苏州房价年底或突破均价3万元 投资客已经悄然进场

　　苏州热 热过了

　　经济观察报 记者 谢敏敏 4月7日，苏州迎来今年最大的一场土地拍卖，位于吴中木渎镇的一幅地块被外地品牌房企竞得，楼面地价24744元/平方米，溢价率248.5%。

　　这让投资客王楠两个月前购买的项目价格大涨。

　　2016年2月份，他买下了苏州同一个镇上名叫大成郡的项目两套房，单价为1.2万元/平方米。该项目随后几次加推，单价涨到1.4万-1.5万元/平方米。

　　地块拍出后，大成郡的售楼员说，该项目预计4月中旬加推，平均单价将涨到1万9。

　　当下，苏州楼市热传着一首打油诗：姑苏城外寒山寺，楼面地价两万四。桃李春风一杯酒，新区要卖两万九。金鸡湖畔房源少，四万起价怎么搞？

　　成交量的不断攀升，让苏州库存消化周期从2014年中的11个月缩短至2016年4月的不足2.5个月。一般而言，业内定义库存去化周期的健康线是10个月。

　　由于房地市场的紧俏，有近50家房企参与当地4月7日、8日的两场土地拍卖，13宗土地整体溢价率高达195.21%。“可以说，苏州完全不存在去库存的压力了。”克而瑞苏州机构副总经理韩云霞说。

　　全国市场在经历半年的去库存运动后，类似苏州这样不仅卸下去库存压力，甚至已经开始大热的并非个案。以经济富庶的长三角二线城市为例，苏州、南京、合肥、厦门等地的库存去化周期都已经降至3个月以内，而早先库存积压的常州、无锡和杭州的去化周期也逐步逼近10个月的健康线。

　　在数个一二线城市交易热的带动下，全国房地产市场出现明显回暖趋势。国家统计局日前发布2016年1-3月份房地产开发和销售数据：3月末商品房和商品住宅的库存环比首次出现了下降。

　　3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。其中，住宅待售面积减少652万平方米。

　　伴随去库存成效的是开发商投资信心逐步回升。1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，比上年增长6.2%，增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中，住宅投资6028亿元，增长4.6%，提高2.8个百分点。

　　国土资源部在4月14日发布的《国土资源“十三五”纲要》中专门提到，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。

　　苏州市政府3月18日审议通过的《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》要求，要进一步加大普通住宅用地供应，加快土地开发上市，对取得土地满一年未开发的予以书面警示。

　　翻番的房价

　　去年6月份后，苏州的很多楼盘开始提高售价。2015年11月，苏州房价环比上涨2.81%，超越北上广深，排名全国第一。

　　尤其是苏州园区，去年该区域房价的涨幅高达40%，新区约为20%。九龙仓时代上城、天地源七里香都等热门项目在一年不到的时间内，价格翻了一番。

　　以2015年5月13日开盘的九龙仓时代上城为例，当时均价15000元，2016年1月29日加推，均价达到了28500元，该项目售楼员告诉经济观察报记者，预计4月加推116套140平方米户型的房源，均价突破3万元。

　　春节后的涨幅更为惊人。与去年同期相比，3月份苏州姑苏区房价上涨了10911元/平，增幅达到惊人的82.4%。

　　今年的两场土地拍卖拍出高溢价后，土地周边项目几乎全部有提价的打算。在苏州拥有4个项目的某房企营销负责人透露，旗下项目预计提价10%-15%，全市大部分项目都计划这样的涨价幅度，而地王周边的项目，涨价幅度更高。

　　正荣地产苏州公司营销总监成军直言，按照目前土地拍卖的楼面地价，全市房价上两万指日可待，上三万今年年底前也有可能出现。他和很多同行交流过，普遍的共识是，短期内这些房企对价格的期望大于对去化的需求，即便一段时间内成交量下滑，开发商也不会调低售价。“我们还是看多的，这个阶段推货节奏会有所调整，经营导向是更注重利润。”成军说。

