分时度假乱象：黄山大观收益缩水 开发商称愿意沟通

　　分时度假乱象系列调查之一：“黄山大观”公寓年化收益大幅缩水 开发商表态“愿意沟通”

　　导读

　　由于分时度假概念的兴起，该项目2010年的销售均价是1万/平方米左右，其后由于市场原因销售价格持续下调，目前已经销售到第四期，在售小米公寓均价为5100元/平方米。

　　本报记者 王怜花 上海报道

　　驰名中外的黄山，与国内众多名胜景区并无不同。对于当地政府与开发投资者而言，正在如火如荼地把分时度假在这一年四季美景当中变现。

　　坐落于黄山市屯溪区新安江南侧的元一柏庄·黄山大观（简称黄山大观），就是一个分时度假项目，从2010年正式开售至今，黄山大观已经销售大约7栋公寓、1000多套房子。由于分时度假概念的兴起，该项目2010年的销售均价是1万元/平方米左右，带高端装修标准，这个价格已相当于周边项目市场均价4000多元/平方米的2倍多，其后由于市场原因销售价格持续下调，目前已经销售到第四期，在售小米公寓均价为5100元/平方米。

　　在业主李强（化名）看来，这笔投资并不算成功，甚至是失败的。尽管开发商元一柏庄投资集团（简称“元一柏庄”）承诺年化收益保底8%，但今年一季度第一次收取租金回报，李强一套房子到手的租金只有1000多元，与此前预计的“每月4000元租金，与管理公司五五分成”的想法相去甚远。

　　目前在携程网等多个网站上的订房信息可见，黄山大观公寓每晚租金收费分为多个档次，最低房价184元/晚，最高476元/晚。

　　分时度假的诱惑

　　黄山大观沿新安江一线展开，与黄山“老街”隔江相望。源于老街的现代商业组合规划，呈现出现代人居风貌、缤纷的生活画卷。黄山大观由元一柏庄投资集团投资建设，是黄山市第一家配套完整的旅游商业综合体。

　　身处黄山景区，黄山大观在项目规划上大打文化艺术牌，项目规划有希尔顿五星级酒店与主题酒店群的或奢华或别致的装修风格以及浩瀚客房总量等元素。其中，率先入住黄山大观的中影星美院线成员环球影城、香港娱乐连锁十强企业好乐星量贩式KTV、山水间SPA会所、天澜庄茶业、瑞士柏瑞（parrions）国际酒店公司等国际级旅游地产机构的加盟。

　　家住杭州的李强正是看到黄山大观的上述宣传资料而心动的。在项目现场，李强根据销售人员的介绍获悉，业主购买公寓之后要返租9年，前三年一次性返还房价的20%，第四年开始，公寓交给管理公司打理，每季度所有业主可以分到租金总收益的50%。

　　据其回忆，2010年10月份，黄山大观开盘，待售600套房子，来自全国各地的买家就有2000多人。这些买家大部分来自上海、北京、合肥、广州等地，销售场面异常火爆。

　　实际上，对于远超市场均价的售价，当年业主们能接受的主要原因有二：含装修费，开发商承诺装修标准按照高端酒店标准来进行；第二，房子返租9年，交房头三年，房价20%一次性返回。2012年交房，头三年20%返回房价，第四年-第六年有两种选择，一种是8%固定年化收益，另一种是五五分每月返回经营租金分成。

　　21世纪经济报道记者获得一份黄山大观委托经营合同，合同对于业主的租金回报统称为物业经营分红权：物业经营采取第三方独立财务、按季度甲方自动分享按物业经营之50%的房费收入分成。即全部业主可分配总收益（含税）为总经营收益的50%。

　　来自安徽、杭州的多名业主对21世纪经济报道记者反馈，当年很多人交了首付之后办理不了银行按揭，开发商因此要求一次性付清，大部分外地买家都是一次性付款。尽管交房款的时候，业主们都已经拿到房款的20%返还，但并非所有业主都顺利收楼，在售出的7栋公寓中，有4栋还是毛坯，电梯、安防等基本设施都没有安装好，却通过了当地政府主管部门的房屋验收。黄山大观部分2012年该交完的房子现在还没有装修；从部分业主提供的照片也可见，已装修好的公寓并没有达到高端酒店的装修标准。此外，由于当年售价畸高，现在转让则面临亏损。

　　一名受理过多个酒店式公寓投资纠纷案例的律师分析认为，黄山大观的房屋买卖合同与委托经营管理合同或会引发纠纷，主要由于房屋交付没有按照合同约定的装修标准，导致后续的经营无法实际履行。

　　在这名律师受理的个案中，大部分是由于租金回报问题，不能按照合同约定给付。根据他的了解，黄山大观项目年租金收入与同类型项目相比，并没有太大优势，另外一个是住宅用房，根据法律规定，不能作为经营用房，有违规经营的嫌疑。

　　8%年化收益缩水不到2%

　　此前已经销售的公寓面积大部分在30平方米左右，李强的房子只有30多平方米，按照1000多元/季度的租金收入匡算，相当于0.34元/平方米·月，投资回报率不达2%。

　　事实上，长三角各地通往黄山的高铁已经开通四条，黄山的旅游地产市场日益火爆。在这一波旅游地产行情下，黄山大观却走出了一条不寻常的道路。

　　根据一名安徽业主提供的房产证可见，买卖合同上注明房屋性质是“住宅”，但据透露，后来项目实质变更成酒店式公寓，房产证上没有写清楚年限。

　　“预售包括规划合同都是70年，土地出让、规划用途是住宅。”上述业主认为，改了用地性质是为了引进项目做旅游地产，此外，地方政府在税收方面也可以实现翻倍增长。

　　21世纪经济报道记者查阅相关资料获悉，住宅交易契税是2%，而公寓契税则为4%。

　　公开资料显示，元一与柏庄的合作早已有之。创建于上世纪90年代的元一集团，投资足迹遍布国内上海、浙江、江苏、安徽、福建等多个省市，投资领域涉及酒店业、商业运营以及房地产综合开发。柏庄集团则是一家安徽民营综合性投资控股企业，旗下全资和控股子公司共20家。

　　2004年，元一集团、柏庄集团合作成立的新益置业公司，开发一个综合体项目，项目总占地353亩。2005年，元一·柏庄公园开始修建，占地约70亩。此后两家公司更成立元一柏庄，开发了元一柏庄等项目。

　　黄山大观项目负责人接受21世纪经济报道记者采访时强调，目前项目公司经营陷入困难，有亏损情况。据其透露，黄山大观已销售7栋楼，1000多套。在交付方面公司确实有违约的现象，公司也非常愿意沟通，并于4月19日进行了业主见面会，由于业主来自全国各地，很难聚到一起，因此还建了两个QQ群，可以统一整理一些问题。他指出，目前公司给出的方案是没有装修部分承诺在3年内逐步装修起来，并按照已经装修好的在运营的公寓一样返点租金。

　　然而，大部分业主并没有同意上述方案，而是要求退房，二次装修双倍返还等，对此，上述项目负责人认为以公司现状也无法满足（业主的要求）。

　　对于“租金回报8%”，上述负责人表示并非如此，合同明确表示根据房间出租营业总额五五分成。此外，项目之前规划的希尔顿五星级酒店，具体方向还在讨论中。

　　（编辑：张伟贤）