田伟、周丽

　　 3月5日，李克强总理在政府工作报告中指出，2015年，要推进新型城镇化取得新突破。城镇化是解决城乡差距的根本途径，也是最大的内需所在。要坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。

　　 作为新型城镇化的先行者，利海集团从2009年已经由传统房企转型为以新型城镇化为核心业务的城镇价值增值运营商，在新型城镇化的探索道路上，利海集团一直坚持新型城镇化的核心是人的城镇化，而人的城镇化靠产业驱动。

　　 不仅如此，作为新型城镇化的引领者，利海集团在新型城镇化的过程中进行了大量的创新，不仅在模式上创新，机制上创新（政府引导、市场主导、企业化运作、密集化推进），同时在合作模式、项目运行上不断创新。

　　 全国两会召开之际，就如何推进新型城镇化建设等问题，《中国经营报》记者与利海集团执行总裁汪传虎进行了深入访谈。汪传虎认为，“经济发展到今天，唯有创新才有出路。只要认真去做，未来的发展空间很大。必须用创新的思维来推动新型城镇化的发展，做到产城合一，产融结合，产融一体。”

　　房地产从“粗放”走向“集约”

　　 《中国经营报》：3月5日李克强总理在政府工作报告中提出“稳定住房消费”，并鼓励刚需和改善性住房，被视为房地产行业的极大利好，对此你怎么看？

　　 汪传虎：李克强总理在政府工作报告中提出稳定“住房消费”的确是对房地产行业的一剂良方。中国经济发展仍处于中高速发展时期，中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。

　　 改革开放三十年来，中国经济取得了巨大的成就，其中房地产行业功不可没。粗放式的增长方式保证了经济增长的高速度，房地产行业也实现了井喷式的发展。与此同时，整个市场的潜力被释放，也隐含着巨大的投资及投机性，造成了资源分配的不平衡，未来很可能会引起泡沫。

　　 房地产粗放式发展的暴利时代已经结束。市场趋向细分，要求企业从粗放经营走向精耕细作，对质量、成本、资金、服务有更高的要求，对此房地产商要保持清醒的认识。

　　 《中国经营报》：在此形势下，三四线城市应该如何发展？

　　 汪传虎：三四线城市应该确定自己的产业发展方向，制定相应的产业政策，而不能仅仅依靠房地产发展。一定要遵循“产城一体，产镇一体，先产后镇”的原则，合理发展。

　　 三四线城市做产业，应该结合自身特点，而不是简单模仿一线城市。一线城市的高房价是依靠高度发达的产业做支撑，住宅随着产业发展，用以填补城市的发展。而很多三四线城市是宜居城市，可以结合当地的休闲、度假等资源，打造出一种独特的生活方式。

　　 比较而言，一线城市的市场环境非常好，价值高，市场繁荣，但相应的运营成本高。三四线城市市场的繁荣度就差很多，但是运营成本也低。如果把各自的优势和潜能挖掘出来，形成互补，各自扮演不同的角色，用一线城市的市场带动三四线城市的资源、生产和开发，城乡一体，将会各自发挥自己的优势和作用，形成良性互动。

　　 城镇化的进程就是人口聚集的过程，从农村到小城市、从小城市到大城市的过程。这个过程中，大城市需要大量的房地产来支撑，而小城市本身是人口迁出城市，所以不可能像大城市同等速度发展。我们看到，此前的房地产问题更多出现在三四线城市，比如竞相模仿大城市，修建超宽的马路、豪华的写字楼，引发了很多问题。

　　 到今天为止，我依然认为中国的房地产存在泡沫，如何挤掉泡沫是关键。房地产有泡沫，但并不是说每个地区都有，也不是说每个地区的泡沫都一样大。北、上、广、深房价很高，可能恰恰没有泡沫。三四线城市的房价低，但很可能就有泡沫。泡沫跟房价高低没有直接关系，而是与市场的供应和需求有关，核心是供需关系是否平衡。