　　需求真的如此多吗？

　　过去库存较高的时候，苏州市场上有7成到8成的需求来自刚需。2015年下半年以后，积压的改善型需求纷纷入市。

　　最值得注意的是，投资客已经悄然进场。韩云霞从代理公司处拿到的数据显示，目前苏州市场的投资客比例达到15%-20%，苏州湾片区等个别区域投资客比例更高，有些项目甚至有7-8成投资客，而浒关地区约有3成。

　　成军表示，不同楼盘的投资客比例不同，正荣旗下的华府项目，最多的时候投资客也有3成。

　　“当投资客大量出现的时候，去库存就变成了一个伪命题。”一位当地房地产资深人士认为。

　　“面粉”奇货可居

　　去库存的落脚点，在于房地产投资的重新回暖。土地市场是风向标。

　　4月7日、8日苏州的土地拍卖，累计揽金250.8亿元。这个数字，几乎相当于当地2015年全年土地收入的一半。“在去库存的背景下，各方面政策都支持购房，使当地压制已久的购房需求爆发，房市热度传导至土地市场。同时，苏州早在2014年下半年就针对库存过高的土地供应进行了有意识的控制。”前述当地房产资深人士说。

　　经济观察报记者查阅了历年供地数据，最多的时候，苏州全年供应不超过900万平方米，常年处于600万-700万平方米。

　　但2011年以后，苏州全市土地供应面积都保持较低的水平：2012年是561万方，2013年575万方，2014年的439万平方米更是创了新低。2015年前6个月，苏州没有供出一块地，全年苏州市共成交经营性土地建筑面积652万平方米。

　　与之形成对比的是，苏州房屋成交量近一年来不断攀升，此前苏州一手房的月均成交量基本维持在60万-70平方米，但是去年6月份以后，每月的成交量超过了120万平方米。

　　克而瑞数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，比2014年上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，为近三年最高值。

　　紧张的土地供应无法满足膨胀的需求，每块地拍出都遭到哄抢，“面粉贵过面包”。

　　苏州自身的条件，吸引了大批外来房企。2015年，苏州全市实现地区生产总值1.45万亿元，常住人口总量1061.6万人，超过绝大多数二线城市。

　　在韩云霞看来，苏州楼市高涨最根本的原因，在于各路资本对苏州的追捧：“很多房企收缩到一二线城市，苏州是他们布局的高地。”

　　而对楼市的“机构投资者”开发商而言，地方政府在加大去化的同时，能否同时将土地供应控制在与当地市场潜力匹配的区间内，是其投资的重要标准之一。“7号拍地那天，激烈程度和我们预期的差别非常大，真没想到价格拍得那么高，所以我们也没拿到。”成军参与了两天的土拍，他所在的正荣地产报名了全部13宗地块的拍卖，对每一块地都做了充分调研，最终在8号以5857元/平方米的楼面地价拿下了望亭一幅地块。

　　也有身负指标的某外来房企营销总监坦言：“集团下了指标，必须进入苏州。现在这个价格，压力确实大，但是不拿往后更没有机会。”

　　还需要去库存吗？

　　当被问到“苏州楼市还有去库存压力吗”的问题时，几乎每一个苏州业内人士都不假思索地否认。

　　数据显示，目前苏州的库存消化周期仅仅2-3个月。而2014年5月底，苏州市新房存量为117801套，其中住宅55857套，库存达到2年历史最高点，消化周期超过10个月。

　　正荣地产营销管理部总经理刘翔对经济观察报表示，房地产业内一般将10个月的存销比视为健康线，10个月以内的市场几乎没有去库存压力，超过20个月则是一个很不被看好的市场。

