2016年05月14日21:39 21世纪经济报道

  综合外媒报道,中国富豪在加拿大出手阔绰已经成为当地媒体常常报道的事情之一,今年早些时候,在温哥华最贵房产榜上排名第16的一座豪宅,以3110万加元(约1.5亿人民币)的高价被一名中国“学生”收入囊中,创下2016年温哥华豪宅成交纪录。

  这座豪宅占地1.7英亩(约6879平方米),面积14663平方英尺(约1356平方米),拥有5间卧室和8间浴室,从资料照片看来,装修也十分豪华精致。

  据称,买主资料的职业一栏中简简单单地填着“学生”,购买的这座房子却堪称温哥华最贵,让人难以置信。除了多个卧室、浴室,3层豪宅还包含景观游泳池、剧院,房子周围看得到史丹利公园和北岸海景,视野极好。

  周姓学生拿出约2200万加元(约1.1亿元人民币)支付首付,对该房产拥有99%的业权,而另一位拥有1%业权的业主,资料显示其是一位女商人。

  两位业主从银行获得按揭贷款990万加元(约4997万人民币),每两周的按揭供款为17080加元(约86218元人民币)。这意味着每个月仅仅按揭供款就要3.5万加元(约17.7万元人民币)。

  该豪宅位于加拿大著名的灰岬区,政府当时对其估价为2560万加元,而放盘时的价格以已经高达3500万加元。

  豪宅原先的主人是一家名为Canaccord Genuity的投资公司的创始人皮特-布朗(Peter Brown)。1983年,他和妻子购买这栋豪宅时,仅仅花费了250万加元。

  除了高额房价外,豪宅的地税每年超过8万加元(约40万人民币)。这意味着仅仅按揭和地税每年的支出就需要约300万元人民币。

  加拿大的房屋评论员对此事表示难以置信,“一个学生都能购买温哥华最昂贵地段的豪宅,说明政府并没有控制好温哥华房地产市场。”【相关报道】

  楼市暴涨潮“袭击”加拿大 三分之一房产被中国人买走

  一位地产经纪带客户看一间130万加元(约合656.23万人民币)的房子,车还在路上,房子已经涨到了160万加元(约合807.66万人民币)。

  “这个温哥华已不是我的温哥华”——一个本地家庭卖掉了自己居住30余年的爱屋,搬到了温哥华岛上,发出如此感慨。

  本周一,兰里的一处公寓售楼中心出现了买房者扎营过夜的奇观。当时距离开盘还有几天的兰里208街上,已经有50多名潜在客户搭好帐篷,彻夜等候。这些等候的人里,大多是中年人,甚至还有年轻的学生面孔,一问才知道,这些人是通过网站Craigslist招聘而来替人排队的。

  排在队伍最后一位的Jeff Chernenko表示,他来兰里买房是因为此地的房价尚可接受,并且不会像大温其他地区一样难以找到房源,现在看来,想在这里买套公寓都是非常有难度的。

  “坐地起价”、“通宵排队等开盘”,这些在中国楼市无比熟悉的场景,正在八千多公里以外的加拿大温哥华火热上演。

  2016年初,中国政府密集出台了一系列房地产刺激政策,深圳、上海等一线城市以及南京、苏州等部分二线城市开始经历一轮房价暴涨。今年三月底,政府终于坐不住了,上海、深圳、北京、南京等城市陆续出台了抑制楼市的政策。

  反观加拿大,温哥华和多伦多的房屋市场每个月的销量和价格都在持续打破历史记录,过去一年,温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%,达到140万美元(约合913.99万人民币);今年四月,温哥华市区所有房屋的销量,比过去10年销量平均水平高出41.7%。

  “疯狂”,是唯一可以形容如今温哥华房地产市场的关键词。加拿大多伦多及温哥华房地产持续火爆,当地民众抱怨遍地,政府一直说要调查主因和研究政策,但实际上除了即将推出登记购房者国籍等附加性条款外,一直没有根本性的抑制政策出台。

  界面新闻记者在调查和采访了相关业内人士后,得到了一个基本结论:加拿大房地产市场火热的基本面仍在,就算政府政策出台,也大致通过两个方面来进行,一是提高房贷难度,通过金融杠杆来调控;二是增加相关税收,提高海外购房者的入市门槛。

  然而,这样的政策能扑灭这股楼市热火吗?

  城市发展研究所(UDI)今年三月的调查结果表明,土地与住屋供不应求是推高温哥华和多伦多房价的主要因素。

  可能有不少人认为,加拿大国土面积比中国大,人口是中国的1/7,为什么会有房源短缺的情况出现?事实是,在加拿大,有很严格的土地规划政策,建筑密度不仅是政府的事,更要征询市民意见,而许多人抗拒增加建筑密度,因为他们希望拥有前后有庭院的大house。

  另一方面,由于大温地区(又称大温哥华地区,包括温哥华市等21个市镇)地产市场火爆,很多原本想要放盘卖房的屋主都萌生退意,导致房源短缺。原因很简单,因为一旦房子卖出,意味着他们马上就将加入买房者大军,而且屋主们大多报着观望的态度,想要看看房价还会不会涨,“追涨杀跌”在加拿大同样适用。

