罗韬 罗琦

　　沿着上海市中心黄金商圈的湖滨路走，一边是上海太平桥公园，另一边便是瑞安房地产(00272.HK，下称“瑞安”)的“企业天地”项目。初春的阳光洒在临街的橱窗上，带着几分慵懒，阵阵咖啡香味飘来。

　　这个曾为瑞安收获无数掌声的项目，如今或许正面临着被部分出售的命运。

　　3月17日，在瑞安公布2014年全年业绩的前一天，突然有消息传出，瑞安将以12亿美元(约合人民币74.7亿)的价格销售旗下核心资产——上海新天地“企业天地一期”，折合报价约9万元人民币/平方米。

　　这一消息让不少人大呼意外。对此，瑞安上海相关负责人昨日对《第一财经日报》记者表示，有关个别物业交易的市场消息，目前未有资料需要公告，并称瑞安正积极调整发展策略，若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，提升公司盈利能力，加强现金流。

　　瑞安缺钱吗？

　　瑞安被传突然要出售这么一个“明星”项目未免有些让人意外。

　　资料显示，“企业天地一期”显然属于“高配”：位于上海市中心，紧邻淮海路商业街，其中有2栋小高层办公楼宇沿太平湖而筑。

　　这样的规格，在寸土寸金的上海，租金自然高昂。戴德梁行数据显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米，其中“企业天地”项目超过12元/平方米。根据瑞安2014年中报，上海新天地租金及相关收入达到1.47亿元。

　　从外表上看，这个写字楼项目也显得比其他写字楼高档不少。《第一财经日报》记者注意到，入驻“企业天地一期”的商铺以名车、名表品牌和咖啡厅为主，礼来制药、索尼、迪士尼等也均是企业天地一期的客户。

　　因此，瑞安此举未免显得有些蹊跷。一位业内人士昨日在企业天地现场对本报记者感叹：“这么好的项目都要卖掉，是因为很缺钱吗?”

　　瑞安创始人罗康瑞（香港瑞安集团主席）在今年2月接受香港传媒访问时曾强调，除了旗舰项目上海新天地，其他项目都可以善价而沽。

　　罗康瑞说，目前瑞安资产达到1100亿元，但有64%都在投资物业，包括商业物业、酒店及地皮等，资产没有得到释放，整体只有2%~3%的回报。如果要分拆中国新天地上市，很可能会折价，他宁愿先将回报微弱的重资产售出，让新天地以符合市价及增长空间的形象上市。

　　可如今，被传出售的优质资产正是上海新天地“企业天地一期”，如果瑞安确有此决策，究竟是什么原因令罗康瑞在一个月的时间态度大变？

　　“瑞安可能遇到了财政问题，要知道，新天地这种项目卖掉可能再也买不回来了。”时富证券联席董事邓建初对《第一财经日报》记者说。

　　罗康瑞也在2月接受香港媒体的访问中表示，公司资产周转率仅为9%，但行业平均水平达到27%。

　　“（瑞安）去年的销售比较差，资金压力大。”克而瑞信息集团研究中心研究总监洪圣奇说。

　　2014年，瑞安的合约物业销售额97.5亿元，较上年同期下跌41%，合约物业销售面积同比下跌25%。今年以来，瑞安在内地的销售情况依旧不理想。

　　根据港交所的最新数据，2015年前两个月瑞安合约物业销售额仅为5.31亿元，同比下滑56%，而且销售均价也出现了大幅度下滑，今年前两个月公司物业的平均售价为1.77万元/平方米，下跌幅度达43%。

　　实际上，从去年开始，香港房地产商已经感到内地的生意不易做，罗康瑞也在休息三年后决定在2014年初重新“掌勺”瑞安，他曾在今年初对媒体称，在接手一年后，他发现改善公司业绩比想象中需要更多时间，预计到2016年~2017年才能有较大的改变，而他希望在两年后资产周转率可以达到20%，并在2~3年内将负债率降至50%。

　　但这些目标在销售情况不尽如人意的情况下，实现起来都显得实在不易。

　　除了瑞安以外，原来在内地发展得不错的九龙仓（00004.HK）最近也遇到了不小的挫折，除了公司内地物业销售业务利润低于预期，该部分的净利润也出现了大幅下滑。

　　为新天地上市铺路？

　　对于瑞安出售企业天地，坊间另一种解读是，可能是出于新天地上市的角度考虑。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进就认为，瑞安的聚焦战略将大于扩张战略。

　　作为上海的一个地标项目，当年瑞安通过旧改策略，使得新天地周边地产价值猛涨。2015年，瑞安还将开业两座购物中心“HUBINDAO湖滨道”和“THEHOUSE新里”，这个片区的商业地产项目也因为新天地的旅游地标价值受到市场好评。

　　严跃进分析，从淮海路商圈的发展历程看，新天地项目开发后的盈利空间最大，也聚集了上海高端商务资源和人力资源，整个租金承受能力比较好。但随着各类商圈的竞争，典型的是上海市郊如虹桥商圈的兴起，削弱了淮海路物业的竞争优势，投资者也会因此降低估值。

　　“此时企业抛售此类资产，关键在于对一些流动性差、资产增值空间小的物业进行重新配置，以实现资金回笼和方便寻觅更多新的机会。”严跃进说。

　　严跃进进一步分析，从新天地上市的节奏看，剥离瑞安一些变现能力差的资产，并相应注入到新天地项目上去，能够带来上市后估值的提升。瑞安现在卖项目，就是希望把新天地这个“宠儿”进行包装，进而在资本市场上有一个好的卖相。

　　不过，也有多位业内人士认为，上海每年的写字楼大宗交易数量屈指可数，若是按照前述价格出售，该项目交易将有一定难度。