上市15个月即私有化背后
被低估的万达商业
■本报记者 王冰凝 北京报道
万达做事情，从来不会拖泥带水。
3月30日，万达商业（3699.HK）发布公告称，公司控股股东大连万达集团股份有限公司已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌，要约价不低于每股48港元现金。
当时受港交所盛情邀约登陆港股的万达商业，曾创造2014年最大规模IPO纪录，募资金额高达288亿港元，但万达商业在上市不到15个月之际，却因为市值被严重低估而毅然退市，并打算投入A股怀抱。
市值严重被低估
万达商业要退出港股的消息，在3月30日夜晚一经发出，便引来了诸多关注和猜测。
根据万达商业的公告，公司控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌，要约价格将不会低于每股48港元现金，这个价格正是万达商业H股上市发行价。
同时，公司谨慎提示：“鉴于上述初步考虑于本公告日尚在进行中，因此并不保证此项自愿全面收购要约、私有化以及除牌将会进行。受限于相关法律法规，对于是否以及如何进行向本公司内资股股东提出要约亦在考虑之中。”
虽然万达商业并未明确退出港股的原因，但与万达商业在港股被严重低估关系密切。
早在万达商业登陆港股之初，综合多家投行的预测，万达商业地产股权预估值在3000亿元人民币左右。但是同时又有多家投行认为，关于万达商业地产上市资产的估值，其实比较保守，给未来留有溢价空间。但随后的15个月，万达商业在港股的表现却一直让万达集团很失望。
著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮指出，万达迫不得已才在2014年12月23日选择在香港上市，发行6.52亿的港股，每股发行价48港元，而万达的总股本高达45.27亿股，换句话讲，绝大部分并没能在港股流通，但是，即便如此，万达商业这艘中国商业的旗舰，亚洲首富王健林的根本，在港股的表现却不尽如人意，最高价只到过78港元，而最低价却低到了31.10港元，以38.30港元计，不但跌破发行价，更是跌破净资产，市盈率才4.91倍，市净率才0.82，万达商业每股业绩6.62元，每股分红1.05元人民币，股息率达到3.07%，一句话，万达商业在港股被低估，不是一般的低估，是严重的低估，继续在港股不死不活呆下去，有损万达商业的整体形象。
事实上，即使是在经济低迷的2015年，万达商业依然向资本市场交出了一份令人满意的答卷。
2015年，万达商业全面实现各项业务目标，2015年，万达商业全年营业收入为1242.03亿元，较2014年增长15.14%；核心净利润（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年增长14.79%。
回归A股是更好的选择
“对万达商业来说，回归A股是更好的选择。因为对于境外投资者来说，对万达商业的了解并不深入，而其一贯的思维会认为商业地产投资回报周期性长， 从而看淡了万达商业。”北京创高助新会计师事务所负责人黄华认为。
而在2015年取得了亮丽的成绩后，万达商业又迎来了集团对其更高的要求。
年初，万达集团给万达商业下达了新的任务，即2016年计划收入约为1300亿元，与2015年的1242亿元相比仅提高4%左右。虽然收入目标下调，但是净利润目标将保持两位数增长；其中房地产合同收入约1000亿元；竣工入伙收入约1100亿元；开业55个万达广场，数量相比2015年翻番；租金收入约195亿元；开业14家酒店，收入 61.4亿元；新增持有物业580万平方米；新发展项目71个，其中文旅项目1个、重资产万达广场3个、轻资产万达广场54个。
而在万达商业的计划中，未来，在服务消费者方面，通过提升购物中心的吸引力和辐射力，进一步增加消费者体验，在资产运营方面，结合中国金融市场的发展，借鉴国际经验，继续积极探索实践“资本循环”和“轻资产模式”，进一步加快持有物业扩张速度和扩大在中国主要零售市场的占有率。
“万达商业正保持着高速发展，继续在港股被低估，只会拖累其整体形象，反而不利于其未来在A股好好表现。倒不如舍弃港股，全力以赴回归A股。”黄华认为。
早在2009年，万达商业地产便正式启动了A股上市的计划。但由于2010年国内房地产行业的宏观调控，万达商业地产的上市计划一再推迟。
去年8月，万达商业再发布公告透露出要回归A股。回归A股的方案获得了该集团内资股股东100%的支持、H股股东99.8%的支持。
对于万达商业回归A股一事，万达商业曾表示，董事认为，发行A股将增强本公司的企业形象，进一步拓宽本公司的融资渠道及增加本公司的营运资金，以及透过吸引大型机构及中小型投资者增强资本市场认可度。
董事亦认为A股发行将有助于本公司业务发展、融资灵活性及业务开发，亦有助于获得更多财务资源及提升本公司的竞争力，有利于本公司的长期发展。
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