更大“黑天鹅”来袭！脱欧之后，英国楼市慌了

　　更大“黑天鹅”来袭！脱欧之后，英国楼市慌了

　　余舒虹

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　　2016-08-01

　　余舒虹

　　三个月前，信泰资本总裁、美林前高管蓬钢刚刚主导完成了一项规模高达6亿英镑的伦敦高端公寓投资；一个月前，英国公投决定退出欧盟。

　　在脱欧公投结束后的7月，英国中心区伦敦的（套均）房价就跌去了19051英镑，跌幅2.3%。

　　即便在6月24日公投当天，包括蓬钢在内的国内投资界人士也没有料到脱欧会真正实现。“去年10月达成投资意向，年底签署协议，4月底正式交割……包括项目签约、贷款等决定过程都没有考虑过脱欧的因素。”蓬钢说。

　　对于出海的中国房地产资金来说，这是一个出人意料且糟糕的事实：

　　英镑大跌，伦敦的欧洲金融中心地位受到动摇，外界对英国经济短期预期悲观。英国财政部预测，英国脱欧可能导致英国房价大幅下跌10%至18%；惠誉则预计英国房地产在未来两年将跌去25%；自7月4日开始，英国已有7家大型开放式地产基金宣布终止交易，超过180亿英镑的资产遭遇锁定无法赎回。

　　继外汇市场、债券和股票市场之后，脱欧“后遗症”蔓延到房地产投资领域，悲观情绪开始主导投资者的决策。

　　谁在撤离？谁在伺机而动？脱欧公投后，考验中国投资者信心与眼光的时刻才真正到来。

　　公投之后

　　6月24日，英国脱欧公投结果出炉，英镑对美元大跌10%。受汇率影响，公投第二天，伦敦的（套均）房价相当于打了4.2万英镑（约37万元人民币）的折扣。

　　研究公司LonRes提供的脱欧对房地产市场冲击的第一批数据显示：在公投后的12天中，英国降低要价的房产数量较公投前猛增了136%，但成交量却较公投前下降了18%，与一年前相比更是大降43%。“如果有人必须在现在卖房，他们不得不接受折扣才行。”LonRes董事总经理AnthonyPayne表示。

　　据了解，公投前英国很多不动产交易，尤其是总值在1000万至8000万英镑之间的中大型交易的合约中，大多会包含“英国退欧条款”。如果没有，收购方也会试图协商把该条款纳入。公投结果公布之后，一些原本即将完成的房地产交易也被重新定价，价格比之前要低10%-20%。

　　英国纳华律师事务所（Nabar-ro）的律师AlbertLi发现了一个现象：按照以往惯例，伦敦房产交易在4-6周完成为合理时间，特殊情况要三个月以上，而目前的情况是整个交易的时间缩短到了3-5天。

　　AlbertLi表示，“进度的加快更多来自于卖方的压力，卖方说我可以给你一个折扣，前提是你必须马上现金给我”。

　　不仅如此，因投资者纷纷要求撤出资金，英国众多公募地产基金面临破产和流动性枯竭。7月以来，英国包括标准人寿、英杰华、M&G投资以及亨德森全球投资的商业地产基金在内的7家开放式地产基金宣布暂停所有交易，并在一定期限内禁止投资者赎回。这一决定将180亿英镑左右的资产锁定。

　　除此之外，那些还没有暂停投资者赎回的地产基金表示，他们也在慎重考虑出售旗下资产。据英国媒体PropertyWeek报道，预计未来将有30亿-50亿英镑左右的商业地产项目重回市场，挂牌出售的资产规模接近2008年金融危机水平。

　　一位中资机构的海外投资负责人告诉经济观察报，因为流动性的原因，公募基金面临大规模投资者要求赎回资产的压力，肯定要抛售一些资产。这主要是基金设置的结构原因。据了解，上述基金采取了开放式的结构，基金公司每天对资产做一个估值，投资人随时可以根据估值要求赎回其资金。

　　蓬钢认为，这种形式在国内较为少见，并不适合做房地产投资，因为基金的设置是开放的，但房地产却不是流动性很强的资产。

　　各大投资基金也在声明中强调，由于英国脱欧带来的不确定性，投资者要求赎回金额明显提高，地产基金们只能通过抛售商业地产才能完成资金提取需求，但卖楼变现需要时间，只有通过暂时停止交易才能最好地保护所有投资人的利益。

　　蓬钢同时认为，这并不代表整个房地产投资行业的普遍情况，不能构成危机到来的任何迹象。中国的投资者亦不太可能受到上述地产基金暂停交易的影响，一般情况下他们更倾向于直接投资公寓、写字楼和独立屋。

　　写字楼危机

　　信泰资本在伦敦投资的高端公寓项目位于伦敦最昂贵的梅菲尔区（Mayfair），紧邻海德公园和伯克利广场，合作方包括中信资本和伦敦当地的房地产投资及开发机构BrocktonCapital，预计建成后将成为伦敦最贵的公寓之一。这也是中国资本在伦敦传统核心区域的首次投资。

　　“幸运的是，我们这次投的是公寓。”该项目的一位投资方表示。在英国投资人士看来，脱欧对英国房地产的影响主要集中于商业地产尤其是写字楼领域。

　　原因是脱离欧盟之后，伦敦作为欧洲金融及商业中心的地位受到威胁，分析人士认为，原先以伦敦作为欧洲总部的银行可能会把办公室和部分员工迁移到巴黎、法兰克福、迪拜甚至新加坡。这对伦敦尤其是金融城地区的商业地产需求量会造成不小的影响。