　　2015年，苏州的房企加速出货，当地甚至有一幢楼一口价的卖法，随后“330”新政出台，政策利好不断，当年7月份，苏州便打破了维持15个月的50000套存量大关。

　　2015年下半年开始，苏州的库存以月均7535套的速度在消减，成为全国库存去化周期最短的城市。

　　低库存也成为苏州吸引外来房企的一大因素。开发商在决定进入一座城市之前，一般会进行深入调研，存销比是调研的关键指标。

　　值得一提的是，目前全国楼市的去库存出现分化。不少三四线城市的存销比超过30个月，但一线城市和部分二线城市的压力目前已经很小。

　　以长三角地区为例，苏州、南京、合肥、厦门等城市长期占据全国库存消化周期最短城市前列，截至4月13日，南京新房库存量为29766套，创下2003年10月以来当地新房库存的历史低点，仅够市场消化2个月。

　　尽管目前数据显示，无锡库存消化周期是11.5个月，杭州则是16个月，仍有库存压力，但均较半年前缩短了3~5个月。两年前被戏谑为鬼城的常州市，经过政府一年多鼓励卖房同时扎紧土地供应口袋，目前商品住宅去化周期已经缩短至不到12个月。

　　“涨得有理有据的时间过了”

　　“苏州的房价和城市等级实在是不匹配，远远落后于南京和杭州。按照苏州的经济发展水平，去年的上涨在意料之中。”一位要求匿名的苏州房地产业内专家对经济观察报说。

　　这个观点在苏州房地产业内几乎成为共识，但也许并不一定适应2016年的情况。

　　“2016年之前市场热时，我们一直觉得涨得有理有据。但现在补涨期过了，投资客进场，应该注意到风险。没必要紧跟杭州和南京的步伐。”韩云霞强调，苏州不管是从人口还是产业结构上来说，都容易被高估。

　　这有区位和行政规划的原因：苏南地区的中心城市与所辖县市区域“错位”，苏州中心城区不是所有苏州人（行政管辖意义上）的中心城区，在买房行为上，昆山、太仓、张家港等地居民不会去苏州主城区买房。

　　市场过热的情况下，苏州市政府也伸出了干预之手。《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》规定，开发商在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

　　但当地多位开发商人士表示，该政策其实并没有起到作用，因为房企可以将申报价格提高，只要售价比申报价格的涨幅不超过12%就可以，“比如我这个盘打算涨到3万，我故意申报一个4.5万元。”

　　苏州市政府强调，目前苏州市场存在部分区域房价短期上涨过快、局部房价过高的状况，场外资金大量进入房市，市场可售房源紧张，稳定房价、清理杠杆是当务之急。

　　不止一位开发商在采访时透露，由于苏州库存少，政府对新房供应量较为敏感，会严查“捂盘”等行为。但此轮土拍后，仍然有数个项目被指责捂盘。

　　成军提醒说，从经济发展规划和人口导入角度看，目前的高地价长期看是有支撑的，园区和新区的支撑面更有力，但吴中、相城等地区还是有差距，“不是每块地都能负担得起地王的称号”。

　　目前普遍的疑惑是，2万元、甚至3万元的时代，苏州能承受得起吗？

　　作为江苏常住人口最多、经济最发达的人口净流入城市，苏州多年的人口大规模导入一直被开发商视为潜力之一。但是，苏州市统计局今年3月16日发布的人口与就业发展报告显示，2015年末，苏州常住人口总量1061.6万人，环比上年仅增加1.2万人，微增0.1%。“十二五”期间，苏州常住人口年均增长0.3%，远低于“十一五”期间年均8.9%的增长速度。

　　目前苏州流动人口呈现省内流入人口回流增多，省外流入人口减少的新现象。2015年末，苏州公安登记流动人口698.05万人，比2014年末略减0.85万人。

　　“这是一个值得我们大家警惕的风险，不排除有高价拿地的开发商被套在其中。”苏州一央企开发商提醒说。

　　（应受访者要求，王楠为化名）