坊间曾有这样的说法，“未来几年，泛海、万达将不再是房企。”事实上，与高调“去地产化”的万达相比，卢志强及其泛海控股尽管低调，但转型力度之大却不遑多让。
3月30日晚间，这位“资本大亨”签发了泛海控股（000046.SZ）2015年度财报。尽管发布时间相较于其他上市房企略晚，但仍“含金量”十足。251页财报的每一页，都在向业界传达着这样一个信息：这间拥有近30年历史的公司，正在发生着惊人的蜕变。
最显著的变化体现在其金融业务上。“打造金融全牌照是公司转型的核心目标。”这样的表述出现在一家上市房企的年报中，似乎显得有些“违和”，但与之相关的一组数据是：2015年泛海控股营业收入构成中，金融业务合计实现营业收入约32.52亿元，占公司营业收入的25.67%。其中证券业务营收30.29亿元、净利润约12.15亿元，同比分别增长93.40%和199.45%。
而在传统主业房地产开发方面，泛海交出了这样的成绩单：2015年累计实现签约销售金额150.84亿元，同比增长约54.19%；全年新开工面积达24.79万平方米，竣工面积达89.11万平方米。
以上述两大核心业务为基础，泛海2015年实现营业收入126.7亿元，同比2014年增长66.7%；实现归属于上市股东的净利润20.20亿元，增长29.73%；报告期内，公司总资产约1183.57亿元，归属于上市公司股东的净资产102.88亿元，分别增长65.95%和9.38%。
追求“金融全牌照” 提升金融业务“质量”
泛海年报称，“经过近两年的系统整合、重新布局”，目前公司已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险、期货等主要金融业态的金融板块布局，并已申请互联网金融、基金等业务资质，“公司金融牌照不断丰富，金融板块资产所占比重逐步上升，向金融控股平台转型日趋深入。”
时间回溯到两年前，2014 年4月29日，原“泛海建设”正式发布公告更名为“泛海控股”。更名前的3月27日晚间，泛海建设曾发布一连串收购公告，其中包括收购民生证券股权和增资中民投。收购完成后，泛海建设持有民生证券72.999%股权，成为该公司控股股东。
2014年5月，泛海控股增资中国泛海旗下民生信托10亿元，间接持有民生信托25%股权；8月，泛海控股斥资30亿元拿下港股上市公司和记港陆71%股权，顺利打通海外资本市场；2015年4月，泛海控股提出拟以自有资金41亿元，投资设立“民金所”、泛海担保、泛海基金公司、泛海资产管理公司，布局互联网金融，同时将民生期货增资至10亿元，布局期货牌照。
2015年11月3日，泛海控股公告称，保监会已正式批复其旗下全资子公司武汉中央商务区建设投资等4家公司全面接盘民安保险。在成功收购民安保险后，加之已有的民生证券的券商牌照和信托领域的民生信托，泛海控股证券、信托、保险的“三驾马车”金融版图正式形成。
一个月后的12月11日，泛海控股又发布多则公告。包括共同出资设立亚太互联网人寿保险股份有限公司，正式进军互联网寿险领域；并对旗下的三家金融子公司，民安保险、民生证券、民生期货分别增资40.8亿元、68.5亿元(两笔增资)、4.3亿元。增资完成后，泛海控股或其子公司在上述三家金融企业中的持股比例分别达到51%、87.166%和95.87%。
尽管经历两年多的整合之后，金融业务的营业收入已经超过泛海整体营收的四分之一，但卢志强显然并未“满足”。公告中对2016年泛海的金融业务提出了“质”和“量”的提升计划：“质”的方面，将“引导资金、人员等资源向金融板块倾斜”；“量”的方面，将利用新设、收购、增资等各种手段，力争获取境外券商、再保险、互联网保险等资质，进一步丰富金融牌照。
以房企身份追求“金融全牌照”的卢志强及其泛海控股，与以险资身份全面介入地产行业的马明哲及其平安集团，形成了有趣而鲜明的对比。
媒体报道显示，平安集团以平安不动产作为其房地产投资的主要平台，业务范围已覆盖商业地产、旅游养老地产、工业地产和住宅股权投资等，涉及股权合作的房企超过20家，包括招商、金地、保利、华润、九龙仓、碧桂园等，仅2015年前十个月，该公司即在北京、上海、杭州、天津、苏州等城市单独或联合房企拿下至少14宗地，涉及土地出让金达477.32亿元。
有业内人士分析称，无论是开发商向金融领域转型，还是险资举牌房企，都是房地产与金融行业融合的样本模式，这种融合亦是这两大领域未来重要的发展趋势。
25亿进军文化传媒领域 股权融资实现“零突破”
金融版图不断拓展的同时，泛海控股在投融资领域亦颇有斩获，特别是投资领域的多次“大手笔”都令业界侧目。年报称，2015年公司已战略入股中国民生投资股份有限公司、万达影视传媒有限公司及青岛万达影视投资有限公司等；同时，公司通过境外附属公司先后投资中信股份（0267.HK）、汇源果汁（1886.HK）等。