  大温著名地产经纪卫九如向界面新闻记者表示,温哥华美丽的山水风光,有限的土地资源,优质的人文环境和教育机制,造就了“物以稀为贵”的必然趋势。土地的不可再生,不可复制性和永久产权优势,又增加了土地的价值。“现在是有钱都难买到一块好地。”她说。

  除了供应短缺,加拿大的贷款利率一直非常低。加拿大央行今年年初再次调低利率,最终维持在0.5%的水平不变,而加拿大如今的平均贷款利率是2.19%。随着加拿大经济的持续下滑,也一直有负利率的传闻传出,虽然还不知道加拿大央行会做出什么决定,但即使没有走到这一极端,相比中国和其他国家的贷款利率还是有明显优势,的确是投资房产的好时机。

  据另一位从事地产经纪22年的经纪表示,过去几个月越来越多来自温哥华的购房者都被迫涌向大温郊区抢购房屋,温哥华的房子已经让普通市民承受不起。一幢在阿伯斯福德的独立屋叫价45万加元(约合227.16万人民币),有17个人竞争购房,其中12个人都是住在温哥华的居民,最后该独立屋以高出叫价16万的61万(约合307.92万人民币)成交。

  对于海外投资者来说,加元一路走低,石油价格下滑,加拿大经济进入“寒冬期”,也成为海外投资者进入这个市场的成本优势。想象一下,100万加币的房子现在购买,比几年前可以省下近60万人民币。

  而在这其中,可能有将近一半都是中国人下的Offer。王先生也是买家中的一员,他向界面新闻记者透露,现在下Offer都不敢提条件,什么银行贷款、验房,都有可能被卖家无情刷下,这都是因为中国人口袋里的人民币值钱了,根本不差钱。真心想请个验屋师看看房子,也只能让他扮成你的亲友随便看看而已。

  加拿大国家银行(National Bank of Canada)的财务分析师Peter Routledge估计,去年温哥华房地产有1/3被中国人买走,中国买家投入温哥华楼市的资金高达127亿元,占去年温哥华总楼市交易金额385亿元的1/3左右。他还估算,多伦多去年成交的房地产买卖,有14%(约9亿元)落入中国买家之手。

  现在加拿大的外国置业者到底有多少,虽然仍是个未知数,但据一位加拿大某银行担任高级贷款经理田先生的说法,也佐证了外国购房者的数量众多。

  田先生表示:“若加拿大参照澳洲的做法,完全停止向非居民、持临时居留签证者及海外收入来源者三种人提供房贷,估计银行会减少相当于目前25%到30%的客户。”他认为,银行始终是盈利性机构,不会自动自发地过滤掉大批海外客户。

  他认为,加拿大的银行不太可能自动出台如澳洲银行般严格限制海外申请人的房贷政策,除非是监管机构作出强制性政策指导。他强调政府始终是抑制房价的主导力量,除了房贷政策之外,还有税收等多种工具,银行只是政策执行机构。他相信澳洲各大银行近期出台的政策,也是政府施压、指导,而非银行自发调整的结果。

  另有房贷专家认为,加拿大至少在一两年内,不会出台类似澳洲那样严苛的政策,因为房地产市场对整个加拿大经济的支撑作用仍然十分关键。

  近期,加拿大政府都出台过哪些房地产调控政策呢?界面新闻记者梳理如下:

  2月15号,加拿大开始实施新的房贷政策,房屋价格超过50万,50万以下的部分,依然需要支付5%的首付;而从50万到99.9万的部分,买主需至少支付10%的首付;联邦预算案公布,政府决定投入50万给加拿大统计局(Statistics Canada)和其他政府机构合作调查外国买家数据。

  从5月16日起,凡是居住用房,在房地产经纪起草购房合同时,必须增加两项条款:在物业被转让给其他人之前,最初的卖家必须给出书面同意。另外,凡在转手中得到的额外利润都需归最初卖家所有;从6月10日起,卑诗省要求所有买家申报国籍作为数据参考。

  一位从事房屋贷款的业内人士认为,这些政策很难在短时间内有效地将温哥华的房地产市场“冷却”下来,毕竟加拿大政府的“调查”速度是出了名得慢。就算调查有了结果,出台政策还要征求各方意见,那种一夜之间导致市场巨变的政策,基本不会出现。

  现在,新的贷款政策本身并没有抑制海外投资者,反而会使那些本就苦于没钱买房的本地家庭陷入更大窘境。

  一对曾在温哥华居住的夫妇卖掉自己位于阿伯斯福的房子,搬到更远的奇利瓦克。他们说:要换个小房子,余下的钱去旅游,第一站就是中国,不光看看中国的风景,还要体会一下,是什么让中国人变得如此疯狂。

  无论真实数据如何,随便去问问街上的行人,“是谁在推高温哥华的房价”,相信大部分的回答里,都有“中国人”。然而,中国人是否被妖魔化已经不重要,重要的是大温地区房价继续“暴涨”已经是大概率事件。

  供应短缺,汇率利率优势,加之政府巨额的赤字财政,疲软的经济环境,加拿大怎么会放过火爆的房地产市场这根救命稻草?

  (来源:腾讯财经、每日经济新闻、界面)

  (编辑:张楠)

责任编辑:王元平 SF030

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