　　据杰富瑞国际有限公司预测，伦敦接下来将会有10万个工作岗位流向欧洲，各企业驻伦敦办事处将在18个月内下降15%-20%。英国商业地产研究公司GreenStreet则警告称，伦敦写字楼地产价值可能因英国脱欧而下跌20%。

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　　一位英国房地产基金从业人士分析，伦敦商业写字楼的租约通常在10-15年，即便脱欧将造成一些工作岗位被转移到欧洲大陆，较长的租期依旧能够担保一段时间的租金收入。但对于正在开发的写字楼而言就不是那么乐观了，大公司“搬家”会使其未来出租办公室遇到困难。

　　过去几年，中国及香港的投资者是伦敦中心地区最大的买家之一。由于本身不涉及太多资产管理的要求，且租金收益率稳定，写字楼恰恰是中国投资者最热衷的投资物业类别。

　　根据RCA（RealCapitalAnalytics）数据显示，2009-2016年，写字楼和酒店物业投资约占中国对英投资的71%。2016年上半年，包括中海、保利、海航、复星、中国人寿在内的地产巨头和保险公司共在英国房地产市场投资了五个写字楼项目，总金额为14.4亿美元。

　　据悉，脱欧之前，伦敦金融城的租金回报率4.5%，美国核心市场的回报率也在4.5%左右；脱欧之后，由于商业地产价格走低，伦敦金融城的回报率至少增加0.5个百分点。

　　今年2月，保利地产宣布完成了其在英国的首单收购：1.45亿英镑（约13.5亿人民币）从阿布扎比投资局手中收购伦敦金融城豪华写字楼5FleetPlace。

　　接近保利的人士告诉经济观察报，保利对这笔交易颇为满意，内部预计该项目能产生将近625万英镑的年收入，1.45亿英镑的售价也使得保利地产此次交易的租金收益率达到4.31%。相比而言，北京与上海核心区域的写字楼投资回报率仅在1%-3%。“即便价格下降，这些写字楼投资也有个4-5%的回报。目前全球资产荒，最安全稳妥的还是核心城市的写字楼投资。”上述中资机构负责人表示。

　　谁在买？

　　“如果你是个耐心的投资者，能够忍受住跟随市场价格变化的波动性，以及半永久性的资本支持，这将是个非常有吸引力的机会。但是别着急，等机会来找你”。安联首席经济顾问El-Erian说。

　　大部分人在观望，有的人却还想买。在脱欧公投一个月内，中资企业在英国敲定了多个标的额过亿英镑的大型投资，涉及酒店、住宅等物业。

　　7月21日，英国谢菲尔德市政府方面宣布，四川国栋未来三年内将在谢菲尔德投资2.2亿英镑建设5个地产项目，包括公寓、写字楼、休闲设施和谢菲尔德第一家五星级酒店。

　　7月19日，香港渝太地产发布公告称以4233.6万英镑（合约4.34亿港元）的价格收购位于伦敦金融城的酒店物业HarrowPlace1和WhiteKennettStreet11，预计年回报率4.72%。

　　6月28日，华大地产发布公告称，将以7000万英镑（约7.31亿港元）的价格收购一处位于伦敦国王十字火车站附近的酒店物业。

　　在欧洲有大量投资的复星集团董事长郭广昌也表示，英国脱欧超出绝大部分人预期，复星在英国的一半项目都做了对冲，所受影响相对中性。复星将脱欧造成的市场大幅波动当成一种机会，并会寻求更多英国和欧洲投资机遇。

　　多位受访者认为，脱欧公投以后，英国房地产被迫去杠杆，反倒是海外投资者获取优质资产的好时机。

　　一是当前英国国内利率处于历史低位，英镑汇率下行压力依然存在，这两大因素对高度国际化的伦敦商业地产市场是利好的；二是在短期内，英镑的大幅降低将会在一定程度上有效抵消印花税税率的调整，它将促进房地产投资的收益。

　　与价格的降低相对应的是投资回报率的提升。AlbertLi近日接触的一单交易中，原本售价4000万英镑的写字楼最终以8折的价格售出，投资回报率一下子从5%冲到了6.2%。

　　一位接近中国人寿的人士透露，人寿的投资团队也试图在伦敦寻找核心资产，但在脱欧之前的市场情况来看，很难达到他们对初始投资回报的要求，而现在的情况则有可能让这种投资成为可能。

　　对保险资金来说，重要的不是流动性，而是稳定的收益率。商业地产每年4%-5%的投资回报率很稳定，而且资产是增值的，5到10年之后增值20%-30%再卖也可以。

　　“保险公司一般是做长线投资，因此我们不是很担心，不管是5年还是10年，我们会扛过这个周期。”上述人士表示。

　　蓬钢则认为，长期来看，英国投资环境主要取决于英国经济和欧洲整体经济的影响。首先，如果只是简单的脱欧，英国和其他欧洲国家重新谈判，建立新的贸易关系，则影响有限；其次，即使脱离了欧盟，无论是经济制度、基础设施还是生活环境，伦敦仍然是欧洲最好的城市之一。“这些事情安顿下来以后，英国的房地产市场还会继续活跃起来。”蓬钢说。