廖杰华

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　　2014-12-01

　　廖杰华

　　彩生活董事局主席潘军曾豪言：我们必定能成为全球最大的社区服务运营商。

　　在主打社区O2O的彩生活上市之前，住宅物业管理被认为是一项“不赚钱”的生意。而彩生活上市后，其市值迅速超越了母公司花样年，并让传统的地产商侧目。

　　如今，花样年准备继续在社区O2O上下注。

　　彩生活仅用10个月就将物管面积翻了一倍，而花样年并未止步，正在谋划另外一个全新的社区O2O服务平台，其内部暂定名称为“解放区”。

　　潘军在接受经济观察报采访时证实，“解放区”项目确实存在，将会很快推出。

　　潘军称，解放区与彩生活采取赛道竞跑的方式，共同构成花样年社区服务运营平台双引擎，其中解放区的使命是收割彩生活以外的社区。

　　谋划“解放区”

　　潘军心目中的“解放区”是一个联合国[微博]内众多第三方物业公司的社区服务平台，它将突破彩生活的物理局限。

　　潘军希望把“解放区”建成中国大社区联盟，注入互联网基因，打造社区O2O商业模式，垄断社区居民的日常生活消费，对抗互联网巨头。

　　之所以在彩生活之外打造另一个平台，除了社区O2O巨大的潜在利益诱惑，还有目前国内物业管理行业尴尬的现实。

　　潘军称，内地物业管理行业目前仍深陷整体性亏损迷局，这是一个众所周知的残酷事实。“目前有90%的物业管理公司都是亏损运营的，多数物业公司的生存是依赖房地产开发商的补贴”，潘军称。

　　目前，即便是全球物管领域“五大行”的世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行，在中国国内也难以完全依赖物管业务。

　　中国物业管理协会2013年发布《物业管理行业发展报告》显示，截至2012年底，我国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。

　　但与庞大的市场相比，这些物业企业盈利水平较低。上述报告显示，全国物业管理百强企业的净利润率由2011年的6.75%下降到2013年的5.6%。

　　这正是物业管理行业的痛点，挣扎其中的众多中小物业公司，都被纳入“解放区”要拉拢和联合的范畴。

　　“大的开发商都有自己的物业管理公司，他们也看到了社区O2O的机会，他们有能力和实力自己做，不会交给我们。”在潘军看来，全国数万家小而散的独立物业公司将是他们联合的对象。

　　潘军说，对于解放区而言，可以通过合作提升平台服务，提高产品粘连度。对于物业公司而言，通过这种合作则可以在不增加任何额外投资的基础上，改善基础物业服务体验，增加管理权和业务多样化，预判社区舆情和控制风险。

　　作为一个社区联盟，解放区初步包括三大平台，一是社区生活服务平台，这包括基础物业服务、增值服务、健康服务等内容；二是大社区管理平台，包括云物业管理后台、健康管理后台、资源信息共享平台等；三是居民大数据分析平台，内容涵盖家庭属性分析、消费行为分析、健康分析等。

　　如果按照按业务类型划分，解放区未来盈利构成中，社区商业服务约占25%，社区金融服务占22%，平台电商和社区养老分别占12%，其余收益则包括数据分析、咨询服务、广告服务、竞价排名等，而基础物业服务收入未来占比最少，或不足3%。

　　双引擎扩张

　　解放区和彩生活被定为花样年社区服务运营平台的双引擎。“他们是兄弟公司，都在集团旗下。”潘军说。

　　经济观察报获得的相关资料显示，前者通过在传统物业上植入互联网增值服务，推动物业服务从线下到线上的转型（offline　to　online　）。后者通过采用线上互联网联盟的方式整合物业资源，进而向线下小区提供线上线下一体化的服务，通过增值服务的利润反哺小区线下服务商，共同提升小区服务质量和服务水平（on-line　to　offline）。

　　在潘军看来，尽管两者都是O2O模式，但切入方向不同。“彩生活作为花样年向社区互联网服务成功转型的一个点，立足于花样年自己的小区、线下收购小区和委托代管的小区，线下推进速度成为整个模式的关键环节。解放区则是面向整个中国物业行业的一个大社区平台，线下服务部分仍然由原有的加盟物业公司负责，物业联盟的速度成为整个模式的关键环节。”潘军说。

