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本报记者 包慧 杭州报道
受益于农房抵押贷款新政，老池终于可以拿着自家的农房房产证，从浙商银行贷到80万元。老池是来自温州瑞安市塘下镇鲍田新前村的养猪户，前些年在村里建起了畜牧公司，但由于资金瓶颈没法走上规模化经营的道路。最让他烦恼的是，他名下的房子，是不能用作抵押贷款的村集体土地农房。
在民营经济发达的浙江地区，农村的产业融合加快，农民创业热潮高涨。但长期以来，农村房屋始终处于“死权”状态，政策、法律对集体土地使用的诸多限制，造成农户有房不能贷款，缺乏有效的金融支持，在一定程度上制约了农村经济的发展。
在老池的家乡温州，农房抵押已经“摸着石头过河”很长一段时间了。但主要集中在当地的农信社，而且底层的创新力量终究有限，唯有制度层面的“首肯”才能让它大步向前。
6月3日，中国银监会、国土资源部联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》（下称《办法》），提出要按照农村土地制度改革与金融改革紧密衔接的原则，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作。
浙江的一位银行业人士认为，上述政策的推出，有望唤醒农村“沉睡的资本”，解决“老池们”贷款缺少抵押物的难题，进而盘活土地和农房资产，激发农业农村活力。
农房抵押贷最高200万
土地和农房抵押贷款试点释放了农村金融供给侧改革红利，金融机构也将其视为新的业务蓝海。老池和他的畜牧公司，正是在这样的背景下，成了浙商银行创新农房抵押贷款的样本。
浙商银行结合当地政策和市场需求推出小微企业“农房抵押贷”产品，农户凭借其依法有权处分的农房抵押，即能获得额度最高200万元、期限最长2年的贷款，可以解决其生产、经营所需的资金需求。
“农房抵押贷”重点支持三农小微企业客户，着力新型农业经营主体的金融服务，为农业规模化生产和集约化经营提供全方位金融服务。帮助农民盘活“固化”的宅基地资产，增加农村地区的有效信贷投入，破解“三农”融资困局。
《办法》明确规定，在15个省、市试点地区，对符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资（入股）方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，并从贷款的目的、依据和总体要求，贷款业务开展的范围、贷款的全流程管理、贷款的风险保障机制、监管部门的职责等多方面对集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务的开展进行详细的规定。
搭建农村产权流转平台
农房贷的风险怎么控制？农民万一还不上钱，银行该如何处置其房产？
对此，浙商银行表示其农房抵押类业务，从客户群准入，到抵押物选择标准都形成一套规范的标准体系。在准入上，以村为单位，聘请村级（如村支书）、镇级（如镇长）两级金融顾问，对村的整体信誉和单个借款人信誉进行综合评定，另一方面也审慎划定农房接受范围并确定评估价格。
“如果遇到必须处置的情况，首先出于社会稳定、人道关怀的考虑，在业务发放前，浙商银行就通过要求第三方提供住所等方式解决农房万一被处置后抵押人的居住问题。”浙商银行相关人士对21世纪经济报道记者介绍，“抵押物处置是最后的选择，贷款重组、村集体协商处置是优先选择，即使不得不处置，因为抵押物准入的标准比较规范，农房在当地政府规定范围内拍卖流转操作可行性是很高的。”
此外，除了传统的司法拍卖方式，浙商银行业务范围对应的各级政府基本已搭建农村产权流转平台，也为优质抵押物提供了流转通道。
但是，一旦出现不良贷款，银行想要合理受偿也非易事。对于抵押农房处置的障碍依然存在。比如说，对农民合法所有的农村房屋所有权如何评估和拍卖？农村房屋和宅基地如何分割？
为方便农户就近申请贷款，浙商银行所有开办“农房抵押贷”的机构均位于试点地区县域内，并采用银行自行评估的方式直接认定抵押农房价值，对符合条件的村民采用集群开发的模式。
抵押价值确定难也是农房抵押中的一个普遍问题。银行和农户协商确定抵押价值时，容易因为双方地位的不对等导致价格失准；采用中介机构评估时，因为农民房缺乏客观的评估体系也容易导致农房估价易失准。此外农民如果失去住房引发的纠纷也都是隐患。据浙江某市的法院数据显示，抵押农房的成交价格和交易成功率大大低于普通抵押房屋。
截至2016年4月末，浙商银行已累计向1800余位农户发放了12.5亿元的农房抵押贷款。目前，浙商银行“农房抵押贷”产品开办区域已从温州下辖的瑞安、乐清两市扩展到其他试点地区。
（编辑：马春园，邮箱：macy@@21jingji.com）
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