“中国投资客对海外住宅市场造成的影响，我认为需要谨慎评估。”当被问到最近被热炒的中国买家是否推高全球楼价时，莱坊亚太区研究部主管尼古拉斯·霍尔特连声否认。
尼古拉斯从2012年开始负责莱坊亚太区研究部，主要的国际观察区域为英国、欧洲大陆和亚太区，他是伦敦政经学院经济学学士、谢菲尔德大学的市镇和国家规划专业的硕士和雷丁大学测量专业的研究生，也是英国皇家测量师学会会员。《财经国家周刊》记者专访了尼古拉斯·霍尔特，请他从全球视角来聊聊海外置业。
“一些市场确实会出现买家购买力不足的问题，但我认为主要是因为供应不足，而非海外需求。至于针对海外买家的限制措施，我认为这不是特意针对中国买家的，更多的是要解决国内购房力不足的问题。”尼古拉斯说道。
德国、阿联酋买家最爱海外置业
《财经国家周刊》：从世界范围来看，海外置业比例最高的国家是哪几个？分别是多少？中国大概排在第几位？
尼古拉斯·霍尔特：莱坊每年都会对全球超高净值人士做出统计。根据2015年的数据，从全球来说，德国和阿联酋的超高净值人士（扣除自住房屋之外，净资产为3000万美元的人士）在海外房产投资的份额在整个房产投资方案中最高，达40%；此外，新加坡、马来西亚和肯尼亚的富豪也有30%的房产位于海外。
中国具体排名情况不清楚，不过中国超高净值买家只有5%的房产是在国外的，95%的还是在中国国内。
《财经国家周刊》：据你了解，中国人在伦敦置业时，主要是以移民、教育还是投资为目的？购买房屋的价格主要分布在什么区间？
尼古拉斯·霍尔特：以上原因皆有。去伦敦进行房产投资的买家有不同类型，有些非常富裕的中国人，他们申请英国的一类投资者签证，打算更换自己的生活或者生意所在地。实际上，中国人是这类型签证最大的申请者，截至2014年9月30日，357位中国人申请了该类签证，而前一年申请者的数目为178位。
另外一些人，尤其是中产阶级，主要是纯投资客。过去18个月中国国内住宅市场表现不佳，不少投资客在寻求多元化的投资手段。最后，留学需求也是一个重要的原因，父母会为他们在英国留学的孩子购买公寓。
对于中国买家来说，最受欢迎的价格区间是50万？100万英镑。截至去年8月，伦敦市中心这个价格区间18.7%的住宅物业是中国人购买的，同比增长11.9%。相比二手房产，中国买家更偏好新建物业，在同一价格区间，新建物业21.6%由中国买家购入，同比增长14.5%。
另外一个值得注意的现象是，有越来越多的超高端买家对伦敦的顶级住宅项目有兴趣，这些房产的价值超过1000万英镑，我们相信接下来5年这个趋势将会延续。
限制措施并非针对中国买家
《财经国家周刊》：有媒体认为，是中国人炒高了英国、美国或者澳大利亚本地的房价，让本地居民买不起房子，你认可这种说法吗？
尼古拉斯·霍尔特：我认为对于中国投资客对海外住宅市场所造成的影响，我们需要谨慎评估。尽管中国买家进入这些市场会扩大需求，但很多中国买家对新建项目有偏好，这样的话在那些供应紧张的城市，他们实际增加了新的项目开发资金，从而也推动了供应量。
尤其在英国和美国市场，我们注意到由于经济情况的好转，住宅市场也开始回暖，再加上低利率以及国内买家的强劲需求，这些都增长了购房需求。在上述一些市场确实会出现买家购买力不足的问题，但我认为主要是因为供应不足，而非海外需求。
《财经国家周刊》：有些国家出台政策，提高了外国人购房的门槛，主要原因是什么？这是针对中国海外购房者的行为吗？
尼古拉斯·霍尔特：全球许多国家对于国外买家购买房产有不同程度的限制措施。比如说在中国，不是本地居民的外国人不能购买住宅物业。其他市场的开放程度各有不同。
最近，我们看到有些国家或地区针对过去几年房价快速增长的情况，采取了各种形式的针对海外买家的限制措施，比如说中国香港和新加坡开始额外增收买房时的印花税，英国开始增收卖房时的资本增值税，澳大利亚在重新考虑对于国外买家购房资格的规定。但我认为这不是特意针对中国买家的，更多的是要解决国内购房力不足的问题。
海外置业投资趋势
《财经国家周刊》：相比前几年，2015年中国居民海外置业趋势有何变化？
尼古拉斯·霍尔特：目前来说，很多中国买家对葡萄牙、西班牙和马耳他很感兴趣，因为这些地区的“黄金签证”项目能够帮助买家获得移民签证，如有需求，还可以再进一步申请公民身份。
美国和加拿大也是受欢迎的目的地。虽然近来中国人对于加拿大住宅物业的热情有所下降，但美国纽约和洛杉矶依然受欢迎。
我们认为中国人的购房需求会继续成为全球房产市场的推力，因为数目日渐庞大的中产阶级在海外寻求房产投资机会。随着中国房产市场的成熟，中国经济进入新常态，我们相信中国买家会继续寻找机会，不仅仅限于成熟的西方市场，也会将目光拓展到新兴市场。
《财经国家周刊》：海外置业存在的风险主要有哪些？
尼古拉斯·霍尔特：我认为最重要的就是要做好当地市场的功课，尝试明白购买流程、相关税费、贷款要求和程序以及退出方案。另外要寻求可靠的中介提供可靠的房源以及购房相应手续的协助。
