250天前股市杠杆爆了 现在房地产飙到10倍杠杆

　　这真是一个匪夷所思的年代，2016年春节后，黑压压的千万级富翁们涌向一线城市的房地产交易中心，保安们如临大敌，这是最后的疯狂吗？

　　牛熊交易室君一连三天都在重新研究房地产市场（好在1年半前出版过专著，否则短期是看不懂的），本篇为第3篇，之前的请关注公号按提示阅读。

图1：百万富翁们挤在房产交易中心，这张照片会载入史册的

　　金鱼的记忆只有七秒，大多数投资者的记忆其实在金融市场上也就不过七秒而已。

　　2016年2月25日，千股跌停第4次在2016年上演，2015年夏季的那场因为疯狂加杠杆而最终崩盘的股灾后遗症至今仍未痊愈。但时隔数月，这样的疯狂加杠杆就出现在中国的一线城市以及主要的二线省会城市的房地产市场上。这是为什么？

　　1、中国房地产真的不一样吗？

　　很多人会说，房地产市场和股市有很大的不一样，尤其中国。真的这样吗？

　　牛熊交易室（微信：niuxiong2016）认为，所有的金融市场本质上都是一样的。就看这24个月的中国经济改革措施，不就是美国版的马歇尔理论+供给侧改革等等吗？读了20来年历史的我可以告诉你，这些措施美帝用过，早在2000多年前，伟光正的古罗马帝国的皇帝们也用过。

　　美国去世后声名鹊起的经济学家海曼．明斯基在《稳定不稳定的经济》一书中，对金融体系的内在不稳定性导致经济周期波动的动态过程进行了很好的刻画，深入分析了经济泡沫发生的一般模型，经济泡沫由开始到最后破裂大致可分为五个时期：正向冲击、乐观的繁荣、非理性疯狂、获利抛售及大恐慌。

　　在经济史中，牛熊阴阳交替才是唯一的真理，历史一直在上演从繁荣到萧条。

　　2、2015股市场外配资连环爆

　　为了说明房地产加杠杆的巨大风险，牛熊交易室先带领大家系统回顾下2015年6月中国的A股市场是如何崩盘的，融资加杠杆又在其中扮演了何种角色。

　　请原谅，忍不住要插入下广告，牛熊交易室君在新著《杠杆黑洞：A股惊魂68小时技术性复盘》（艾经纬，中信出版社，2月25日起上线各大电子阅读平台）中认为，发生于2015年夏季的A股系统性崩溃中，中国中车的暴跌是诱发性因素，场外配资黑洞是加剧股灾深化的连环爆杀手，而本质原因之一在于A股杠杆泛滥导致的内核期货市场化。

　　截至2015年6月18日，券商融资余额达到历史高峰22666.35亿元，券商还通过收益互换的方式给投资者提供了额外约0.3万亿的融资，场内融资总计大概2.5万亿元。再加上估算的场外配资规模1.5万亿元~2万亿元，A股市场场内外融资合计至少4万亿元。

图2：2015年以来的两融余额情况（资料来源：牛熊交易室）

　　2015年6月沪深两市总市值超过50万亿元，那么融资盘比例就约在8%。而在美国这一比率最高的时候也没超过3%，而在次贷危机之后则一直不到2%。在日本，这一比率更是长期低于1%。而中国台湾虽然曾在1998年泡沫高涨时期把这一比率推到了接近5%的高位，但在近些年也已回落到1%左右。

　　显然，我国目前的融资余额占股市市值比重仍明显高于国际水平（图3）。

图3：股市融资余额占比的国际比较（资料来源：牛熊交易室）

　　后来的事情大家都清楚了，股灾中连环爆仓，下跌10%，1：8的融资盘被强平，助推市场下行，触发1：6的融资盘，如是循环，一直杀到正常1：1的券商融资盘，于是2015年6月26日起多日出现开盘即千股跌停的局面。