　　“新常态”下首先要打破思维藩篱

　　 《中国经营报》：此次会议，对“新常态”的讨论十分火热，你如何理解“新常态”的“新”？

　　 汪传虎：“新常态”“调控”“转型”是2014年的关键词，“新常态”是基于“超常态”而言的，中国经济前十年是“超常态”，很多地方经济达到10%以上的增长速度，房地产单盘售出几十个亿甚至上百亿元，这不应该是常态，而是“超常态”。

　　 从“超常态”进入“新常态”主要体现在以下几个方面：

　　 第一，三十年粗放发展，以大中城市为引擎，成就巨大，但受资源、环境、生态等制约，已经走到尽头。未来转型方向为中心城市的再城市化与三四线城镇的就地城市化。第二，以简单工业加房地产驱动的模式转向农业、消费业、科技创新为驱动。第三，以政府主导的城投（土地财政）向市场化配置资源的方向过渡。第四，以土地、税收优惠为手段的产业招商模式已经走到尽头，加强顶层设计，打造产业链，提供良好公共服务，以人、要素资源的聚集带动产业发展。第五，房地产商向产业投资开发运营商过渡。第六，国防现代化带动技术进步，新型城镇化带来四化同步，人民币国际化提升金融竞争力，治理方式现代化提供保障，是当代中国的核心任务。

　　 《中国经营报》：“新常态”下房地产行业转型升级的方向是什么？对未来的市场空间和前景如何分析？

　　 汪传虎：“新常态”会更加注重产业的升级、内需和结构的调整，以及区域经济的平衡发展。就房地产而言，是一种角色的转变，由传统的房地产开发商向以房地产为载体的产业投资开发和运营商转变。这要求企业具备更高的顶层设计、规划定位的能力，产业运营的能力，产融结合的能力。

　　 在实践中，首先是认识上不要再存在侥幸心理；第二，认识到以后能不能转变为理念去实践；第三，要依据“新常态”的要求，来构建企业的核心能力，这些都是巨大的挑战。

　　 房地产开发企业如何由传统的地产开发商向围绕着新型城镇化的产业投资运营商转变，并实现在认识、理念、模式、机制、核心能力上的构建和打造，将成为房地产企业在2015年乃至更长时间里的一个分水岭。

　　 未来的发展前景是乐观的，中国的城市化还处在高速增长期，城市建设和发展空间依然巨大，但房地产在城市建设中的角色定位和发展模式将发生转变，从粗放式的发展转变为以产业升级为前提、集约化的精耕细作发展模式。

　　 《中国经营报》：“新常态”未来面临的难点和风险有哪些？

　　 汪传虎：整体来看，中国经济处在关键的节点上，中央层面很希望经济向内需和产业升级转型，但短期内很难有数量的支撑，又担心会影响到整个社会经济的总量和安全（包括就业安全和社会安全）。从长远来看，通过资本市场的创新和改革来促进整个产业的转型是大趋势。所以，“新常态”下首先要改变心态，打破思维藩篱，与国家认知形成高度的统一。

　　用创新方式推进新型城镇化进程

　　 《中国经营报》：经济“新常态”下，创新驱动成为经济增长的发力点，对于创新你是怎么认识的？

　　 汪传虎：当经济处于粗放式发展阶段，谁也不愿意去创新，因为创新意味着风险、代价和成本，当经济转向集约化发展阶段，创新是必然的。经济发展到今天，唯有创新，企业才有出路。

　　 《中国经营报》：那么你认为如何用创新的方式来推进新型城镇化进程？利海在创新方面有哪些经验？

　　 汪传虎：我们一直将“创新”视为企业生存和发展的根本。利海率先提出了立体复合新型城镇的创新模式，主要体现在：第一，理念创新，提出立体复合新型城镇的创新理念。第二，机制创新，由政府主导转变为政府引导、市场主导，企业化运作、密集化推进的方式来做，包括产融结合，产融一体。第三，新型城镇化建设，需要转变原有的思维模式，由传统的投资模式转变为以客户需求为导向的互联网思维。建立以资本为纽带、以客户需求为导向，产业资源和金融资源深度融合的全面解决方案，从根本上带动整个投资的质量和效益。

