经济观察报 记者 余舒虹 2月19日下午，深圳联想海外控股有限公司以底价52.66亿元拿下了位于后海中心区的一宗商业服务业设施用地。该地块规划建筑面积20.87万平方米，折合楼面地价约2.52万元/平方米。
深圳联想海外控股有限公司成立于2013年9月，法人代表为杨元庆，公司由联想国际有限公司出资4亿元设立，联想国际为联想集团子公司。
据经济观察报了解，该地块为政府定向出让给联想集团，用于建设联想集团国际总部。此外，联想还将在该地块上打造商业综合体。
根据深圳链家发布的数据，目前该区域二手房成交均价已突破8万元/平方米，为深圳名副其实的豪宅区和深圳市重点发展的总部经济区域。
“该地块所处位置属于后海海岸城商圈的延伸，在这样的区域做商业综合体对任何开发商都是一个很好的机会。”第一太平戴维斯投资部董事吴睿表示。
由于缺乏商业综合体开发经验，联想集团在合作对象上选择了美国房地产巨头铁狮门，而非母公司联想控股旗下的房地产开发平台融科智地。
内部人士称，融科自2004年就不再涉足写字楼市场。但与此同时，住宅业务未见起色，销售额多年徘徊在百亿规模，作为联想集团第二大业务条线，融科置地急需破解规模难题。
2月17日，联想控股披露，融科智地拟向中国证监会申请发行面额累计不超过人民币25亿元的融科地产2016年公司债券，及面额累计不超过人民币50亿元的融科地产2016年私募债券。
“定向”拿地
联想所获地块T107-0079宗地位于深圳后海中心区，属于深圳湾后海金融商务总部基地。
目前这一片区聚集了华润集团总部、阿里巴巴国际运营总部、百度国际总部、中航航天国际中心等22家总部企业。去年年底，恒大集团也将其金融总部搬迁至此。
T107-0079地块2015年12月9日挂牌，12月23日中止地块出让。此后又于今年1月22日再度挂牌，恢复出让程序，其中竞买申请人主体资格要求第二款改为：竞买申请人应为根据《关于印发深圳市鼓励总部企业发展暂行办法的通知》（深府[2012]104号）认定的总部企业。
后海商务用地在出让时，绝大多数只有一个竞买人，从未出现疯狂竞价的现象，被业界视为“定向出让”。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“这不是一件意外的事，前海和后海的商务土地基本为定向出让，实际上都跟产业用地有关。”根据联想地块的出让条件，该地块的行业准入限制为计算机、通信设备制造业总部及研发，新一代信息技术产业或软件与科技信息服务产业。
据悉，早在2010年底，深圳市政府就曾与联想集团签署战略合作协议。根据协议，联想在深圳设立国际总部，双方将重点在高新技术产品的研发、生产上开展全面战略合作。
2015年6月，市委书记马兴瑞会见联想集团董事长杨元庆一行，表示支持联想集团在深做大做强。杨元庆亦表示，下一步将在战略发展上重点布局深圳。
联想的进驻，除了能够享受到总部企业的聚集协同效应之外，深圳日趋国际化的创新创业环境，也能为联想带来最前沿的IT技术产业链条以及技术人才。而根据深圳总部企业支持政策，总部企业建设总部大厦的，还可将部分建筑面积用于引进产业链配套企业入驻。
据经济观察报了解，联想控股近年来正在加大华南尤其是深圳的投资布局。不仅在东莞建设了联想增益供应链华南总部基地，2015年年底，联想控股旗下的私募股权投资机构弘毅投资总部也在深圳前海奠基。借此，联想控股计划在前海建设全球私募股权投资中心，打造世界三大PE中心之一。
打造综合体
根据地块出让条件，联想国际总部大楼20.87万平方米的规划建筑面积中，12.53万平方米办公及文化设施面积10年内不得对外出售，而7.2万平方米商业面积（含地下商业3万平方米）限整体转让。
接近联想集团的人士证实，联想将与美国铁狮门合作在后海打造商业综合体，包括地上两栋写字楼、一座大型商场和一条商业步行街，以及约3万平方米的地下商业面积。铁狮门基金投资范围涵盖项目中最具投资价值的零售商业面积共计8.3万平方米。
“与铁狮门合作，实际上是借助铁狮门丰富的投资和开发经验，毕竟联想集团本身没有房地产开发经验，在成熟商圈做商业综合体不具备优势。”上述人士表示，联想负责拿地，后续开发和商业运营均由铁狮门负责。
