专家：楼市调控不能继续原地踏步了

　　楼市调控，不能继续原地踏步了

　　【环宇杂谈】

　　别看只有热点城市“被调控”，如果热点楼市疲软了，其他楼市火不起来。

　　李宇嘉

　　新一轮楼市调控不到一个月，效果甚佳。9月份的数据还在显示，楼市仍无比疯狂。根据光大宏观的统计，新房和二手房价格环比涨幅从8月份的1.22%和0.89%上升至9月份的1.77%和1.45%，均创下2011年以来的单月最高涨幅。但是，国家统计局首次对15个热点城市10月上半月的房价走势进行统计。数据显示，15个热点城市10月上半月新房价格环比指数比9月明显降低，平均回落2.5个百分点，深圳和成都房价环比更是分别下降了0.3%和0.1%。

　　成交量回落的幅度更大，15个热点城市中，10月上半月成交量相比9月下半月均明显下降，其中环比下降80%-60%的城市有4个，下降60%-40%的城市有3个，下降40%-20%的城市有3个。但问题是，从过往经验看，调控后楼市往往会经历“量跌价（惯性）涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程，调控效果在5-6个月后才会显现。照常理来讲，货币政策依旧宽松，限购限贷力度整体低于上一轮调控（2010-2011年和2013年），当前楼市不太可能迅速逆转和冷却下来。

　　但是，白纸黑字的数据、铁证如山的证据，楼市量价齐跌。看来，管理层对于政策效果有硬性要求。毫无疑问，杠杆和资产配置推动下的此轮楼市暴涨，已经到了系统性风险可能被引爆的地步，甚至上升到了国家金融经济安全的高度。什么增加供给、都市圈建设、土地财政转向税收财政等，这些长效机制的“远水”，解不了近渴。以管制色彩浓重的“堵”，或者制造交易摩擦，或者干脆将部分狂热的需求打掉，这比短期见效差的“疏”（长效机制）效果要好。

　　从风险灭于壮大之时的角度，雷厉风行的行政干预很必要。可是，一旦以易于考核的房价和成交量来兑付调控要见效的“必杀令”，就可能产生多措并举、上下其手、全面收紧的“动员式”打压局面。比如，本月人民银行、银监会开了不下10次会，要控制资金过度和违规进入楼市。据说，很多商业银行被要求控制房贷投放的比例，有的银行已经停止二套或大户型房贷发放。

　　可是，今年年初，金融监管部门还表态，我国居民房贷杠杆率很低，与发达国家比有差距，还有“加杠杆”的空间；同样在今年年初，管理部门还提出，要大力支持改善型住房需求，甚至有利于租赁市场发展的投资需求，也要适度支持和保护。甚至，有的城市对于第三套房购置，也给予公积金贷款支持，大学生购房还可以“零首付”。怎么半年之后，信贷政策就全面转向了呢？

　　限购也是如此。2014年7月后，46个城市（除北上广深和三亚）一股脑退出限购，退出对于中介机构及从业人员的资格准入和考试。因为，楼市百病缠身，行政干预是大祸水。但是不到两年，限购再次捡起，中介胡作非为。那么，还要不要去行政干预。问题在哪里？这就是调控的坐标导向。十八大及三中全会《决定》中的那句掷地有声的话，只被记住了上半句，“发挥市场配置资源的决定性作用”。

　　但是，后半句“更好发挥政府作用”被选择性遗忘，市场决定性作用演化为“政府不管了”。杠杆支持、改善型需求、投资住房，这些行为本身没问题，国外也有。问题在于，若政府不管了，市场就乱了。特别是，地方靠“土地财政”轻松过日子，已成温水青蛙。借“去行政化”这杆上纲上线的大旗，将“没底线式”松绑演绎到极致，楼市火爆直至失控就是这样来的。

　　看来，反向操作也一样，楼市火爆直至触及金融经济安全，必杀令就来了，所有措施全部掉头。别看只有热点城市“被调控”，如果热点楼市疲软了，其他楼市火不起来。楼市被“超调”冲击经济暂不说，楼市稳定的制度建设，如公共服务均等化、户籍制度改革、收入分配改革、个税房产税改革、都市圈建设、存量土地和空间盘活等等，这些可是楼市乃至经济稳定发展的基础秩序，也是政府的责任。调控目标绝非量价，坐标系亟待重新锚定。不然，调控还在原地踏步，而我们却一次又一次地错失转型的窗口，风险与日积累，还能给多少次机会呢？

　　（作者供职于深圳房地产研究中心）