专家：租赁新政很美 但不如补贴来得实惠

　　租赁新政很美，但不如补贴来得实惠

　　【环宇杂谈】

　　关键要加强各级政府公共财政建设，将农民工和大学生的租房需求，视为公共产品，纳入公共财政扶持或补贴的范畴。

　　6月份，又到一年毕业季和就业季。往年这时，常有“就业难”遇上“租房难”，大学毕业生伤不起等类似报道。但是，今年可不一般，就在满腔热情的莘莘学子走向社会、报效祖国之时，国家送来了“大礼”。6月3日，被誉为史上最“接地气”、最温暖的国家“租房新政”发布。

　　印象中，国家层面发布鼓励租房的规范性文件，这还是第一次。此次新政中，对租赁双方税费减免或抵扣、保障租赁权益、增加出租屋供给等方面，支持力度可谓空前。比如出租方增值税从5%降至1.5%，个人所得税减半征收，承租方租金抵个税。而且，为鼓励机构租赁，甚至可以突破规划，将商业用房改造为租赁住房，相应水电气的价格按民用执行，可谓一路绿灯。

　　另外，早已呈星火燎原之势，得不到政策认可但顽强生长的“合租”、“N+1”（卧室+客厅），甚至屡被穷追猛打的“群租”等，终于合法化了，这是此次租房新政最“接地气”的地方。2015年，住建部对16个外来人口集中的大城市调查，显示合租占租赁的50%。小户型太少、房租太贵、新市民起薪太低，只能租个单间。北京69.2%的毕业生房租都得靠父母资助，合租已成趋势。

　　国家重视可谓审时度势。楼市和城市化都进入“下半场”，前者叫存量时代、后者叫大城市化时代。农民工和大学毕业生组成的新市民，纷纷往大城市扎推儿，租房是他们落脚城市的第一选择，甚至是长期选择。未来，租房在边际增长上远高于买房，企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》显示，不论一二线城市，或三四线城市，50%的人无房，一线城市57.6%的居民租房。

　　房租是个基础成本，也是人工、仓储、经营成本上涨的罪魁祸首，各行业都受房租上涨冲击。深谙此理的德国，明白制造业“伤不起”，不惜粗暴干涉租赁市场来压制租金。2012年，德国议会通过新的涨租限制，各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%。轮番炒作抬升的租金降不下来，我国“降成本”供给侧改革难言到位。国家层面全方位规范住房租赁市场，寓意就在此。

　　此次新政的看点之一是税收减免，意在鼓励出租和承租意愿，但减免子虚乌有，因为占比超过90%的散租市场，从来都在无监管的状态下“野蛮生长”，一不备案、二不交税，何来减免；看点之二的“商改住”，意在壮大机构租赁，出发点很好，但改造成本高、投资回收期长，算上公共配套，谁会参与呢？

　　事实上，租赁市场不振，根源在于房屋销售和利润太诱人、租赁收益太低（甚至低于无风险收益）、政府等机构租赁的“压舱石”作用不够、租赁市场无监管。目前，开发和销售贡献了占财政收入60%的土地出让金、25%的固定资产投资、20%的税收，关联上下游的话贡献更可观。相比之下，租赁不仅显得很寒酸，而且在管理上须投入更多精力，被偏废，甚至是被抛弃就不奇怪了。

　　农民工和大学生是租赁需求的主体，基于成本收益的权衡，即便政府鼓励，靠市场力量补上租赁市场的短板，也是不现实的。问题的根源在体制，关键要加强各级政府公共财政建设，将农民工和大学生的租房需求，视为公共产品，甚至是住房保障的一部分，纳入公共财政扶持或补贴的范畴。这样，才能为增加租赁住房供应、打造低租金环境、加强监管，让租房者享有同等公共服务创造制度环境。

　　此次新政中的各种措施看起来很美，但制约因素太多，特别是涉及体制性的因素，短期内很难见效。如果说，要针对性地解决新市民租赁需求的“痛点”，还不如加大租赁补贴来的痛快、来的实惠。目前，北上广深城市中心区，一个单间的月租金在1500元左右，即便是每月500元的补贴，也是看得见的利好、也能解决很大问题。吃穿住行，住的开支最大，也是降成本的核心内容。

　　（作者单位：深圳市房地产研究中心）