东方ＩＣ图

　　初春上海的晚上却还是很冷。但走在芳甸路和樱花路附近，还是会感觉到人气：时不时从地铁站结伴出来的人群，吃了早晚饭出来散步的老年夫妇，当然，还有周边一座标志性的建筑——颇有艺术气息的喜马拉雅中心。

　　和朋友来到此处，《国际金融报》记者询问：“知道这个中心谁在运营吗？”朋友一脸茫然。但谈到中心里的商场布置、艺术展览和美食，朋友却如数家珍，并用手机APP软件寻找喜马拉雅中心内最优惠的美食套餐。

　　实际上，至少到目前为止，喜马拉雅中心的“主人”还是戴志康[微博]，证大集团创始人、董事长。然而，就在几天前，证大集团房地产业务的旗舰公司、也是香港主板上市公司的上海证大房产（下称“上海证大”）发出公告称，获得本公司控股股东、主席兼执行董事戴志康知会，于2015年1月26日，控股股东、Giant Glory Assets Limited、Jointex Investment Holdings Limited、Shanghai Zendai Investment Development (Hong Kong) Company Limited、Zendai Kai Investment Limited、控股股东之女戴陌草，与一名买方订立有条件购股协议。

　　“据此，该卖方有条件同意出售及控股股東有条件同意促使卖方出售，且买方有条件购买共62.53635亿股股份，相当于本公司全部已发行股本约42.03%，总代价为12.50727亿港元，相等于每股0.20港元。”截至发稿，上海证大股价为每股0.18港元，也就是说，本次卖方的价格几乎没有太多溢价。

　　在媒体看来，这是一个颇让人“有些心酸”的价格。须知，据2014年上半年年报，上海证大的总资产值接近200亿港元，现金流亦不差，达到13亿港元左右。

　　更让房地产业内人士“心酸”的是，上述公告出来后，业界对此的解读都是“戴志康退出房地产市场”。但更准确的说法，就像他在1月底说的那样，应该是“退出房地产是事实，但并不会卖资产。我的意思是说，不再追加新的投资，老项目还是要做完的”。

　　“价格再低，却也是既成事实。不干就是不干了。”一位业内人士2月4日对《国际金融报》记者感慨，“但老戴是性情中人，有自己的理想。因此，他不做这一块，会有自己的理由，也会安排其他布局。”

　　值得注意的是，上述公告没有提及买家的具体姓名，也未透露个中细节。惟一确定的是，戴志康未来会将重心回归到金融，可能还会专注于互联网金融领域。

　　联系了数日后，身在海外的戴志康2月5日晚接听了《国际金融报》记者的电话。“关于互联网金融，暂时没有什么可说的。”针对记者的询问，停顿了一段时间后，他在电话那头匆匆回应称，“我现在在国外有事，你可以具体参看我们已发布的新闻稿。”

　　与此同时，在与业内分析人士的交流中，《国际金融报》记者还得到了这样的观点：“证大退出房地产市场”或许是行业的一个缩影。

　　同策咨询研究部总监张宏伟就认为，从2015年初大中城市市场库存及去化周期来看，大多数大中城市楼市库存仍然偏高，“今年市场仍普遍性面临‘去库存’压力，此时，对于大多数中小房企来讲，仍面临资金面紧张的压力”。

　　曾经的“地王”

　　证大集团官方资料显示，上海证大房产于1994年开始涉足房地产业务，“十几年来，已经发展成为以上海为核心，足迹遍及浙江、江苏、四川、东北等地的综合性房地产集团，已经完成100万平方米以上的开发规模”。

　　对于上海证大，业内同样不会感到陌生，“其中一个特点，就是这家公司一度激进拿地”。典型的例子就是2010年2月初举办的外滩8-1地块的拍卖会上，独立竞买人证大置业“蛇吞象”，以92.2亿元的高价拍走了这块地。

　　按后来知情人士对《国际金融报》记者透露的数据，实际上，即使全面融资，当时的上海证大都没有足够的资金将这块地的全部款项支付清。这最终让戴志康选择了出售，但也带来了外滩8-1地块复星集团董事长郭广昌与SOHO中国董事长潘石屹[微博]之间就“优先购买权”闹出的不愉快。

　　复星人士2012年12月曾对《国际金融报》记者解释，他们当初是“被大股东”。按复星的说法，“当时，证大超过了交付第二期土地款项的时间，即出现了46亿之巨的款项逾期，每天的滞纳金就要交460万元。因此，2010年10月7日，在形势的逼迫下，复星成了持股50%的第一大股东。”

　　不止是外滩8-1地块，去年2月，当上海证大发布公告，计划以最高11.94亿元的价格收购南京立方置业有限公司时，也曾引起外界的质疑。中房报曾称，该公司为央企中冶集团控制的南京临江老城改造建设投资有限公司的全资子公司，旗下有一幅土地，“系曾经的地王项目——中冶南京1号地块的一部分”。

