简政放权房地产样本：一个项目做起来要盖400多个章

　　简政放权房地产样本：400个章的隐形成本

　　余寒

　　在温暖潮湿的部分南方地区，住房建设主管部门下设的事业单位中，往往会有一个叫做白蚁防治中心的办公室，这是当地的建设项目开工之前，几乎每一家房地产开发企业都会跑的地方——与白蚁防治单位签订一份白蚁预防合同，只有这样才能拿到一份实施房屋白蚁预防的证明文件。这份证明文件，是建设单位在未来办理房屋产权登记手续时，必须出具的材料之一。

　　白蚁是一种危害性很大的昆虫，其分泌出来的蚁酸能够腐蚀建筑木材，甚至钢筋，造成房屋倒塌。1999年实施的《城市房屋白蚁防治管理规定》中明确要求，“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”，随后，很多省（市、县）都出台了白蚁防治的地方性法规。去白蚁防治中心办一份证明文件，这只是房屋预售前必须提交的纷繁复杂的证明文件之一。

　　对于房地产开发企业来说，除了拿地的前期准备之外，大部分精力都在申办各项材料等待预售。上海建工房产有限公司副总经理朱伟告诉经济观察报，“在开工之前有一批章需要盖，之后的竣工、验收、交付环节还有一大批章要盖，施工建设过程中还有一批，不过这一批大部分由总承包单位去做，房产商的压力小一些。”“这些章都是要一个个‘敲’出来的，其中的协调过程很需要费力。”朱伟说。

　　要盖400多个章

　　不同城市，甚至同一城市的不同区域，在开发建设一个住宅项目过程中，所需要的材料都会有细微差异，但其繁琐程度都曾遭到过业界吐槽。北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云峰对经济观察报表示，“房地产企业的一举一动都要向政府打报告，一个项目做起来，要盖400多个章。”

　　一个住宅项目，从拿地到项目施工，房产开发商就需要跑土地、规划、住建、环保、发改等多个部门，其中，住建部门需要房企集齐消防、卫生、环保、水电煤市政配套，甚至供暖等方面文件，才可以给房企出具施工许可证。

　　朱伟说，“比如入住许可证比较难办，需要环保验收，但现在环保相对来说大家比较小心一些，有一票否决制，那入住许可证就难以办下来。另外部门和部门之间协调，下一道手续所需要的资料，由开发商从其他部门提供出来的，但是这些部门有时候口径并不一样，对我们来说，就找不到北了。”

　　在朱伟的经验中，土地部门和规划部门之间也存在矛盾，两个部门在出具的文件中常常在内容、格式上略有不同，导致双方不认可。朱伟说，“他们审批的角度，深度不一样，比如规划部门验收的时候需要土地部门一些文件，但他们需要的资料有可能深度、格式、形式不一样。我们只能去找区政府来协调，否则手续根本走不下去。”“商业地产比住宅地产需要的章更多，我们政府的有些职能设置本来就多余了，非得去盖个章，而且审批，审核和盖章，还要分三个部门。”蓝光地产副总裁徐凯说。

　　6月18日，陈云峰在第28届清华大学中国与世界经济论坛上坦言，现在房地产企业的一举一动都是在政府的严格控制之下的。陈云峰说，“中国还有五个城市的房子是限购的，北京已经实行了三重限购，一是依据户口或社保年限来限购，二是在通州还得是通州户口才能买房，三是现在通州商住房都要限购。而且北京买房子必须要在房管局的网上网签，合同才生效。”

　　不过，一个房产项目既要安全、宜居又要符合城市规划，从地下水到消防、绿化，每一个细节的核准似乎都有其必要性。一位住建部官员告诉经济观察报，“现在有这么多章确实有问题，效益好的时候这不是问题，效益不好了，毕竟每个章都要付出一定成本。前些年房地产好，这些事都掩盖了，现在房地产赚钱不容易，因为这里面财务成本都是很高的，土地、规划、开工许可、预售、验收，要有十几个章，这都是大章，具体的还有消防、绿化、地下水、南方的白蚁，连避雷针都要验收的，但这些事仔细看来也并不是小事。”

　　谨慎的简章放权

　　房地产行业一度成为中国经济增长的重要支撑，尽管在2015年下半年，大批基础设施建设项目上马，但由于房地产投资增速的下滑对全国固定资产投资增速造成拖累，去年全年固定资产投资增速仅为10%。今年上半年，中国经济继续下行。一季度经济增速由2015年的6.9%进一步下滑到6.7%。不过，今年以来投资增速下滑则主要来自于民间投资和制造业投资增速的下滑，房地产投资的回升再度成为对冲固定资产投资下滑的主要力量。

　　徐凯告诉经济观察报，“房地产毕竟还是资金密集型行业，对于地方政府来说，对房企的监控还是要更严格一些。简政放权之后，有些地方效率开始加快了，但是章没怎么减。”

　　自新一届政府执政以来，简政放权成为激发经济活力的重要一环。2013年年初，国务院总理李克强给自己定下了本届任期内第一个明确、同时也是令人们充满期待的目标：将1700多项行政审批事项再减少三分之一。在过去三年中，简政放权已经取得了长足成效。截至目前，本届政府已分9批取消下放599项国务院部门行政审批事项，占本届政府成立之初国务院部门审批事项的39%。不过，在房地产领域，取消下放的审批事项并不多。

　　朱伟说，“简政放权带来的一个情况是，上一道部门说是简化了，但是下一道部门还是没有简化，程序就走不下去了。对我们来说，我们没有能力去协调这些东西。”

　　上述住建部官员说，“各个部门的设置都有他的职责，但是加起来之后，就显得太复杂了。这么多个章，也不能说企业完全是受害者，如果政府把这些事都放了，企业可能会为了节省成本，真的给你弄出问题来。我觉得可以归并、简化一下，现在我们可能报备的太少，报批的太多，有的事情可能报备一下就行，不用审批。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察报，“实际上盖这么多章有一定的合理性，这和房地产市场背后的周期较长、涉及金额大、政策管控严等有关系。但是，从实际市场数据来看，会发现一些新的问题。比如说在如此严密的审核下，但各类违规问题仍然很多。所以说盖多还是盖少的章本身不是问题，但如果效果一般，那么就要改进此类行政审批制度了。比如说施工许可证，很多时候很多项目在施工时都是延期的，但即便不办理此类证书的延期手续，也允许继续施工。那么就架空了此类证书的审批意义。后续自然可以剔除或者归并到一个审批环节中进行。”