盘古智库谈房地产:没有产业支撑的城镇化就是耍流氓

2015年04月02日 15:54  新浪财经 微博 收藏本文     

  新浪财经讯 著名经济学家、盘古智库理事长易鹏[微博],盘古智库学术委员、全国工商联房地产商会副会长、万科前副总毛大庆与盘古智库学术委员、清华大学教授袁牧做客新浪财经《改革问道》线下沙龙时指出,城镇化的核心是要有产业支撑,没有产业支撑的城镇化是耍流氓的。中国的房地产业和城镇化的可持续发展,还是要回到产业发展,产业发展就是要创新创业。

  未来要解决一亿农民工的城市落户问题

  易鹏:中国的城镇化总体不是非常均衡,当然不均衡也是城镇化的特点。像北京人多得挤不过来,但是中西部广大地区基本上是鬼城、空城。这种局面有一定的合理性,但毕竟会造成资源的浪费。国家要考虑国土安全,进行合理的空间布局,适当在中西部配置人口是必要的。

  在过去的30年中,城镇化更多集中在沿海。未来要提高中西部地区的城镇化——2020年要解决一亿人在中西部就地城镇化。中西部就地城镇化的主体还是西安、重庆、成都、长沙、武汉、郑州,有一定辐射能力,人口规模500万以上的城市,而不是就村城镇化。

  第二个一亿人——解决一亿农民工城市落户的问题。新型城镇化当中,很重要的是以人为本的理念,内涵是解决人背后公共服务均衡化的问题,说白了就是户籍要落下来,教育、医疗、养老要均衡,别让农民工和市民差别太大。现在城镇化最新的指标是接近55%,但是户籍城镇化只有36.67%,相差17%、18%个点,希望未来能够推动一部分人户籍落地,解决城镇化均衡的问题。未来一年有一千多万人口能够户籍落地,当然这需要资金的支持。

  第三个一亿人——一亿人棚户区的改造问题。现在中国资源枯竭,有些老城中的棚户区需要改造。既是民生工程,也是经济抓手。在棚户区当中的一波人,如果不处理,容易成为拉美地区的贫民窟。棚户区改造,能够稳经济,还能够推动经济的发展。三个一亿人是不同的维度,是2020年城镇化的重要的指标。

  房地产行业还有8到10年的大量需求

  毛大庆:说房地产拐点说了好多年,拐点论不是近一年两年提出来的,我从来不认为这个行业有拐点。中国房地产业需求量很大,再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决,说房地产行业还有8年到10年的大量需求,一点都不为过。

  但存在什么问题呢?首先,我要澄清并不是房地产这个行业没有“做头”。但是过去十年快速增长的过程中,实际上房地产行业跟市场的错配现象越来越突出。错配表现为三个问题:

  第一,原来是“土地财政”,这是最简单的、不动脑子的发展方式,也是最容易在报告里体现GDP数值的发展方式。但这样的增长是没有潜在的再增长能力的。错配就带来了大量快速甚至盲目的卖地过程,和人进入城市的速度节奏以及公共服务配套的严重不匹配,导致这些地卖出去以后,实际上地变成房子,房子要给谁,以及以怎样的价钱给谁,这些人要不要,这首先是一个很大的错配。

  刚才说城市化率已经达到50%多了,但是户籍人口才30%多,中间差的都不知道是什么人。这些人很大一部分买不起城市里的商品房,或者也没准备在城市买商品房,但是也没地方住。这也是一个很大的错配的问题。

  第二个错配,我们老说房地产价格飞涨,土地价格飞涨,地王频生,实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产,实际上真正有问题的恐怕也就10来个城市,甚至今天只剩下个位数的几个城市。

  2014年全国房地产投资缩减了21%左右,但是北京增长了24%左右。北京、上海等几个城市,吸引了全国大量投资,而这种投资投到了土地上,使得地的价格飞速增长。去年北京土地价格增长的斜率将近70度。而这些土地、这些面粉产生的面包,跟城市大量的需求人口的购买能力是远远不匹配的。这种状况下的市场化,实际上不能真正解决老百姓的住房问题。

