司法拍卖房馅饼与陷阱：64万买百万房产不是梦

　　法拍房的 “馅饼”与“陷阱”

　　价格比市场价低近两成，且不受限购约束，法拍房今年以来受到热捧，互联网公司也早已向传统拍卖行宣战

　　安卓

　　“我司有多套优质房产出售，单价为市场价的8.4折，产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里，究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产？答案是司法拍卖房（下称“法拍房”）。

　　“我们已经协议转让了2套较小户型的住宅，还剩下4套，将进行法拍。”发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示，因为这几套住宅都是大户型，出手不像小户型那么容易，“一般来说，司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场，但在法拍前，债权人也可以选择公开不良资产信息，协议转让，手续和法拍一样。”

　　《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示，今年以来，法拍房一改去年的萎靡，出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖，另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报记者表示。

　　法拍房最吸引人的是低价，一般只有市场价的八成左右，而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过，“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报记者表示。

　　64万买价值百万房产不是梦

　　法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如，上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力偿还抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。

　　在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格；保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。

　　根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

　　换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。

　　更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。

　　对比今年前3个月的数据可以发现，涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低，3月份的起拍折扣率为81.33%，系3个月以来的最低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表示，市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。

　　数据还显示，3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，系今年以来的最高点，反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示，江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高，涉诉房产成交价格上涨明显。

　　冯美云表示，去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价，今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交，“竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。”

　　“房产市场的热度反映在司法拍卖上，主要表现为围观数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表示。

　　“投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价；二是司法拍卖不受限购限制。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者表示。

　　法拍房也有“坑”

　　法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

　　深圳的黎先生告诉本报记者，他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。

　　还有媒体报道称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”（房子里还有人居住）为由不予强制执行。

　　“‘不交吉’被业内戏称为‘不着急’，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。

　　此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

　　实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。

　　所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

　　“法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。”方伟忠说。

　　法拍房的门槛也不低，按照法院的要求，购房者必须一次交付全款，不能贷款。

　　门口的“野蛮人”

　　但凡受到关注的事物，互联网公司必然不会放弃商机。

　　司法拍卖原先有三种模式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖；二是在地方产权交易所，拍卖行只出拍卖师；三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。

　　近两年，随着互联网的崛起，网络司法拍卖横空出世，最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次，成功处置标的物总金额约1200亿元。

　　阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在“第二届网络司法拍卖研讨会”上介绍说，网络司法拍卖的成交率约为84%，比传统的拍卖高了20个百分点，溢价率40%左右，比线下多一倍，处置周期由6个月缩短至2~3个月。

　　除了效率外，网络司法拍卖“零佣金”的特点彻底改变了当下的拍卖格局，即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金；而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。

　　据了解，去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元，这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前，全国已有28个省（区、市）超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。

　　网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说，拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。

　　“当初，《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现，所以，网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带，法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行，淘宝不具有执行拍卖的主体资格，如果说淘宝只作为交易场地，那么，淘宝司法拍卖的主体是谁？按照《拍卖法》等法律法规规定，法院也没有司法拍卖的主体资质。”他说。

　　淘宝司法拍卖对此的解释是，阿里拍卖始终是技术平台和服务平台，法院始终是司法拍卖的委托主体，阿里拍卖致力于助力司法改革，助力于司法阳光化。

　　事实上，关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖，但在第二届“网络司法拍卖研讨会”上，最高法执行局执行督导室主任何东宁透露，网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着，网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。