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原标题：内地入港买楼资金或高达逾400亿港元
证券时报网(www.stcn.com)10月28日讯
证券时报记者 吕锦明
近期香港楼市因内地资金大量涌入又变得活跃起来：有传言称，内地的买家投入超过2亿港元一口气买进17个单位；据香港税务局公布的数据显示，9月份非香港永久居民买家涉及的楼宇交易共有大约250宗，创超过一年以来新高纪录；另外，期内非香港永久居民买家支付的印花税款高达5.06亿港元，较过去4个月的平均值高出26%。还有香港地产代理业人士表示，如果按照今年前9个月香港新楼盘成交额逾1350亿港元、内地买家占比最高30%推算，当中涉及内地买家的住宅新楼盘交易金额可能高达400多亿港元。
上述种种迹象都显示，内地资金在短期内大量涌入香港、投资目标直指楼市，成为香港楼市再次明显走高的主要推手，究其原因，是市场对人民币贬值预期升温，导致大量内地资金出于避险需求大举外流。
姑且先不论这些内地资金赴港买楼目的是用于自主，还是投资或投机，我们不妨从理性和逻辑的角度去探讨一下，就目前条件而言，以香港楼市作为投资标的是否适宜？
我们先从市场供求关系的角度来看。香港特区政府运输及房屋局于28日公布的最新统计数据显示，第三季度香港私人住宅施工量持平在2900伙，但总计今年前三季度共有近2万伙之多，已超越去年全年的总量，更创出近16年来最高纪录。数据还显示，未来三至四年，香港私人住宅的潜在供应量为9.3万伙，这也创了从2004年有纪录以来最高。港府运输及房屋局发言人指出，今年以来香港新楼盘的落成量有所增加，主要是较多中型楼盘已经完工，随着第四季度再有多个楼盘完工，预期新楼落成量将可持续增加。
由此可以预见，未来香港楼市的供应量仍将保持稳定、持续增加的态势，供求关系中，供给侧一方不会出现短缺、断层的情况。有学者分析表示，特区政府近年来加快推出土地审批，加上设有建筑年期限制，间接促进开发商加快项目开发进度，令香港住宅施工量持续增加。后续，随着供应增加及市场对美国加息预期等因素的变化，假设市场需求不变，香港楼价有机将会出现小幅下跌。
我们再就资金避险需求来看。这个星期人民币兑美元汇价下试6年来的低点，回购利率则大幅上升至一年半来的高位，隔夜回购利率上升14个基点至2.39厘。另外，有外资大行发表研究报告称，今年以来，人民币兑美元已累积贬值逾3%，与金融海啸时的低点6.83：1美元仅相差约1%，前三季度内地资金外流规模已达5000亿美元。由此，市场气氛变得紧张起来。不过，在近期，包括人民银行副行长易纲和国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运等在内的多名官员已经向市场多次喊话：人民币不存在持续贬值的基础！这相当于回应市场对人民币汇价的部分质疑，也给投资者吃下一颗大大的“定心丸”。
第三，我们来看看目前香港楼价是否在合理区间？现在的香港楼房俨然成了一个重要的投资品类，随着市场恐慌情绪升温、低息政策持续、热钱四处流转，香港楼价已令人感到高处不胜寒，对最具刚需的香港市民而言，目前高不可攀的楼价远远超出了他们的负担能力，即使在白领、中产阶层一族中，望楼兴叹者也不在少数。因此，香港目前的楼价合理与否，这是显而易见的。
谈到这，我们还不能忘记提一提美联储加息的事儿。众所周知，香港利率走势紧盯美联储而动，如果美联储一如市场预期在年底之前再次加息，香港银行利率也会跟上，与楼市相关的按揭利率将上调，这会令香港供楼置业者早已感到不堪重负的利息一项又要增加不菲的支出，可谓百上加斤，何来幸福可言？除非他们也能像部分内地炒家一样豪爽，一次性付清楼价，才有可能避开此项重压。
难怪交银香港首席经济师及策略师罗家聪警告说，无论从置业人士的供楼负担比率还是租金回报率等方面看，均显示目前香港的楼价已涨至历史高位。如果香港经济在未来出现逆转，楼价必然进入向下调整的轨道，香港楼价可能在3至5年内下跌30%-50%的预测。
那么，从理性和逻辑的角度出发，你，还会认为香港楼房是个合理、合适的投资标的吗？
(证券时报网快讯中心)
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