　　对此，三大评级机构之一的穆迪当时就对外质疑称，“如上海证大未能解决这次土地收购的融资问题，或最终使债务大幅增加，评级可能会面临压力。”

　　有媒体感慨：由于一度坚持在各大城市核心区域拿地的战略，屡屡传出上海证大被此前拿到的地王项目所拖累的消息，“在企业实力不足的情况下，却将项目定位在高举高打的戴志康，在房地产行业显得颇为不易”。

　　“的确不易。在房地产领域，他还是有自己想法的。同时，拿地他也颇为果断，有手腕。”一位多次接触过戴志康的业内人士对《国际金融报》记者称，“就拿现在的几个项目说，喜马拉雅中心等，都曾被视作商业地产的精品项目。”

　　“退出地产”

　　世易时移。《国际金融报》记者发现，除了去年高调收购南京的项目之外，拿地的新闻离上海证大可谓越来越远。即便在老本营上海，外滩8-1地块后，也鲜有新的“作品”面世。

　　直到今年1月20日的一次公开讲话，他终于透露出了“离席”的想法。据媒体报道，戴志康称，退出房地产是事实，但并不会卖资产，“我的意思是说，不再追加新的投资，老项目还是要做完的”。

　　但外界更在意的还是“戴志康退出房地产”这个点。尽管随后几天，证大南京公司及他本人都象征性地对外进行了辟谣，然而，1月27日，此前停牌一周上海证大的一席公告还是将传闻部分坐实。

　　公告称，1月26日，控股股东、Giant Glory Assets Limited、Jointex Investment Holdings Limited、Shanghai Zendai Investment Development (Hong Kong) Company Limited、Zendai Kai Investment Limited、控股股东之女戴陌草，与一名买方订立有条件购股协议。

　　截至去年年底，Giant Glory Assets Limited、Jointex Investment Holdings Limited、Shanghai Zendai Investment Development (Hong Kong) Company Limited分别拥有证大15.64%、19.70%、3.06%的股份。加上戴志康本人及戴陌草的股份，总计卖出的股权达到了42.03%。按港交所规定，超过30%，就已达到全面收购要约条件，因此，分析普遍预计，“买家将启动全面收购”。

　　事实上，上述3家公司亦是戴志康的资产。比如，Giant Glory Assets Limited，2003年借壳上海世纪前，戴志康就与现 香港洪桥资本董事局主席、时任上海世纪董事局主席贺学初订立协议，前者收购贺学初持有的Giant Glory财团50%的股权。

　　上海证大公告还称，若购股协议完成后，买方将拥有上海证大已发行股份比例为30%-50%，“据《公司收购及合并守则》，买方须在购股协议完成后，就买方及与其一致行动人士尚未实益拥有或同意收购的所有当时已发行股份提出有条件强制性全面收购要约”。

　　但一个疑问是，截至目前，买家的身份尚未确定。按澎湃新闻获得的消息，主要买家“将是四大资产管理公司之一”。

　　另有市场传闻称，买家可能是中国东方资产管理公司（下称“东方资产”）。资料显示，东方资产是经国务院及中国人民银行[微博]批准，经国家工商行政管理局注册登记，于1999年10月15日在北京成立的公司，下辖25个办事处和东银发展（控股）有限公司、东方酒店管理有限公司和深圳市邦信投资发展有限公司等3家直属公司。

　　查阅东方资产的官方信息，截至发稿，其始终未发布与上海证大有关的信息。但这家公司对房地产市场并不陌生。去年年底，市场人士就称，东方资产为想要夺回控制权的绿城负责人宋卫平提供了30亿元的资金，“借款期限一年、借款利率10%，且双方存在一定对赌性质的协议”。

　　回归金融

　　抛开接盘者，戴志康目前确定的是，他将重新回归到老本行金融领域。

　　这一点，他早就多次对外暗示过。据称，戴志康早前强调，当前房地产快速增长的时期基本已经终结，“在未来，证大集团的一大产业布局回归金融，并在小微贷市场继续深耕”。

　　“我的专长还是在金融，房地产是我客串的。”澎湃新闻援引戴志康在多个场合的讲话分析，“如今看来，金融科班出身的他最终还是要回到自己熟悉的领域。”

　　戴志康一直就与金融紧密联系，须知，证大集团下辖不止是房地产公司，还有金融、艺术品经营等领域。更早前，他1985年本科毕业于中国人民大学财政系国际金融专业，1987年毕业于中国人民银行[微博]总行研究生部。当了3个月的记者后，又于1987年进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书。随后，他1988年担任德国德累斯顿银行北京代表处中方代表，1990担任海南证券公司部门经理。

　　证大集团品牌经理杨娴对媒体称，“随着近年来的布局，证大微金融产业规模已超地产，成为集团的主业。”

　　据了解，2010年起，证大集团就陆续在小微金融领域展开投资布局，“目前，证大系的微金融公司贷款规模150亿元，在全国建立了300多个分支机构和网点，服务百万级客户”。