这其中最受关注的，是卢志强对万达影业的投资。今年3月5日，泛海控股对外投资公告称，拟通过老股东受让和增资两种方式，共出资50亿元，投资万达影业的两个实体——万达影视及青岛万达影视。完成这次投资后，泛海控股将分别获取万达影视及青岛万达影视6.61%股权和7.59%股权。
同时，泛海控股同意万达影视与青岛万达影视以上市为目的而进行合并重组。泛海控股方面承诺，将积极配合万达影视、青岛万达影视的上市工作。还同意在两标的公司上市前，不将相关股权转让给任何第三方。
卢志强与王健林的“老友记”随着这宗投资而被再次提起，二人此前颇有渊源：2014年万达商业在港交所挂牌上市时，王健林在致辞中着重提到“要特别感谢卢志强和马蔚华”，而彼时卢志强在现场接受媒体采访时亦笑称：“我是娘家人，来帮兄弟站台。”
从3月5日的公告中可以看出，卢志强投资万达影业主要基于两个角度考虑：从盈利角度看，“投资标的作为万达电影行业全产业链生态系统中的重要环节，未来将享有一定估值溢价”；而从企业转型角度看，“涉足文化传媒领域，有利于公司整体价值提升，并提升公司投资板块的盈利能力”。
多家证券公司的报告都显示，伴随着国内消费升级，文化传媒消费需求正处于逐步释放阶段，电影、互联网消费等细分行业增长迅猛。我国文化传媒产业正进入“井喷期”，景气度一路走高。
数据来看，已经发布2015年业绩报告的30家文化传媒类公司中，有望实现净利润同比增长的有24家，占比80%。其中，业绩最大增幅可能超过100%的有6家，超过50%的有15家。如此优良的业绩，足以令投资眼光一向敏锐的卢志强也意图涉足其中。
除了投资领域，泛海控股在融资方面亦取得突破性进展。年报称，公司于2015年初启动了非公开发行股票工作，在克服诸多不利因素后，终于在年底取得了中国证监会的核准批文，并于2016年初完成发行工作，成功融资约57.5亿元，“实现公司近十年来在资本市场上权益类融资零的突破。”
债权融资方面，年内公司在银行间市场成功发行中期票据32亿元，并完成了55亿元公司债的资金募集；继2014年成功发行境外美元债券募资3.2亿美元之后，年内再次通过境外附属公司以发行境外美元债券的方式募集了4亿美元。
“整售”项目销售额占比1/5 布局海外四城
对于房地产开发业务，泛海方面在年报中多次提到其特殊的“项目整售”模式，并表示，这一模式已经“取得市场高度认可”，全年实现项目整售金额31.90亿元，占房产业务整体销售业绩的约1/5。
据悉，泛海控股早在2013年就提出“整售”的思路，并在武汉项目中取得了较为理想的业绩，整售的项目包括招商银行、平安银行、邮储银行、金澳科技等，“虽然整售价格不及零售价格，但因为快速去化，有利于改善公司现金流、缓解公司项目开发建设资金压力，有利于熨平市场波动风险因素，对公司业绩提升有重要意义。”
凭借这一模式，北京泛海国际居住区以49.23亿的成交额位列2015年北京住宅项目成交金额首位，武汉中央商务区项目以66亿元的业绩成为武汉住宅和写字楼单盘销售第一名。
年报同时透露，公司计划2016年全年实现开发建设面积499.02万平方米，其中新开工面积145.76万平方米，续建面积226.85万平方米，竣工面积126.41万平方米。
除了国内项目，泛海的海外地产业务也在推进之中。年报介绍称，公司现有的美国洛杉矶泛海广场项目、旧金山泛海中心项目开发建设工作“稳步开展”；美国加利福尼亚州Sonoma County Inn和Graywood Ranch Subdivision项目、美国纽约南街80号项目、夏威夷项目“均已完成或基本完成交割”，正在进行开发建设前期准备。至此，泛海控股海外地产业务成功落子美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷四个主要城市。
近年来，“海外战略”已成为不少房企的新方向和重要布局之一。除泛海以外，绿地、万达、万科、富力、雅居乐等房企都相继在海外市场布局，投资区域则从东南亚一路延伸到澳洲乃至欧美地区。根据仲量联行的统计数据，2015年中资企业在全球各地的项目开发支出超过90亿美元，较2014年的60亿美元增加50%。
其中，万达集团截止去年底的海外投资总额已超过150亿美元；从2012年起开始布局海外市场的万科，目前已陆续进军新加坡、美国、中国香港等国家和区域；2014年正式试水海外投资的金地集团，也对外表示“国际化”将是金地未来10年战略的关键词；绿城集团则在去年5月份中交集团进驻之后，曾对外表示有可能将借中交资源开拓境外市场。
“中国对外开放从引进已转向双向开发。房地产开发企业也身在其中，中国房企向海外布局也是战略的一个重要选择。”中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞认为，未来海外投资趋势还会继续扩大。
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