  目前房价、地价与市场需求严重脱节

  第三个不匹配,房子盖得很快,但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。像北京、上海这些城市,如果只计算已经出让的土地,按照工薪阶层的收入计算,需要5-10年才能消耗掉现在市场上的房子,更别说地还在卖。这怎么能匹配呢?这是老百姓兜里的财富,并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来,这是一个问题。

  第二,公共服务配套。这是新型城镇化一个很重要的问题,刚才说到三个“一亿人”,怎么让已经进入城市的这些人,真的变成城市人。已经进入城市,没有拿到户籍的人是什么人?要给他们提供教育、医疗,不至于变成贫民窟,要给他们相应的城市配套功能。这部分实际上也需要政府的投入和大量的精力花费。

  这三个不匹配,实际上是过去十年中国房地产的总体缩影,这些问题存在于中国680个城市里边的70来个城市,这70来个城市,我们特别容易解读,缩小到50个的时候,是真正房地产行业影响经济增长的城市,这50个里面38个是直辖市、计划单列市跟省会城市,只有12、13个是东部沿海地区的比较富裕的地级市。按照行政级别来分配资源,实际上导致人口流入严重的不均衡,不均衡是跟着资源去的,又导致房价、地价和市场需求脱节。

  简单地说,新型城镇化要解决的很多问题都是市场跟需求不匹配的问题,我归纳为房地产跟经济内分泌失调的问题。另外,棚户区改造是这届政府寄希望于在解决房地产产能过剩之中,解决房地产相关下游行业的问题,比如建设行业、勘查设计行业、建材行业,这些不能够因为房地产商品房的产能过剩,而导致一批行业都出问题。这些行业出问题,国家是有大量麻烦的。

  房地产市场不会枯竭

  袁牧:其实今天上午我也听到对国家发展空间的一些分析。我们国家未来要注重内部市场,而这个内部市场是有分级和分区的,实际上房地产并不会枯竭。而且从分析来看,未来十年、二十年当中,要进入城镇的人口数量很多,这个市场太巨大了。即使现在已经城镇化的人口,他对于住房的需求也是在不断更新的,而且是不断向新的更高的品质看齐。这种情况下,也面对非常非常大的市场,而不是我们单纯看量的多少。

  毛大庆:我要补充一点关于房地产整体的概念,刚才谈了很多,包括棚户区改造都是房地产。中国还有一个非常弱的,跟发达国家没法比的,就是不动产经营

  比如好多商场,包括大大小小的商业空间,这么多的楼,实际上跟资本市场是没有有效对接的,房地产投资信托基金等等,在立法问题上一直是滞后的。这个问题导致什么呢?我们社会上这么大量的民间资本,为什么我们经常说高利贷,放来放去都是因为我们没有给它一个合法的平台。

  有了合法平台,这笔钱归集起来,实际上是一个非常大的投资洪流,比政府的财政投入更有意思。这笔钱对接大量的商业不动产,会产生出更有意思的业态。我们现在的业态很单一,说写字楼就是写字楼,商场就是商场,无形中也限制了包括创客空间、创业平台等等。其实在美国,一个不动产可以经营出很多有意思的文章,这些问题全部是关联的。

  中国有一个非常大的房地产空间,是一个大金矿,没有被挖掘,就是不动产。今天说到房地产,你问问马路上的开发商,所有人都会告诉你买地、卖房子,盖个商场也想哪天赶快卖了。盖个写字楼,也想着哪天赶紧卖了。全部都是卖。就是买地、卖房子,只会这两招。

  美国是另外一个极端,美国由于太活了,金融就出来次贷危机,围着一个不动产出现70、80种金融产品,拿来抵押来抵押去,我们是另外一个极端,什么都没有。把这个金矿打开,中国不动产价值爆发出来,中国房地产有一次新的飞跃。我根本不认为这是往下在拐,恰恰应该是要往上拐,但是没拐到地方上。

