这家成立20年的房产公司，正在经历转型以来的第一次大考。
本刊记者|卢华磊
不久前，SOHO中国董事长潘石屹[微博]在微博表示，“各位股东和投资者：外滩8-1项目终于有了结果，回笼资金50.85亿元。在今天环境下我们还是相信‘现金为王’。”
“现金为王”成为当前SOHO中国反复强调的观点。尤其自SOHO中国发布了中期业绩报告后，潘石屹就一直在强调SOHO中国不差钱。
其背后原因，是中报将SOHO中国卷入了舆论的漩涡。今年上半年，SOHO中国实现营收约3.93亿元，同比下降约92%；实现纯利润约7200万元，同比下降约94%。不少媒体用“业绩暴跌”来形容此财报，而更多人对SOHO中国的转型之路产生了质疑。
2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国将用三年时间转型，逐步告别散售的商业模式，改为持有出租物业。当时潘石屹预计，到2015年SOHO中国的盈利将主要来源于租金收入。提出转型计划的当天，SOHO中国的股票大跌8%。
而在过去的三年中，SOHO中国的营业额和利润一直在减少。2013年，SOHO中国全年营业额146.21亿元，同比减少4.47%；净利润73.88亿元，同比减少30.2%。2014年，其营业额60.98亿元，同比下滑58.29%；净利润40.80亿元，同比下滑44.78%。
唯一值得欣慰的是，他们自持物业的计划终于迎来了租金的上涨。今年上半年其租金收入为4.39亿元，同比增长168%；毛利率达75%，同比增长50%。
近两年，随着新建项目的逐渐完工，SOHO中国的自持物业面积也在逐步增加，北京的前门大街项目拥有3.5万平方米可租面积；同时望京SOHO、光华路SOHO2也分别为他们增加了13万和9万平方米面积。而上海的世纪广场、复兴广场、凌空SOHO则带来了4万到12万平方米不等的可租赁面积。9月21日，SOHO中国在外滩的另一个项目SOHO外滩正式开业，这个位于外滩南侧的四栋云白色大厦将为SOHO中国再增添 7.5万平方米的租用面积。
“我们建了这么多房子，在上海和北京最繁华地段持有170万平方米的物业，未来我们会成为优质办公楼的开发运营商。”在接受《财经天下》周刊采访时，潘石屹这样表示。
同时，潘石屹否认转型失败。“在宣布转型之前的两个月，我就已经在计算此次转型所需要的资金。我们自持物业需要持续的投入，所以我们认为2015年将是我们现金流最低的时期，度过这个节点，我们以后的主要收益将是租金。就在今年1月我们过了这个最低点，我认为我们的转型是成功了。”
根据中报，SOHO中国当前净负债率为25%，拥有近100亿元的现金储备，这为潘石屹增加了许多自信。
现在，潘石屹正在努力扮演好“包租公”的角色，在他百万平方米待租赁的物业中，SOHO3Q项目是主打产品。3Q是SOHO中国于今年2月新推出的共享办公空间，目前，在北京、上海两地已有5个SOHO3Q陆续投入使用。
潘石屹计划在2015年底前，将3Q中心的数量增加到11个，拥有超过1.1万个座位，明年达到4万个座位。
“从10月份开始我们就将3Q的租金价格交给市场，我们不再定价，房租将在3Q网站上从0元开始进行拍卖，价格由客户来定。以北京望京SOHO为例，其3Q租金从2014年9月份的5元/平方米/天，上升到当前12.65元/平方米/天，其中互联网企业租户占90%。”潘石屹对这个转型结果感到满意。
但和同行相比，SOHO中国当前的租金收入依旧不算亮眼。以2015年上半年租金收入来比较，SOHO中国持有170万平方米的物业租金收入约4.39亿元；而龙湖地产150万平方米租金收入为6.6亿元；而同样拥有68万平方米物业的世茂地产和远洋地产的租金收入分别为2.34亿元和3.65亿元。
不同的是，后三者在收取租金的同时，每年还拥有数十亿元的销售收入。而失去了光鲜的销售数字之后，SOHO中国还没有一个更好的数据，来证明自己转型的成绩。
