北京商住限购传言致成交暴增 端午成交量达5月总量三成

　　北京商住限购传言激发端午成交暴增

　　受限购传闻影响，近几天北京商住产品成交大幅增长。

　　政策未出市场已先动。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，2016年端午小长假期间（6月9日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交2503套，成交面积35.65万平方米，相比五一小长假分别增加210%、301%，同时这一成交量也创造了历年端午小长假的新高，而这三天成交量也相当于5月成交量的三成。

　　其中商住类产品共实现成交2286套，占全部成交比重高达91%。从成交排行来看，端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品，其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套，林肯公园签约636套，两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，端午小长假成交的暴涨，源于北京商住全面限购传言的泛滥。5月5日通州商住限购之后，6月6日门头沟商住产品暂停网签，随即业内开始流传“北京商住将全面限购”的传言。虽然这一消息尚未被证实，但是从通州市场先例来看，5月通州商住限购之后，区域全月商住成交仅271套，仅相当于4月成交量的4%，限购对于成交的制约由此可见一斑。以通州为鉴，一些商住项目出于规避风险的考虑，开始抓紧签约。

　　从供应情况来看，2016年端午小长假期间（6月9日-6月11日）仅有两个项目入市，北京城建·上河湾以及天恒世界集，两个项目共新增住宅产品152套，预售许可面积1.4万平方米，再加上6月首周加推的旭辉26街区项目，截至11日，6月住宅市场仅有3个项目入市，其中仅一个普宅项目，另外两个为商住项目。

　　郭毅分析，今年以来商住产品与纯商住宅产品成交一直处于两分天下的态势，甚至出现商住超越纯商的现象，一旦商住限购，市场格局将发生重大调整。而在限购消息出台之前，商住类项目仍将继续加快出货，预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

　　一位业内资深人士担心，如果商住限购政策“一刀切”会对市场带来一定程度波动。

　　在北京的房地产市场中，一直存在着将规划用途为商业、办公但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。上述资深人士通过对2012-2015年北京土地供应的统计发现，四年间，纯住宅、商业用地出让218宗，规划建筑面积3083万平方米，商住及含商住类土地出让156宗，规划建筑面积2399万平方米。商住用地占全部供应的43.76%。

　　该人士认为，商改住现象的存在，说明商业、办公用地存在超过需求能力的供应，而住宅市场在严厉的限购政策下依然供不应求。这些商住产品在一定程度上弥补了住宅供应的不足，对住宅市场起到补充完善的作用。如果对现有的商住产品一刀切，可能会造成住宅产品价格上涨。

　　此外，该人士还表示，大部分商业、办公项目在土地挂牌文件中并未限定销售对象，在2012-2015年成交的156宗商住用地中，仅有14宗对最小销售面积及销售对象进行了限定。限定销售的土地成交单价远远低于未限定土地成交单价。开发商多以“不限购”销售模式进行成本测算并进行竞价，最终的出让价格都是在“不限购”的销售预期下产生的。自2012年以来，开发商通过市场竞价摘牌的商住项目中，仅有877万平米形成市场供应，占全部2399万平方米出让面积的36.56%。已投放市场的尚有306万平米未实现销售。如果限定这类产品的销售对象，可能造成其交易量大幅下滑，使得开发商产生资金困难。

　　该人士建议，在限购传闻变成现实之前，建议政策制订者充分考虑市场情况及方方面面的潜在风险，从土地供应环节真正做好商改住的防范措施。

　　不过，也有分析人士表示，从法律角度看，如果北京市对商住产品进行全面限制，也符合土地出让文件的相关法律规定。今后开发商再次获取土地开发此类产品时，就不得不按照规定开发建设。