二线城市接连出手降温楼市 未来或更倚重市场化手段

　　新华网北京9月9日电（记者 高畅）今年上半年以来，相比一线城市，部分二线城市房地产市场的火爆程度也许更值得关注。随着传统的“金九银十”的到来，楼市的热烫是否还将持续已经出台的调控政策会否奏效未来还会否有其他城市跟进

　　楼市火热催生调控出台 需注重购房者预期

　　指针回拨。自2010年起，那一轮被称为“史上最严房地产调控政策”延续至2014年。全国楼市整体告别狂热，进入了平稳运行的阶段，市场观望情绪浓重，房地产投资明显下滑。

　　2014年4月起，南宁打响了限购“松绑”的第一枪，全国多个城市陆续跟进，完全或部分放开限购政策。2015年，在刚需、改善型需求和楼市去库存的多重因素下，房地产市场慢慢走出低谷，房价抬头趋势渐现。

　　进入2016年，全国楼市火热，“地王”频现，重点二线城市房价飞涨。目前，南京、苏州、厦门、合肥、郑州、武汉等城市房价已经超过上一轮房地产周期高点。

　　而更需要关注的是“买房预期”。面对快速上涨的房价，购房者普遍存在焦虑心理，而这种情绪间接助推了房价的上涨。中原地产首席分析师张大伟认为，焦虑情绪会引起购房者“恐慌”，所以房地产调控必须改变预期。

　　记者对比发现，多个出台限购措施的二线城市大多房价涨幅较高涨速较快，作为本轮首个出台收紧政策的城市厦门，其2016年7月房价环比上涨4.6%，同比涨幅达到39.6%。

　　7月9日，厦门出台信贷收紧政策，并在9月加码限购政策；8月12日，苏州通过提高贷款门槛进行限购；合肥和南京运用地价房价监管和提高首付门槛“组合拳”，具体措施包括加大土地供给、严控区域楼王、设置房价管控标准等。

　　事实上，楼市过热的端倪从信贷数据中亦可看出。此前亮相的银行业半年报中，中、农、工、建、交五大行总计投放各类贷款27366.73亿元，其中房贷就高达14534.14亿元，房贷占全部贷款的比重已经过半。张大伟认为，本轮收紧调控的城市政策依然以约束信贷与购买资格为主，从力度看，也基本都是属于渐进加码。

　　未来或趋向“一城一策” 更倚重市场化手段

　　中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾公开表示，中国的居民杠杆率近年来增长非踌，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，达到44%。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

　　新华社早前发表的评论文章中曾明确指出，加杠杆只会导致楼市“虚火”上升，放大楼市“虹吸效应”，资金过度向一二线城市集中，既使得热点城市房价高位跳涨，也增加了三四线城市去库存的难度。

　　张大伟也指出，政策实际执行的力度低于之前市场预期。虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。类似厦门、合肥、南京、苏州这样价格上涨过高过快的城市，未来去杠杆或将成为主流政策取向。

　　在中央政治局工作会议定调“严控资产泡沫”的政策背景下，一系列针对房地产领域的“去杠杆”政策正在密集出现。在多个热点城市调控“组合拳”中，纷纷出台了限贷政策。

　　未来这些城市调控政策的走向也引起市场各方的关注。张大伟认为，过去全面宽松的房地产调控趋势已经出现了变化，随着市场分化，政策也开始明显的分化，“托底盖帽”开始出现。未来还有多个城市可能会升级调控政策，不仅仅是分城施策，更多的将会升级到“一城一策”。

　　全国房地产商会联盟主席顾云昌接受记者采访时认为，由于分化情况的出现，个别房价涨幅过快过高的城市可能还会出台收紧政策，但是大部分城市还是处于“去库存”的状态。

　　顾云昌表示，目前房地产发展的主要责任已经落到地方政府，由各地政府根据当地情况出台相关政策。他认为，房地产调控要注重供需两端同时发力，其中供给侧包括控制土地供应量和供应节奏。