远洋地产首进深圳即引风波 旧改项目无证施工

　　旧改项目无证施工 远洋地产首进深圳即引风波

　　赵毅

　　一边打着地标式高端社区的大旗，一边涉嫌无证施工，更是引发周边楼盘地基动摇，墙体出现裂缝。近日，家住南联植物园路单元楼的冯先生（化名）向《中国经营报》记者反映，由于社区附近的远洋新干线二、三期施工引发了一连串问题。据冯先生透露，该项目不仅无证开工，日夜扰民，还因为工地距离单元楼不到10米而导致地基震荡，十几户人家出现墙体裂缝。

　　自2014年起，远洋地产回归一二线城市的意图明显。作为远洋地产在深圳的第一个项目，本应是倾心力作，缘何屡屡犯下基础性错误。回归一线城市，走近一线房企，远洋地产还有很长的路要走。

　　业主投诉远洋新干线

　　据了解，从2015年9月到2016年1月，包括冯先生在内的40余户业主不断到相关部门进行投诉和上访。龙岗街道南联社区居民称，龙岗南联楼盘远洋新干线二期、三期施工工地，建设单位并没有取得《深圳市建设工程规划许可证》，涉嫌未批先建。存在夜间超时施工的情况，不仅影响周边居民正常生活，还致使周边房屋墙体开裂。

　　冯先生向记者反映，远洋新干线二、三期自开始施工以来每天24小时不停作业，巨大的噪音使得附近的居民无法入睡。除此之外，远洋新干线二期、三期的施工现场离周边住宅不到10米。

　　“我们已经多次向龙岗区信访局上访，包括执法队、环保局、住建局和国土局都找了一遍。问题依然得不到解决。”冯先生说道。

　　据记者了解，冯先生所在的单元楼始建于1991年，是取得了房产证的商住楼项目。2010年由于南联小学旧改项目启动，周边房屋大面积拆除，而冯先生所在的单元楼靠近道路旁，规划时并未纳入旧改当中。冯先生进一步透露，当时该旧改项目由天基地产承接，由于各种因素导致在后来的开发中，天基地产引入远洋地产。“名誉上是合作，实际上天基地产已将该地块卖给了远洋地产，让远洋负责开发建设。”冯先生表示。

　　查阅远洋地产官方网站发现，远洋新干线（深圳）是远洋地产首次进驻深圳，打造的大型城市综合体，集写字楼、商业街区、公寓、住宅于一体。远洋新干线正是南联小学旧村改造项目，总拆迁用地面积达16.1万平方米，建设用地面积10.8万平方米。目前一期已建设完工，二、三期正在建设当中。

　　据冯先生讲述，远洋新干线的二期、三期工程曾因涉嫌无证施工被多次叫停。但施工方仍无视监管持续复工。除了超时施工、噪音扰民外，居民还指出远洋新干线二期、三期项目，疑因地基施工动摇了附近居民楼的地基，继而导致附近居民楼出现十几处墙体裂缝及屋内漏水。冯先生还指出，由于施工操作不当导致化粪池坍塌，恶臭不堪。在冯先生提供的照片当中，记者看到，房屋内的墙面产生了约一米的横向裂纹，黄色的泥浆从楼底渗出，周边居住环境恶劣。

　　记者当晚9点与冯先生取得联系时，冯先生及十几户业主正在龙岗区信访局针对此事进行交涉。“我们最大的诉求就是相关部门监管到位，规范施工，保障住户安全。”冯先生说道。

　　龙岗环保局：远洋新干线违法施工

　　在冯先生所提供的资料当中，一则短信内容引起了记者注意。这是当地执法队调查后回应杨先生的短信：“2015年12月位于龙岗大道与植物园路交汇处远洋新干线二期，经查证，已取得《深圳市建设用地规划许可证》及《深圳市建设工程方案设计核查意见书》。但并未取得《深圳市建设工程规划许可证》。”而彼时，该项目已经开工建设。

　　公益律师廖建勋对《中国经营报》记者表示，项目开工之前必须取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，缺一不可。另外，重大建设项目还需取得环评报告。

　　此外，廖建勋也透露，《建设工程规划许可证》未取得的原因有可能是因为征地补偿未明确，但具体原因还需要到政府部门核实。

　　同样，啄木鸟验房公司验房师赵太宇也向记者表示，开发商未取得《建设工程规划许可证》擅自开工属于违规行为，后期可能会导致预售证难办理，存在风险隐患。

　　对此，廖建勋律师建议：“龙岗街道南联社区居民有两条解决途径。首先，可以向行政部门要求介入调查，查处违法行为；其次，如果确定安全问题是由于非法施工导致，可通过民事起诉的方式，要求赔偿损失。”

