在凯德中国的新版图中，成都、重庆和武汉被提到了与一线城市同样的重要性上。

　　文｜CBN记者 沈从乐

　　对于选择去什么样的城市扩张业务，凯德有些固执。

　　1年前，这家来自新加坡的房地产开发商重新确定了它的中国布局方案。在这一方案中，上海、北京、广州和深圳、成都和重庆以及武汉作为五大城市集群的核心业务城市，成为凯德未来在中国扩张的辐射圆心。而在这些城市群之外，凯德不会投入过多的精力。

　　“并不是说凯德没有去到的城市不好，中国有太多具备发展潜力的地方了，只是我们需要更多考虑自身的资源去选择重点。”凯德中国首席执行官罗臻毓说。

　　4个月前，罗臻毓刚从凯德中国副首席执行官兼首席投资官的职位上升任，此前这位来自新加坡的管理者已经在凯德中国工作了超过10年。

　　他认为，相比于将凯德项目扩展到20个城市，专注在一座城市深耕20个项目的做法更适合凯德。“新加坡是一个只有500多万人口的‘城市国家’，但凯德在那里建了20多个购物中心，并且没有出现自己打自己的情况。而从管理成本的角度来说，项目集中在一个城市，管理经营的效率会很高，资源也容易调配。”

　　这种在凯德集团内部早已形成共识的逻辑也是它在1994年进入上海时所抱有的想法。

　　当时的凯德还是新加坡政府控制的淡马锡控股旗下的百腾置地和发展置地两家公司，它们在上海的人民广场附近拿下一块土地，准备将已在新加坡市场成功的“来福士”综合体品牌搬到上海。

　　尽管在亚洲金融危机中遭遇了暂时的停工，上海来福士比最初的计划延后了几年建成。但这家以当时少见的购物中心业态出现，地段绝佳，又集中了大量新进品牌的商场在2003年开业后，迅速成为了上海地标性的商业中心。

　　作为凯德在中国开发的第一个综合项目，上海来福士的成功为凯德集团提供了信心。在随后的10年时间中，凯德在上海陆续开发了4家购物中心、4个写字楼项目和16个住宅项目，并在2010年决定在长宁中山公园区域再建造一座来福士—此前这种在凯德体系内最为复杂的综合体项目被认为只会在一个城市建造一座。

　　在2004年进入北京市场后，它也采取了类似的策略，集中开发了一批住宅和商业项目。包括北京东直门来福士在内，凯德目前在北京的购物中心数量达到了10家。

　　但从商业经营的风险考虑，过度集中在某几个城市，并不算是一个明智的选择。“一线城市的市场已经相对成熟了，这里的机会还是局限的。从分散风险的角度考虑，我们也需要去不同的城市布局。”罗臻毓说。

　　过去10年，通过收购和主动扩张的方式，凯德在中国进入了47个城市，共建造了62家购物中心。这样的购物中心连锁规模，在中国仅次于万达[微博]。

　　不过，在接近一半的城市中只布局了1家购物中心的做法并不能令凯德满意。它希望能投入大量资源在一些城市中深耕下去，而要做到这一点，它还需要等待一个时机。

　　罗臻毓和他的团队在过去曾担心二三线城市的管理并不具有足够的透明性和系统性。“作为外资企业，我们坚持用脚踢球，但在这些地方，曾经很多人都是手脚并用的。”

　　改变紧接着就发生了。罗臻毓注意到，大约从五六年前开始，不少新一线城市的管理理念逐渐向一线城市靠拢，地产企业在当地的生存规则变得清晰透明起来，“我们的竞争力回来了”。对于凯德来说，一旦市场进入到规范化的轨道上，它在做战略和布局时，就可以更多地从自身资源的角度出发，不用再瞻前顾后了。

　　现在是凯德中国成都城市经理及凯德城镇开发首席执行官的潘子翔在2003年来到成都。当时，他所在的新加坡盛邦新业集团正在着手开发成都锦江区三圣乡的一片数千亩的土地，计划用新加坡“组屋”的理念在那里兴建一个有近万套住宅的社区。

　　组屋是新加坡政府主导的一种大规模住宅开发项目，它在开发过程中首先收集购房者的申请，然后依据需求进行开发。“虽然先登记后开发的模式在中国无法完全实现，但当地政府对于我们滚动式分期开发的理念有很好的接受度。包括我们在项目中规划了曲线型的道路，也被规划局接受了。”潘子翔说。