　　其实如果没有融资盘，哪怕类似2008年大熊市的下跌，投资者接受不了止损也可以像鸵鸟一样把头扎进沙堆，并不会高强度的被迫卖出打压价格。

　　3、房贷大跃进背后的3个数据警报

　　那么中国房地产市场的融资规模呢？

　　2015年全国房贷增长2.5万亿元，这是什么水准？这是占2014年2季度以来房贷总额的70%，占20年来房贷余额总量的近20%，细思极恐！

图4：2014年4季度以来的房贷大跃进

　　牛熊交易室调出了2011年以来中国住房贷款、信贷增长、居民中长期贷款增长的季度性数据，发现个人购房贷款增长占信贷余额增长从2014年四季度一路飙升，2015年9月该数据为20.96%，2015年12月该数据大幅飙升至38.46%。

图5：购房货款占居民中长期货款比资料来源：牛熊交易室

　　而在居民户中长期贷款比例中，从2014年3季度的55%飙升至2014年4季度85%，一直到2015年底期间该数据未曾低过76%。也就是说，80%左右的居民借贷都是用于买房了。

　　4、给你10倍杠杆就敢买1000万的房子？

图6：炒房客的豪爽，对比下股市中的配资客，细思极恐

　　2016年2月2日，央行、银监会宣布将首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

　　20%的首付意味着什么？意味着相当于5倍杠杆去买房，但杠杆远远不止这些。很多房屋中介和地产商还向买房者提供首付贷，这也可以当作房地产市场的场外配资。

　　也就是说，在非限购的城市中购一套500万元的房子，按照最新的首付政策规定首付需要100万，税费暂不计。那么，买房者只需自己掏出50万元，再通过金融中介公司获取首付贷50万，然后再以此向银行申请贷款400万元。这么一算，买房者的杠杆上升到10倍。

　　如果再考虑金融中介的资金杠杆，那么整个金融系统的杠杆何止10倍？

　　据统计，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。据各大中介公司公开宣传数据可以推算：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。

　　据上海市建委政府部门人员在内部透露，按照目前推断，链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆，这涉及到3000组家庭，加上一环扣一环的连环配资，波及家庭超过3000组家庭。

　　5、虽然杠杆隐蔽，但仍是一把双刃剑！

　　和A股市场一样，房地产市场的杠杆化内核进一步被强化，随着诸如“上海房东一天跳价次”的新闻刺激神经，短期房价加速上涨，而这进一步刺激首付款融资和个人按揭贷款的规模增长，这也就是我们所看到2015年2.5万亿房贷的大跃进。

　　给我一个杠杆，我可以撬起地球。但别忘了，融资盘具有天然的脆弱性。股市中是这样，房地产市场中也是这样，只不过房地产市场贷款比较隐蔽些，不如股市中每天都公布融资融券数据，房市中每个季度才公布。但这种隐蔽性其实加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，发现在裸泳的被击杀的速度会很快。

　　另外，融资盘存在强平机制，虽然房市中不如股市HOMS系统中那么手起刀落就强平了，但金融中介砍仓也不会犹豫的，这就是为何2011年温州出现了很多房屋被法院查封的案子了。

　　简而言之，杠杆成为市场波动的放大器，在上涨的市场阶段，融资买入推动了股价和房价的的进一步上涨，而这又刺激着融资买入的动力，但当市场下跌模式开启时，融资盘平仓和房价下跌则形成了负反馈。

　　市场急促崩溃情形从来不少见，A股不用说了，期货市场更是常见，如2011年5月初的白银市场崩盘，一则本．拉登被美军击毙的新闻被发酵成美元王者归来，引发了白银期货连续暴跌数日，类似的还有2013年4月12日黄金市场崩盘。

　　牛熊交易室（ID：niuxiong2016）很担忧，未来的数月相信大多数人会看到一个神话的破灭。后续牛熊交易室将保持专业分析，也会及时根据朋友们的反馈完善前期的分析。

　　作者简介：

　　艾经纬，牛熊交易室创始人，上海牛熊行为金融研究所首席研究员，曾任第一财经《财商》负责人。2014年著有《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（华章出版），2016年著有《杠杆黑洞：A股惊魂68小时技术性复盘》（中信出版社）