  年轻人不想创新只想找铁饭碗国家就很危险

  毛大庆: 最近大家看到了一种前所未有的现象,中国有这么多人在谈创业,这也是到了历史的必然。有三个必然:

  第一个必然是,我们经济发展的格局如果再不是一个创新型社会来驱动,真是死路一条、死水一潭了。原来就这么几招,要么是房地产,要么是垄断型、消耗型,别的什么都没有了,没有任何一个东西给未来产生增长。

  最近谈中国人去日本买马桶盖,马桶盖不新鲜,前面还有买奶粉,再往前苹果5000块钱的电话,中国人只能落在手里50几块钱,大头都是在国外。背后原因只有一个,我们其实没有掌握核心技术,我们没有创新的能力,只有去抄、山寨、复制。这样的经济格局维持7的增长都可怕,未来别说7了,可能5都没有,必须通过创新来多元化地刺激经济的发展。

  第二个必然,我们这个社会的就业层面,不可能再靠不产生就业岗位的一些垄断企业、消耗型的企业,或者只靠卖地的行业了。年轻人的就业观,在这个关头其实也发生了变化。原来要不然就进入铁饭碗的国企,要不然就去考公务员,当然也是铁饭碗。这样一个社会,年轻人都不想创新,就想找铁饭碗,这个国家实际上很危险。

  国务院这次大力度的谈创业,总理带头,总书记号召万众创新,具有重大战略,这是改良国民性的一次革命,都不是改良经济,是改良国民能力的一次重大的战略举措。这是第二个必然。

  第三个必然,现在城市里有大量可以盘活的资产,这些资产闲置在那,什么价值都产生不了。把它拿出来,这就算是一种社会公共投入。这个投入其实没有什么更新的投入,因为这些玩意已经在那,烂在那儿,应用效率也很低,不知道怎么弄。

  关键的问题是怎么样来刺激,拿什么东西来帮助,最后怎么成果转化。这个事情不是一蹴而就的,如果不花5年、6年乃至10年工夫是见不着成果的。其实现在做这个事情都晚了,如果十年前做这个事情更好,再过十年,中国真的进入老龄化社会快速通道的时候,再激活一个国家的创新能力是非常困难的,时不我待,问我为什么要干这个事情,是各种风口集结在这个地方,我是应该干这个事情的。

  没有产业支撑的城镇化就是耍流氓

  易鹏:事实上盘古智库在“两会”前组织了8场闭门的不同层次的创新创业研讨会。我们感觉第一,不创新创业无路可走,整基本存在共识。第二,要想创新创业必须找到方法支撑。第三,要想创业创新升级必须有资源累加。

  再回到城镇化,其核心是要有产业支撑,没有产业支撑的城镇化是耍流氓的,我们把城市设定标准为50人,这样中国的城镇化立马是97%以上,有意义吗?没有意义。事实上大庆也好,包括总理提倡创新创业,也是房地产发展的契机。对中国的房地产业和城镇化可持续发展,还是要回到产业发展,产业发展就是要创新创业。

  袁牧:刚才我们过分关注住宅了,其实地产也好,房产也好,不是单纯一个住宅的概念。过去我们历史上曾经一度出现过错误,把中国百姓的住房变成一个大的金融产品,这对老百姓而言是一种绑架。这种绑架反过来也是绑架政府,同时绑架多数的媒体。

  大家实际上都想问房地产是不是到了拐点,很大原因是很多房主把地产作为金融产品来看待,但是我想将来总有一天会出现一个大的拐点,这个拐点就是住房将来不见得还能变成金融产品。但是我们所有的不动产,都可以成为金融产品。这个社会才是一个相对稳定的社会,而不是单纯只把住宅变成金融产品。

文章关键词: 易鹏毛大庆房地产

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