　　另外一点差异在于，彩生活的彩之云是内部一个封闭的互联网物业服务平台，而解放区是一个开放平台。

　　单是一个彩生活已足够让资本市场震动，其扩张速度更是生猛异常。截至今年6月30日，彩生活已将管理服务项目增至1037个，管理服务面积1.62亿平方米，同比分别增长了68.6%和76.8%。

　　潘军表示，彩生活计划在未来三年签约管理面积每年将以超过50%以上的速度增长，手段是收购兼并。

　　方正证券认为，彩生活的成长路径分为三个阶段，一是将基础物业服务标准化后快速扩张；二是运用互联网技术将住户变为用户；三是跨界整合资源为用户提供更好的用户体验，最终变现用户价值。

　　就目前而言，彩生活仍处在第一阶段，即快速扩张阶段。

　　被称为社区扩张“收割机”的解放区，其扩张计划将更加迅猛。

　　按照潘军的设想，通过物业联盟的方式扩张，到2016年，在“解放区”联盟小区数量达到1000个，服务居民数量500万人，用户数达到2000万人。这一规模，意味着花样年将很快再造一个彩生活。

　　花样年一内部人士对经济观察报表示，与上市的彩生活不同，相对于追求收益，积累用户数量、提高用户黏性才是“解放区”在O2O领域未来五年内追求的目标。

　　社区O2O战场

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱把社区O2O的参战主体分为三类：一是彩生活这样的专业运营商；二是传统的开发商，比如万科、绿地等；第三是平台型易居联合新浪等推出“实惠”。

　　兴业香港在最近的一份研究报告中称，百强企业在管物业面积只占到城镇居住总面积的6.32%，行业极其分散，整合的空间较大。

　　“通过开发海量存量住户的价值，社区O2O将爆发出超千亿级市场规模，未来随着用户需求被不断满足，市场空间将被不断扩大，理论上无天花板。”方正证券称。

　　盯上社区O2O的并不止花样年。

　　“顺丰[微博]嘿店来了，银行的、运营商、网络平台的各种各样的社区店来了。”一家开发商的物管高层表示。

　　因此，尽管彩生活是第一个上市的，但不一定是最后的大赢家。

　　按照丁祖昱的分类，平台型的公司最为生猛。在资本的支持下，以社区001、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。

　　今年10月，社区O2O电商类平台社区001完成B轮融资，估值近20亿元人民币，同样是在10月完成A轮2000万美元融资的社区服务商“小区无忧”在全国范围内已开通56个城市，辐射28万个小区，为近100万商家和手艺人提供营销服务，生活服务需求日匹配量过万单。

　　更生猛的是以腾讯、阿里巴巴[微博]、京东乃至顺丰为代表的巨头。

　　去年融资80亿元的顺丰，今年在全国范围内大面积铺设名为“嘿客”的线下连锁店，并将其打造成社区生活服务平台，在顺丰嘿店的背后，藏的是顺丰试图打造本地生活+服务电商的勃勃野心。京东则在全国范围内和万家便利店签订战略合作协议，开展自提件业务，试图打通库存和供应链，打造“1小时生活圈”。

　　开发商军团的代表是万科。万科也开展了自己的“五菜一汤”尝试，并有意将此作为住宅标配。“五菜”指万科自创的社区餐饮连锁品牌“第五食堂”、超市、银行、洗衣店、药店，“一汤”则是指万科自营的社区菜市“幸福街市”。

　　2013年11月，万科便入股徽商银行，其目的之一便是为其管理的社区提供金融服务。今年6月，万科与百度[微博]签约，万科将基于百度LBS（位置服务）运营万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心等系列业态。

　　万科在今年早些时候也推出了一款社区生活APP“住这儿”，主要用户为万科业主、住户群体，通过“住这儿”打造物业服务、社区交流与商圈服务平台的O2O闭环商业。

　　经济观察报获悉，万科之外，包括中海地产、龙湖地产、中航地产在内的众多开发商均已推出社区生活APP，“彩生活起步早，有先发优势，但万科、中海在物业服务上更有优势，如果补上互联网基因，说不定能成为最后的赢家。”上述开发商物管高管称。

　　在潘军看来，在双引擎支撑下，花样年的社区服务能力和规模优势将是其他开发商难以抗衡的，而这些不断增长的线下社区资源，恰恰又是互联网电商巨头的软肋。“我们也正在与互联网巨头携手，彩生活与搜房将很快联姻。”