据悉，轻资产运营是2006年铁狮门大开中国市场后的主要投资模式，其在中国的主要业务是通过私募股权基金投资，至今投资规模已达35亿美元。同时，铁狮门和中国开发商合作投资美国项目亦有诸多成功案例。
吴睿分析称，深圳后海CBD一期已经成熟并已经发展为深圳主要核心商业区之一，区内已无发展空间；该项目位于后海CBD二期区域，是深圳政府规划的总部经济区，发展潜力巨大。
作为联想集团的母公司，联想控股并非没有房地产开发经验。事实上，除IT业务外，联想的第二大核心业务即为地产业务，其房地产业务主要平台为融科智地，联想控股直接及间接持有约93.09%股权。
但上述人士称，“联想集团与融科智地虽同属于联想控股成员企业，但业务上并无交集，另外一个重要原因是，融科自2004年就宣布不再涉足写字楼市场。”
地产板块加速
公开资料显示，融科智地成立于2001年，先后打造了深圳研发中心、联想集团上地总部大厦、神州数码软件开发中心、融科资讯中心等项目，在科技、商业地产的开发与运营领域有过积累。
最初，融科智地只尝试开发写字楼，到2003年，伴随着房地产市场的快速发展，融科开始进入北京、天津等住宅开发领域，并于2004年宣布结束在写字楼市场长达3年的试探。
“融科给业内的印象一直是‘小而美’，并没有配置很强的地产开发团队，也一直没有和一线开发商竞争的计划。无论从开发模式，还是产品结构来看，融科智地都没有太多创新。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。
2012年、2013年度，融科智地分别实现销售收入81.71亿元、137.03亿元。而在2014年度和2015年1-9月，融科智地实现销售收入仅为65.53亿元和82.22亿元。
截至2015年9月30日，融科智地在全国12个城市共有超过35个项目，剩余土地储备占地面积为444.14万平方米。除了北京之外，融科所进驻城市大部分位于二三线城市，包括库存量较大的天津、杭州等地。
但是柳传志并没有放弃房地产板块。2015年11月，因对业绩低迷不满，柳传志将融科智地总裁室全部解职，其中包括被称为“联想地产少帅”的总裁陈国栋。融科智地原常务副总裁郑志刚被任命为新任总裁。
在IT为绝对主导的联想控股体系内，房地产是收入排名第二的业务。在2014年联想控股2895亿元的总收入中，联想集团以2723亿元的收入独占鳌头，融科智地115亿元的收入位列第二，其他业务对公司收入贡献尚不足1%。
除此之外，被柳传志看重的还有房地产业务的高利润率。虽然2014年融科智地的主营业收入占联想控股总收入比例仅为4%左右，但净利润却占据集团总利润的22%，利润率远超联想集团。同样的，2014年联想控股的毛利率为13.8%，是除了化工与能源材料之外的最低者，而融科智地的毛利率高达31.4%，在房地产行业中，尚处于较高水平。
2015年6月29日，联想控股在香港联合交易所挂牌上市，融科智地被作为核心资产纳入上市资产包。联想控股从2010年开始融科智地开始对业务节奏进行调整，改变以往的“小而美”方针， 目的是扩大了规模，以助推联想控股上市估值。
尽管联想控股尚未披露上市募集的资金给各个板块的分配比例，但在严跃进看来，随着联想集团业务能力的不断提升，预计未来联想控股将投入更多精力来扩充地产业务。
联想控股2015年中期财报中显示，联想房地产板块2015上半年收入大幅增加至43.4亿元，较上年同期增长120%，净利润17.33亿元，同比增长79.61%。
2月17日，联想控股公告披露，融科智地拟向中国证监会申请发行面额累计不超过人民币25亿元的融科地产2016年公司债券，及面额累计不超过人民币50亿元的融科地产2016年私募债券。
融科智地在债券募集说明书上指出，通过发行公司债券，公司可以获得长期稳定的资金来源，满足发展的融资需求，“为利用市场需求增长带来的市场机遇，做强做大业务，提升市场竞争力，公司亟需长期稳定的资金满足经营发展需要”。
一位接近融科智地的人士透露，目前，这家公司也有海外拓展的计划，正在积极寻求目标，“很可能随着联想集团的路径走出去，最有可能的是率先进军美国市场。”
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