王闻 发自苏州

　　 在即将首次开盘的节骨眼上，总部忽然传出“黑天鹅”消息，这让佳兆业苏州分部显得有些措手不及。

　　突如其来的“黑天鹅”，让大批金融机构卷入到佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”）困局当中。

　　公开资料显示， 已向深圳市中级人民法院提出查封申请的华润深国投信托于2014年6月先后成立了“鼎新130号”和“鼎新131号”两个信托计划，资金规模20亿元，其中面向社会投资者募集的优先级部分共10亿元。这两款信托产品的资金用途均为对佳兆业集团旗下项目公司的增资，属于私募股权投资信托，资金投向佳兆业位于苏州的两个项目。

　　近日，《中国房地产金融》就前往苏州当地，对涉事的两处项目进行了实地调研。

　　周边配套缺失

　　据资料显示，“鼎新130号”信托计划募集资金总额8亿元， 分为优先级和劣后级两类，规模各为4亿元，优先级又分为A1~A4四类，由合格投资者认购，预期年化收益为9%-10%，期限为24个月+6个月；4亿元劣后级则由上海新湾投资发展有限公司（下称“上海新湾”）认购苏州佳兆业上品房地产开发有限公司（下称“佳兆业上品”）4亿元债权。资金用途为佳兆业上品增资，增资后，信托计划持有佳兆业上品49%股权，资金用于其苏州市相城区黄桥项目开发。

　　而相城区黄桥项目，是佳兆业在2014年苏州首场大型土地拍卖会上，以5亿的总价拿下当时的106地块。

　　据苏州当地媒体报道，106地块是2014年首次土拍的第二块地块，作为商服、住宅混合用地，该地块挂牌之初就备受瞩目，吸引了新城、西湖昆仑文明、苏州金辉、上海新湾、景瑞佳赫等多家家房企参与竞拍，最终上海新湾以5亿的高价笑到最后。

　　据调查，上海新湾是佳兆业的马甲公司，是由佳兆业全资控股子公司，此次佳兆业以子公司身份拿地，终于如愿以偿地进入苏州市场。106号地块楼面价3225元每平米，溢价率67.7%。该地位于相城区黄桥街道苏埭路东（现改为永方路）、兴业路南，面积为59628.7平方米，规划为商服用地和城镇住宅用地，容积率≤2.6，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

　　作为佳兆业高调进入苏州的一号作品，106地块被佳兆业打造成其全国第8座君汇上品，社区打造分为商业和住宅，商业为环小区东、西、北三面的1-4F，住宅分为亲水洋房、稀缺小高层及阔景高层。

　　据现场销售人员介绍，君汇上品项目占地面积59628平方米，建筑面积196744.21平方米，共有1393户，户型面积为76-133平方米，目前尚未开盘，预计首次开盘时间是在2015年4月，交房时间为2016年。

　　《中国房地产金融》在查阅佳兆业君汇上品所在的相城区新盘价格时发现，所有46个在售住宅项目的销售均价为10,255元/平方米。近一个月内，只有1个项目的销售价格出现上涨，4个项目的销售价格出现下跌，另外41个项目的销售价格与之前持平。

　　对佳兆业君汇上品项目，乐居苏州站新房主管祝会祥表示，由于地块北边是密集村落，南边是成片待开发空地，整体人流量不是很多。周边多条路线处在施工中，道路环境比较混乱，不过交通还算比较便捷。

　　此外，该地块生活配套较为缺失，周边多是小村落，没有大型的银行、商业等设施，地块往北一公里，在相韵花园、永嘉花园等成熟社区的影响下，有银行、会所、超市、饭店等商业配套，但难以辐射过来。周边服装等工厂较多，医疗配套相比之下较为近的就是黄桥街道卫生院。教育有黄桥中心幼儿园、黄桥实验小学、黄桥中学，但有点距离。佳兆业拿下该地块后，在后期的商业配套上还要费很大工夫。

　　预约情况尚佳

　　资料显示，“鼎新131号”募集规模则为12亿元，亦分为优先级和劣后级两类，金额各6亿元，分别由合格投资者、上海新湾认购，预期年化收益同为9%-10%，期限也与“鼎新130号”相同，资金用途则为对苏州佳兆业房地产开发有限公司增资，增资后持有该公司49%股权，资金用于其苏州高新区塔园路项目开发建设。

　　同样，高新区塔园路项目即苏州佳兆业广场，也是佳兆业在2014年苏州首场大型土拍会上所斩获。

　　据当时媒体报道，在以上海新湾马甲身份拍得苏州第一块土地后，时隔10几分钟，佳兆业再次出手，将高新区狮山街道110号地也收入囊中。这宗地块编号为苏地2013-G-110号，位于苏州高新区狮山街道长江路东、邓尉路南，用途为商务金融和城镇住宅用地，现场参与的房企有11家，包括上海平高世贸、上海新湾、上海华鑫、诚河置业、无锡金科、无锡嘉辉置业、正荣集团、苏州金辉、苏南万科、苏州招商依山郡房地产公司等。

　　经过近40轮叫价，上海新湾（佳兆业旗下公司）以7.4亿元夺得，折合楼面价7952元/平方米，溢价率102.4%，是本场土拍溢价第二高的地块。

　　佳兆业进入苏州楼市的首秀交了一份12.4亿、2宗地块的答卷。彼时，佳兆业副总裁高峰曾对媒体表示，进入苏州市场是出于战略长远考虑，苏州作为全国热点城市，人群基数大、素质强，符合佳兆业未来发展的整体趋势。

　　坐落于新区主干道塔园路上的110号地块，因为其新区核心地段优势当时引起了业内外的广泛关注。

　　110号地块占地面积33233.9平方米，规划为商住混合用地。容积率1.0-2.8，地块楼面起报价达3928元/平方米，起报单价达11000元/平方米。地块周边城市综合体项目扎堆，其中包括龙湖时代天街、信汇达城市综合体、金鹰商业广场等8大综合体仍待建，110号地块的进驻，狮山板块将再添商住用地。

　　资料显示，苏州佳兆业广场位于狮山CBD核心，1、3、5号线三轨交汇，规划小区83米宽栋距，提供智能化APP社区定制服务，附近有苏州新区第一中学（初中部）和苏州新区实验小学。

　　据项目现场销售人员介绍，佳兆业广场由3栋高层、3栋洋房和一座超5A甲级写字楼组成，建筑面积为12万平方米， 总户数为647户，目前还未开盘，预计首次开盘时间为3月初，推出1栋高层和2栋洋房。

　　据了解，佳兆业广场的洋房户型为124平方米，一梯两户，高层为两梯四户，面积有88平方米和124平方米两种。预计开盘价同狮山板块均价接近，在16000-18000元/平方米，目前有交2万抵8万的预约金优惠活动，吸引了100多组客户预约。

　　房价点评网分析师韩英表示，项目北侧地块有一栋办公楼，目前租售情况还未确定，且目前售楼处所在的一层未来会改造成社区配套商业，在方便居住生活的同时也会对居住氛围产生一定的影响。另外，项目人车分流，地下车库可以直接入户，较为方便。