　　在戴志康看来，每个人都有价值和信用，只要是劳动力，就有他的价值，“关键在如何准确识别和评估一个人的劳动力价值，做到这一点，便不再需要借款人提供任何资本层面的抵押担保。这样，我们就有了一个清晰的模式”。

　　事实上，戴志康曾在公开场合多次表达了“微金融是最好的行业”这个观点。

　　“我最看好P2P。”他曾说，未来金融行业发展的趋势就是金融脱媒，去中介化，“目前虽然集中在小额贷款领域，但未来整个金融行业都会有这样的变革，有很大的想象空间”。

　　但仅以P2P为例，目前的市场并不太平，前阶段，P2P跑路事件屡次出现在报端，且中国银监会才刚确认了P2P的管辖归属问题。

　　对此，戴志康并未回复《国际金融报》记者的提问。但查阅公开信息，戴志康对于上述风险并不担忧。“大浪淘沙，行业经过洗牌，只有真正掌握核心金融玩法的公司才能生存。”他称，“P2P业务包括理财和信贷两端，纯互联网企业通常从理财端切入，证大微金融从线下做起，在信贷端更有优势。”

　　观点地产网则分析，“对戴志康而言，能主动转型，说明对于市场嗅觉有很好的敏感性。考虑到其拥有比较丰富的金融从业经验，未来不排除在房地产基金等板块加大力度，即脱离过去拿地开发的模式，尝试轻资产运营模式。”

　　除了微金融，互联网是戴志康的又一个目标。对此，证大的说法是：“成功的互联网项目往往是既深刻地理解行业，又深刻地理解互联网。同时，互联网让沟通、分享、传播变得容易，那么最后稀缺的必定是真正的好内容，类似像喜玛拉雅听（上海证大喜马拉雅网络科技有限公司开发的音频分析平台）这样的内容平台，一定会锁定大量的用户。”

　　“我们在互联网或者其他产业里布局投资，是为了给证大的互联网金融寻找产业入口，金融服务和产业结合，才有意义，否则就是纯粹的数字和资本。”戴志康称。

　　中小公司危险？

　　“站在自身公司的角度，退出房地产市场，经营他同样熟悉的领域，可谓一举两得。”在采访中，《国际金融报》记者得到了这样的观点，“一方面，如果再维持房地产上的经营和开发，戴志康面临的压力可能更大，尽管他也在运营海外地产项目，又在调整公司布局；另一方面，金融市场，尤其是微金融市场，确实存在盈利点。一个砸钱，一个盈利，因此，他做出的决策不难理解。”

　　越秀证券研究部李尚伟也对媒体称，目前，房地产已从高点转入低点，整个行业的利润率及毛利率水平都比较低，“证大作为一个中小规模房企，很难竞争过一些大型的公司，以这种温和的方式退出，也是看到了自己的长处和短处”。

　　事实上，有人发现，早在2014年上半年，当上海证大净利润亏损3.37亿港元时，公司就曾预警，“因借贷增加导致融资成本大幅增加，同时所交付物业减少导致物业销售的营业额大幅减少。”

　　上海本地媒体披露了上海证大的另一面：“大量的负债已导致上海证大在年底前面临资金链断裂的风险，不出售项目就要出问题。”

　　但证大面临的现实，何尝不是中国其他中小房企面临的问题。“就在我所在的四线城市，已有个别房地产开发商中途跑路了，原因是房子太多卖不出去，且资金难以回笼。”一位四线城市的开发商对《国际金融报》记者感慨，“想当年，他们中有些人曾一夜暴富。”

　　张宏伟分析，2015年银行“惜贷”常态化的市场背景下，即使大多数一、二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，“尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险”。

　　业内没有遗忘的是，浙江兴润置业去年3月就发生了债务违约事件。外媒更一度渲染国国内其他房企的违约风险。

　　“2014年-2015年上半年整体市场大背景来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品定位偏高端或有部分缺陷，无法与市场需求匹配，或在楼市大环境遭遇低迷期阶段遇到销售瓶颈。”张宏伟称，“房企在主营业务之外盲目进行多元化扩张，导致企业经营陷入困境。同时，激进拿地进行扩张，导致土地成本与开发成本较高都有可能导致企业面临销售压力，从而导致房企面临资金面的问题。”

　　但上述四线城市的开发商坚持认为，就算老板跑路，现在部分房地产企业还是不会倒，会由其他企业乃至政府接盘。他此前就对《国际金融报》记者称，不管是大型企业还是中小房地产企业，都有些“大到不能倒”的意味，“因为，一旦接连倒下，牵扯到的不只是公司经营问题，还有其他方方面面的问题。因此，总体看，倒下的或违约的，可能还在少数”。

　　张宏伟则认为，有三类企业需要相关部门关注：产品类型偏高端周转率较慢的企业；前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；一部分资信不太好贷款受限的中小企业。

　　“如果这些房企无法及时化解这样的危机，届时，仍会面临资金链断裂的市场风险。”他分析。