　　盛邦新业后来被凯德收购，成为凯德城镇开发业务的一部分。并且很快，这种城镇开发的模式被引入到无锡、西安和沈阳。

　　“你会看到西安近几年的发展是很快的。它现在的阶段大概相当于七八年前的成都，不少大型的开发商已经进入，很快就会跟上来。”亲身经历了成都11年发展的潘子翔认为西安“已经上了轨道”。负责凯德在中国的所有城镇开发项目后，他时常需要去西安跟进项目。

　　这种外部市场的规范和“新一线”城市的崛起让凯德在成都、重庆和武汉等市场上变得得心应手起来。它开始集中在这几座城市开发综合体、购物中心以及住宅项目，并在城市内部建立起了运转流畅的管理体系。成都在2012年开业了来福士，武汉拥有4座凯德Mall—这是新一线城市中最多的，而重庆的来福士也已在建造中。

　　因此当凯德要考虑对中国的业务进行重新梳理，明确几个核心业务城市时，这三个“新一线”城市成为了它在中部和西部的重点。

　　“凯德在中国发展的初期，我们将重点放在住宅房地产开发，去解决最基本的住的问题。现在，中国的城市化进程已经发展到一定阶段，重点就要转到城市的基础设施、综合体的配套上来了。”凯德集团总裁兼首席执行官林明彦说。他认为凯德在进入中国20年后，新的机会来了。

　　在凯德目前的中国业务结构中，约30%为住宅开发，70%为商场、写字楼、公寓等长期持有的商业项目，而这一比例在凯德全球业务中分别为25%与75%。作为在持有型物业和综合体开发上有数十年经验的开发商，凯德在中国的综合型业务增长还有明显的潜力。

　　作为凯德在中国的最高管理者，罗臻毓已经从总部接到了一项重要计划—未来三年，凯德集团将新增12个综合体项目，其中一半在中国。

　　罗臻毓眼中的新一线

　　C= CBNweekly

　　L= 罗臻毓 凯德中国首席执行官

　　C：凯德在中国布局城市的依据是什么？

　　L：我们在做布局的时候主要从市场和自身两个角度考虑。就市场的考虑来说，我们着重看一个城市的经济发展程度，尤其是与房地产市场的需求相关的指标。比如一个城市是靠汽车生产来拉动GDP的，那么也许对我们的需求并不大，而如果一个城市是区域的金融中心、服务行业中心，或者它在经济领域的涉足很广，那么即使它的GDP不如前一个城市，也会是我们的关注重点。

　　你可能会问，按照这样的指标足以举出十几个城市是完全满足的，但凯德并没有去。是的，这就要联系到我们自己的内部因素。在中国来说，我们并不算一家规模非常大的企业。因此，我们从自身的人力资源、资本资源、管理半径等角度去考虑，结合历史进驻的情况，只选择了上海、北京、广州和深圳、成都、重庆以及武汉作为五大城市集群，以它们为核心区发展业务。在中国有太多具备发展潜质的地方，但我们还是必须考虑到自身的能力，有选择性地把重点放在这些地方，避免战线拉得太散。

　　C：在最近你去过的中国城市中，有哪些给你留下深刻印象？

　　L：首先是成都，它在最近5到7年的时间里发展得很好，除了我们自己的来福士，很多大型综合体也陆续出现，这很大程度上改变了成都的城市面貌。但从我们的角度讲，成都近期的综合体供应量太大太集中，发展商短期内会感觉到竞争比较激烈，可能需要经历一个过程。长期来看，经营管理更好的项目是可以生存下来的。

　　另一个城市是深圳。大约10年前我去南山区看一个项目，觉得那里还很荒芜，项目也没有太多成功的可能性。可是现在那一片发展很快，包括我们自己的来福士项目也选址在那个区域。所以说早期我们对中国一些城市的发展速度还是估计不足。

　　此外，我觉得还会相当发展潜力的城市有武汉和西安。

　　C：凯德未来在中国的策略是怎样的？

　　L：五大城市群是我们的战略布局，此外我们也会更多地利用凯德全产业链的规模和优势，做综合开发和运营。中国市场做住宅的开发商很多，水平提高也很快，我们的竞争力会相对没有那么突出了。但从综合能力来说，要做整个片区的开发，又盖商场又盖办公楼、服务公寓、酒店，过后还要经营，这是我们现在最强的竞争力所在。因此我希望市场能给予更多的机会去发挥我们的综合能力，从内部来说，我们也会更多地整合资源，更倚重综合开发和运营的能力。

　　此外，我们也希望凯德中国的业务能与资本和金融市场结合得更紧密，当然这还需要政策的支撑。

　　联系编辑：shencongle@yicai.com