上海房价开启12万时代：新地入市楼板价已高达9.45万

　　上海房价 开启12万时代？

　　罗韬

　　昨日，位于上海市虹口区凉城新村街道073-06号地块迎来公开拍卖，这是今年上海市区的第一块入市住宅用地。

　　一线城市土地的稀缺引发众多房产商加入抢地大军。包括中粮、保利地产、九龙仓、新城控股等15家房产商参与竞争上述地块，最终被新城控股以总价37亿元，楼板价6.74万元/平方米竞得，溢价率高达77.39%。若扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价甚至高达9.45万元/平方米。

　　换言之，未来两年该项目建成后需要卖到12万元/平方米以上才能实现盈利。作为总部位于上海的房地产企业，这是新城控股第一次进入中环获取土地。一位新城控股高管在朋友圈表示，未来这里将打造新城“璞樾Plus”高端产品。

　　公告显示，虹口区凉城新村街道073-06号地块，东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路，总出让面积19959.5平方米，土地用途为宅地，起始总价20.86亿元，容积率2.75，起始楼板价3.8万元/平方米。

　　同时，该地块出让条件十分苛刻，地块上建筑限高90米，住宅套数下限450套，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%。并且地上面积中5%保障房无偿移交给政府、2000平方米的社区行政医疗卫生设施，无偿移交给政府、15%整体持有70年无法转让。相当于有约20%的面积是无法出售的，经过测算，扣除掉这些不可售部分，可售出让面积为13967.6平方米，折算后可售起始楼板价达4.75万元/平方米，这个价格与目前周边的二手房价格相差无几。

　　《第一财经日报》记者注意到，该地块距离轨交8号线虹口足球场站还需10分钟的车程。不过规划的19号线有广粤路站，未来6站可以到达陆家嘴。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虹口凉城区域很大程度上受到了大宁板块的影响。大宁板块是上海2015年以来最热的板块，无论是市场成交还是价格，都很火。凉城板块和大宁板块正好挨在一起，所以当大宁板块房价飙升的时候，凉城板块土地价格飙升，显然也是符合预期的。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，该幅地块本身开发难度还是比较大的，地块本身不大，大概只能造三四栋楼，给开发商发挥的空间有限。而且出让时附带很多苛刻条件，比如15%的自持物业，70%中小户型配比，这也比周浦等地块小户型配比提升10个百分点。对房企而言小户型越多，开发成本会提高，无形之中压缩利润空间。此外，区域以原住民为主，不少是动迁房，几乎没有豪宅，单个项目很难带动板块品质提升。

　　“新城一些项目多集中在外围，中心区部署不多，因此这是少有的优质资产。尽管市场对这幅地块期待颇高，但房企对拍卖还是比较理性的。地块周边二手老公房报价约4.6万~5万元/平方米，次新房不到7万元/平方米，因此未来销售难度也很大。”卢文曦说。

　　事实上，从今年下半年开始，中国各个城市的土地拍卖热潮不断涌现。

　　中原地产数据显示，今年7月1日至13日，全国单幅地块成交金额超过5亿元的地块达到了36宗，其中溢价率超过50%的高价地块合计达到了21宗，这些高价地块主要集中在南京、杭州、郑州等二线城市。

　　今年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿元的合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，其中从城市看，武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象。这种不理性、不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。高溢价地块也从此前的一线城市开始向其他二线城市蔓延。

　　2013年产生的高溢价地块目前并未建成入市，房产商未必都能解套。很多开发商对今年下半年土地市场充满了期待，他们认为下半年随着土地供应量的增加，拿地热潮会逐渐冷却。