　　 过去，以政府主导，发展产业单纯靠地价和税收优惠政策，导致几乎所有地块都转化为单一的房地产，因为优惠的只有地价，这样一定程度限制了其他产业的发展空间。

　　 实际上，真正形成成熟的产业需要打造产业链，需要做孵化器，需要大力发展促进产业发展的公共服务业。在此基础上形成产业的聚集，构筑产业生态圈。以农业为例，农业销售、农业金融、农业科技，要形成一个完整的产业链，而不是单独存在，发展农业电商也是势在必行。但农业电商的特殊性在于农产品的时令性，一般的电商是基于产品，而农业电商却是基于土地。我们目前正在探索基于体验式行销的生鲜食品类的电商模式，比如推广“聚土地”“好吃客”等产品形式。总之，构建生态链是打造产业的关键。

　　 《中国经营报》：作为企业，你们在创新过程中遇到过哪些困难？如何去突破？

　　 汪传虎：利海对形势的认知还是比较到位的，但在创新过程中，经历了一个艰苦的过程。首先，理念统一需要一个过程，大家要统一思想。其次，由于行业创新性的人才缺乏，要找到合适的人很难，自己培养专业团队就显得格外重要。第三，创新主要是企业在做，但由于周围的环境影响，还没有形成创新的氛围，企业先试先行，就要付出很多代价。

　　 探索本身有风险，但我们相信整个大环境会逐步改善，比如中央已经提出创新驱动战略，这是我们坚持下去的理由。对我们来讲，就是要坚定信念、坚持走创新发展之路。

　　 《中国经营报》：“轻资产”逐渐成为受追捧的新方式，对于“轻资产”你怎么看？

　　 汪传虎：最近几年大家都在提“轻资产”，原因是资产上升的快车道已经终结，这两年整个资产价格不像前几年攀升得那么快，所以以重资产形式投资的企业都感到很困惑，很多企业提出要做轻资产，这是好事。

　　 但是大家不要认为重资产做不了就可以来做轻资产，其实轻资产对团队和企业的要求更高。轻资产更考验核心能力。为什么谈轻资产？这是由于中国的经济开始由粗放增长向集约化发展转型，这时注重的就是轻资产，重资产企业也要向轻资产企业的方向发展，轻资产企业会有更广阔的前途。

　　 过去在粗放式增长期，市场机会巨大，不需要考虑更多细节，轻资产则要精耕细作，强调服务、管理、核心能力和竞争优势。从积极的角度看，轻资产说明中国的企业发展到了一个崭新的阶段，大家开始注重内功，注重模式创新，注重经验总结。未来，社会分工会越来越细，会推出更多的新模式。

　　 作为新型城镇化的引领者，利海进行了大量的探索与尝试，也积累了很多经验，我们非常希望与大家进行经验分享。我们认为，新型城镇化强调投资、开发和运营一体化运作，利海注重轻重结合、平台的搭建、资源的聚集，主要进行顶层设计、模式、理念、机制的输出，同时与合作伙伴进行优势互补，因为城镇化项目靠一家企业的一己之力是难以为继的。

　　 《中国经营报》：利海在新型城镇化中提出“绿色城镇”概念，“绿色”怎么来理解？是不是为了契合当下人们对环保的关注？

　　 汪传虎：对于利海而言，“绿色”的第一要义就是投资的质量和效率，即按照市场规律办事；第二，在新型城镇化过程中，一定要注重集约化，注重节能环保，打造生态智慧城市；第三，“绿色”指在管理运营项目中，用科学的方法和专业的团队。总之，利海的“绿色”内涵，不是拘泥于材料装修等细节，也不是停留在讲故事的阶段。

　　新型城镇化的核心是“人的城镇化”

