本报记者 王海春 上海报道

　　 一向视核心商办项目为眼中珍宝的香港地产商罗康瑞，突然转变了方向，通过旗下瑞安房地产（00272.HK，以下简称“瑞房”）开始考虑出让其最为看重的成熟商办项目。

　　 两年前瑞房对商业资产分拆上市寄予厚望，然而这一计划进展的并不顺利。瑞房董事局主席罗康瑞不得不另想办法。而75亿元出售上海企业天地一期，只是瑞房资产转让计划的一部分。

　　 “出售的主要原因是瑞房的周转率太低了。”罗康瑞在3月18日的香港业绩会上解释，瑞房的资产里有60%是商业地产，如果不卖项目将难以提升周转率。

　　 不过，业内人士分析，由于企业天地是上海新天地的主要项目，此次瑞房出售核心资产，将为其原有的中国新天地分拆上市计划带来重大变数。

　　“不能只做收租婆”

　　 位于上海黄浦区新天地的超甲级办公楼“企业天地”一期，近日以12亿美元（约合74.7亿人民币）的价格出现在了大宗投资交易市场。这一项目目前单价约9万元/平方米，比此前李嘉诚所售陆家嘴东方汇经中心8万元/平方米的价格还高出约1万元/平方米。

　　 突然出售公司核心资产，瑞房高层对此解释称“是出于公司策略调整的需要”。

　　 罗康瑞3月18日在香港的业绩会上表示，瑞房如果只守住成熟物业将限制公司的发展。瑞房不能只做一个“收租婆”，公司需要变得更有活力，而转让核心资产有助于公司减负和转型。

　　 “企业天地是公司核心资产，我们很不舍得出售。但现实是公司的负债率太高，需要降下来。接下来，商业资产、土地也都可以考虑出售来降低负债。”罗康瑞说。

　　 罗康瑞忍痛割爱，与中国新天地上市募资计划的搁浅不无关系。将商业资产分拆上市，此前被寄予为瑞房减轻负债的厚望，并被赋予提高整个公司周转速度的重任。

　　 一直以来，瑞房主要以在城市成熟商圈开发和运作新天地系列的商办及豪宅为主，在国内也有着很高的知名度。不过，瑞房以旧城改造的形式获得优质项目的同时，前期拆迁投入资金巨大、周期长等烦恼。此前罗康瑞曾公开透露，瑞房2013年仅在拆迁上投入的资金就高达120亿元。

　　 上海一位不愿具名的分析师指出，瑞房曾尝试通过以商养地的方式增加土地和住宅项目的溢价，通过卖高溢价住宅获得更高的回报来平衡巨额的拆迁成本，并减轻公司的负债压力。

　　 “这种模式有一个缺陷，即获得项目高溢价与资金的高周转很难兼得。因此罗康瑞两年前提出新的思路，将商业资产打包上市后来反哺旧改及开发业务。”上述人士说。

　　 为此，两年前瑞房启动了转型及减负之路：将商业分拆后装入中国新天地后单独打包上市，通过资本市场来募资，转化为可持续使用的资本市场资源。然而中国新天地在香港市场的上市之路却并不如意。

　　 瑞房内部管理人士向记者表示，新天地上市目前并无最新进展可以披露。当问及今年能否上市的问题，瑞房执行董事、总经理黄勤道表示，“新天地上市正在调整。”

　　 按照罗康瑞的解释，中国新天地上市时间表一再推后，是因为瑞房的商业资产在香港资本市场并没有获得足够的认同度，卖不出好的价格。“中国新天地的上市目标很明确，只要有好的价格就会加快推进实施。”

　　置换高回报新资产

　　 上市募资之路不顺，罗康瑞不得不为减轻负债、提高资金周转率再做新尝试。转让企业天地一期只是瑞房考虑批量出售其商办项目的一部分。

　　 据瑞房公告披露的信息，公司有一项获得认购但并未确认的整栋物业出让，总金额10.86亿元。“这项物业预计会在未来几个月转为正式合约，并入销售报表中。”瑞安房产在报告中称。

　　 另据瑞房方面介绍，公司1100亿元总资产中有52%的资产可以出售，通过出售资产可以为公司贡献更高的盈利，同时可以置换更高回报的项目。

　　 从持有转为出售，瑞房发展策略做出重大调整的背后，还有公司业绩低迷的压力。

　　 值得注意的是，虽然去年销售额出现大幅下降，但今年瑞房的业绩目标却大幅度进行了提升，将销售目标订在180亿元，是去年实际销售业绩的近两倍。

　　 据瑞房3月18日披露的2014年业绩，公司去年累计销售额只有97.5亿元，较2013年166.4亿的销售额下降了41%。另据瑞房2014年12月销售简报，去年物业销售面积463万平方米，较2013年621万平方米的销售面积下降了25%。

　　 罗康瑞透露，今年180亿的目标中出售商业地产将贡献约100亿。“如果真的成功卖了企业天地一期，这部分就会占销售的大部分。”罗康瑞说。

　　 克而瑞研究部副总经理林波认为，在罗康瑞这一系列的举动背后，可能还隐含着瑞房准备对资产进行置换的潜台词。“卖商业项目在减轻负债压力的同时，也在对公司业务进行调整，一方面降低持有型的重资产的比例，同时提升高周转、轻资产的比例。”