　　远洋新干线是否涉及无证开工？记者电话采访了深圳市龙岗区住房和建设局（以下简称“龙岗住建局”）并向对方工作人员提供了正式采访函。在给记者的回函中，住建局表示：“远洋新干线一期、二期工程均按有关规定取得了建设工程规划许可证和建筑施工许可证，相关手续齐全。”而回函中并未提及取得相关证件的具体时间。

　　针对居民反映的地基震动、墙面裂缝、化粪池坍塌等情况，龙岗住建局经核实后表示新汉威大厦北侧、南侧8楼的外墙局部出现裂缝。此外，对房屋出现的裂缝等质量问题，远洋新干线项目的建设单位已同意提出维修方案，免费进行维修。

　　随后，记者联系龙岗街道信访办进行采访，一位高姓负责人向记者表示，近期的确接到过业主对此事的投诉，信访办已与住建局等部门积极沟通。

　　记者查阅龙岗区环境保护和水务局官网，并没找到相关环评报告，于是记者致电龙岗区环保局获得采访。在回访函中环保局表示：“该项目在2015年9月到2016年1月期间未取得《建筑工程施工许可证》，属违法施工。”据环保局透露，远洋新干线于2016年2月才取得《建筑工程施工许可证》。

　　针对以上问题，记者联系了远洋地产集团品牌相关负责人进行采访，对方就记者的采访进行了回复：“目前远洋新干线项目证件齐全，属于合规施工。施工现场周边房屋产生的裂缝并未有迹象判断成因。建设单位已配合龙岗区住建局，组织对裂缝进行了维修。针对居民提出的施工噪音扰民的问题，后续将加强对施工方的管理。”

　　布局一二线

　　作为远洋在深圳打造的第一个项目，远洋新干线意义非凡。查阅其官网可知，远洋地产控股有限公司2007年于香港主办上市（股票代码：03377.HK），在所涉及的业务当中包括住宅地产、不动产投资经营、房地产金融、客户服务业四大类。项目遍布全国19个城市，截至2015年12月31日，共有33个项目在售。截至目前，远洋地产已布局北上广深四个一线城市，而远洋新干线则是远洋地产首进深圳的标志性项目。

　　在远洋地产对记者的回应当中表示，作为远洋地产进入深圳的第一个大型综合体项目，远洋新干线的前身为南联旧改项目，远洋地产于2011年9月从天基房地产手中收购而来。这一点，在其集团战略规划中亦有表明。“远洋地产将继续集中资源发展一二线城市，同时把握收购并购、旧城改造等机会，提升项目盈利能力。”

　　逐步将战壕转移到一二线城市，远洋地产的用意十分明显。考虑到一二线城市去化率较高，远洋地产自2014年开始已陆续退出了三四线城市，回归一二线城市房地产市场作为发展重点。

　　据其年报显示，于2015年12月31日，集团总土地储备达约2000万平方米，平均土地成本约每平方米人民币3400元。按土地价值分，一线城市占55%，二线城市占44%。回顾期内，集团在8个主要城市获得13个项目，新增土储资源约230万平方米，100%位于一线和核心二线城市，平均楼面单价每平方米约人民币6100元。

　　据粗略统计，2015年上半年，远洋地产就通过招拍挂或收购等方式拿下了9宗地，分别位于广州、深圳、杭州、南京、天津及香港。或许转战一二线已成为远洋不得不做的选择，其近两年来的表现似乎差强人意。

　　年报显示，2015年远洋地产实现营业额308.24亿元（人民币），同比下降21%，净利润为23.8亿元，大幅下降48%，核心利润亦跌14%至35.66亿元。

　　记者梳理发现，这几年，远洋地产的毛利率是一路下滑，从2011年的31%，到2012年的27%，再到2013年的24%，2014年这一数字下降至21%，为远洋地产历史上的最低水平。2015年，巧合的是，仍旧徘徊在21%的低水平线，并未有所改善。在毛利方面，2015年，其毛利达到63.54亿元，同比下降22.2%。

　　从财报上来看，远洋地产营业额下降的主要原因是物业开发业务收入的下降。2015年，其物业开发业务收入为271亿元，同比减少23%。远洋地产曾公开表示，物业开发业务大幅减少的原因主要是退出了三四线城市，交付可售楼面面积同比2014年减少32%。不过，另一方面，其入账销售均价每平方米增加了2000元。

　　在业绩发布会上，远洋地产董事局主席兼行政总裁李明表示，主要是战略调整造成的，远洋地产从2014年就撤出了三四线城市，撤出来以后当然会影响销售收入。远洋新增的土地都集中在一二线城市，需要两年的时间才能体现在报表上。

　　记者了解到，正是快速业绩提升的压力，使得许多开发商的开工周期、销售周期都被一再压缩。原本业内一年半的建筑周期，许多大型房企都将其压缩到7个月左右。这样的行业趋势已经成为一线城市的常态，能否跟上这样的节奏成为远洋能否顺利回归的重要指标。也许正是在这种压力之下，才有了远洋深圳首个项目屡遭投诉的现象。