　　 《中国经营报》：李克强总理在政府工作报告中指出，2015年要推进新型城镇化取得新突破。作为新型城镇化的先行先试者，如何认识新型城镇化的作用和实现途径？

　　 汪传虎：“四个全面”是习总书记提出的整个党和国家的纲领，李克强总理提出的“新四化”正是此纲领的实现路径。而新型城镇化是“四化”中很重要的一化，新型城镇化是实现“四个全面”的有力推手。

　　 新型城镇化第一要尊重市场规律，第二要尊重国家政策方针。做事情不能违背规律，一是自然增长的规律，二是政策的规律以及国家的发展规划。作为企业，还要身体力行地推动政府在政策和机制方面的微创新。

　　 《中国经营报》：李克强总理在政府工作报告中提到新型城镇化的核心是人的城镇化。利海集团也一直坚持这一点，在探索“人的城镇化”过程中，有哪些可以分享的心得？

　　 汪传虎：利海认为，“人的城镇化”是双向人的城镇化，即农民进城、市民进镇，要有效推进人的城镇化双向机制，核心方法是“先产后镇、产镇一体”。

　　 “人的城镇化”的核心是解决人民群众的小康问题和发展问题。城镇化是手段，核心是为人服务。

　　 在利海看来，城镇化过程中要多方面综合考虑。第一，农民的宅基地如何升值；第二，承包土地如何增加；第三，农民的就业性收入如何增长；第四，农民是否能像市民一样享受公共服务、社会福利、环境环保和教育等资源。

　　 当中国人均GDP达到8000美元以后，生活方式的改变带来了巨大的市场需求。如果能把这种市场需求引入到新型城镇化中，将是非常好的产业支撑。

　　 利海研究发现，以文化和旅游产业为引领，以现代农业产业为依托和基础，以完善的公共配套为提升，以绿色小城镇建设为支撑的新型城镇化产业发展模式是解决“人的城镇化”的重要路径。此外，基于不同的小城镇资源禀赋特性，可因地制宜建设不同类型的立体复合新型城镇。

　　 《中国经营报》：利海集团在新型城镇化中强调“资源整合”“运营商”的概念，具体内涵是什么？有什么与众不同之处？

　　 汪传虎：利海将自身定义为区域价值增值运营商，核心是增值运营。当今时代两个大的机遇一是平台，二是合伙人机制。平台思维的核心是互补共生的概念，我们是聚合者。以前的甲乙方思维很明显，目前这种思维方式在淡化，各方是平等的。平台是大家的，平台的资源不是互相竞争残杀的，而是协同的，相互增值的。

　　 从这个意义上讲，利海做城镇化首先是核心团队和高管团队挑战自我和战胜自我的过程。利海实行内外合伙人机制，全面实施扁平化管理，极大地激发了团队的主人翁意识和协调合作的能力，也全面保证了平台发展的持续性和稳定性。

　　PPP模式是新型城镇化运作的关键所在

　　 《中国经营报》：目前PPP模式受到热捧，对此利海持什么态度？有没有相关的实践？

　　 汪传虎：在PPP模式方面，利海进行了深入研究。对于新型城镇化项目来说，PPP这种混合所有制模式也是非常具有可操作性的。主要体现在：第一，人口城镇化对费用的分担机制；第二，基础设施投资的市场化解决方案；第三，农村土地使用过程中的壁垒突破；第四，社会管理，包括户籍制度改革。其中，基础设施的解决方案中，PPP是很有益的尝试和探索。PPP模式的核心是针对原城投公司或者用政府信用负债的城投开发模式的提升。传统的方式是用政府信用作担保，由城投公司来独家完成整个城市建设，虽然速度快，但是投资质量和效益效率低下。空城、城投债务、产业滞后的风险都来源于此。PPP模式不仅可以解决资金来源问题，而且可以通过投融资体系的创新来调动整个市场的积极性，通过市场的积极性来配置要素资源，来提升新型城镇化建设的质量、效益和效率。