么，一夜之间，中介橱窗上的房源全部下架了，都是假房源；这就是为什么，新盘销售停下来了，都涉嫌“诚意金蓄客”，供应就这样突然断档了。易于考核和量化，价格又成了调控目标，高价盘、不符合短期价格目标的楼盘全部叫停。

　　作为应急性的短期措施，行政手段给市场降温很必要，但政策取向貌似仅限于短期。调控本源是抑制资产泡沫，围堵资金违规入楼市是抓手。资金违规是房价暴涨、需求狂热、秩序失控的根源。2012年以来，金融监管漏洞百出、套利不止、软约束依旧的情况下，金融创新野蛮生长。

　　受高房价诱惑，货币宽松下金融创新，都异化成了理财、保险、资管绕道进入楼市的通道。10月以来，上层金融监管部门天天开会、发文，严防资金违规进入楼市，但根据笔者了解，基层金融监管很难掌握资金如何在楼市游走，更遑论监管。堵不住违规资金，只能在资产标的上收闸，甚至还在末端价格管制上做文章，这是牺牲长期、恶化长期的短视行为。应急之后，应是长效跟进，首先要堵住违规资金，价格和供应都可以放开，其次要增加热点城市供应。

　　（作者供职于深圳市房地产研究中心）

　　【环宇杂谈】

　　货币宽松下金融创新，都异化成了理财、保险、资管绕道进入楼市的通道。