整合之外：地产央企的转型探路
本报记者 王营 北京报道
房地产黄金时代的结束意味着下一个时代的开始。
一位地产国企人士对21世纪经济报道记者表示，对于央企、国企未来的发展而言，基本可以认同一个时代已经结束。该人士分析，当前房地产市场正面临着企业发展规模的天花板问题。受土地市场供应等问题制约，央企、国企在扩张的同时，必须要寻找下一个时代的突破口。
21世纪经济报道梳理了保利、华润、招商、首开、中粮等企业的发展。央企、国企在加速拿地扩张的同时，也都在不同程度地寻找转型创新的方向。甚至一些企业在逐步“去地产化”。
两极分化
以保利为代表的大型央企规模化扩张之路愈发清晰，但对于其他中小型央企、国企而言，“去地产化”才是主旋律。
近日，保利和中航双双发布公告称，房地产业务整合有了新进展，保利拟按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程，项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等9个城市，标的资产的预估值合计23.23亿元，并以现金方式支付对价。
中航地产在房地产领域属于中小型房企。亿翰智库统计显示，今年前9个月，中航地产共实现销售额177.5亿元，行业排名68位。而收购方保利地产，早已跻身千亿阵营，同期销售额达到1571.6亿元，位列行业第5位。
公开数据显示，2016年中航地产中期毛利率仅为15.75%，较2015年中期下降了5个百分点，净利润依旧呈现负值；负债率也相对高企，2016年中期净负债率维持在200%以上。
克而瑞研究中心分析师房玲认为，本次交易资产包中大部分项目依旧面临去化难题，未来升值空间有限。对于中航地产而言，此时选择退出不失为一种明智之举。
中航地产是中小型房企“去地产化”的典型。而大型央企、国企仍然在加快扩张步伐。
中原地产研究部统计数据显示：今年上半年，拿地的企业主要集中在央企、国企。其中，拿地总额超百亿的房企共计16家，总额达3190.46亿，其中9家为央企、国企，拿地金额达到1746.73亿，占比达54.6%。
以中国金茂为例。中国金茂目前主要布局北京、上海、深圳、南京等13个重点城市，总土地储备超过1200万平方米。上半年受市场火热影响，中国金茂在土地市场也拿地积极。2016年上半年共斥资约270亿元，在深圳、南京、天津、杭州等热点城市，获取多幅优质地块，总建筑面积达212万平方米，其中深圳为首次进入城市。
探路转型
从央企、国企发展路径看，转型是目前的主旋律。综合多家企业来看，目前主要集中在由重资产模式向轻资产模式探路、从开发市场向存量市场转移、从国内市场扩张到海外等方面。
大悦城地产是由重资产向轻资产转型的典型。中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政在接受21世纪经济报道记者采访时表示，大悦城模式的改变是未来将采用轻重并举模式。据周政透露，未来每年将开发1-2个大悦城，其他将采用轻资产模式。重资产和轻资产将达到各自占比对半。
大悦城所谓的轻资产模式，即其要实现从开发运营商转为资产管理商。周政认为，大悦城依靠自身强大的运营实力，要着力打造一个大资管平台，未来要借助资本的力量加速扩张。
中化集团旗下房地产和酒店业务平台——中国金茂，也在探路轻资产。其宣布将转型升级为“城市运营商”的同时，也由此前地产开发与持有的“双轮驱动”转变为“双轮两翼”战略，“两翼”则是“服务”与“金融”。
2016年5月，中国金茂启动这一战略升级，从中粮集团调任中化集团任董事长职务后宁高宁也首次公开亮相，表示将在“轻重并举，创合创新”的战略指引下，通过资产管理强化收益，通过轻资产输出等方式快速扩大业务规模，并以旗下四条标杆产品线为核心，打造标杆项目。同时对中国金茂商业部分的业务提出规划：到2018年实现管理面积200万平方米，确保所管理资产有良好的业绩表现，早日具备上市条件。
存量市场也是央企、国企转型的一个重要途径。
首开集团党委书记、董事长、总经理潘利群在接受21世纪经济报道记者采访时表示，城市更新方面的存量发展空间是巨大的。房地产市场增量是小数，存量是大数。包括公寓、写字楼等都会进入改造阶段。此外，城市更新领域还包括棚户区改造。首开未来会大规模进入棚户区改造领域，总投资可能在百亿以上。潘利群总结道，房地产暴利时代早已过去，这部分收益并不会低于平均收益，而且还相对稳定。
因此，首开集团将自身定位为“城市复兴官”。
海外配置也是央企国企目前一个发展趋势。潘利群称，首开集团在境外资源配置会加快速度。境外业务会在开发和持有两方面并重，布局方向即发达国家的核心城市，比如纽约曼哈顿、澳大利亚悉尼、柏林、巴黎等抗风险能力较强的城市。
还有一些央企在产业地产方向继续发力。如招商蛇口自2015年重组以来，在加快管理融合的同时，形成了社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。（编辑 骆轶琪）
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责任编辑：陈永乐
