有分析称，因外滩地理优势，董家渡项目未来招商难度不大

　　每经记者 卢曦 发自上海

　　 中国民生投资股份有限公司（以下简称中民投）一出手，就拿下上海总价“地王”。

　　 昨日（11月18日），上海外滩投资开发（集团）有限公司、上海佳渡置业有限公司、中民投组成的联合体，以248.5亿元夺得上海黄浦区董家渡13、15号地块（小东门街道616、735街坊地块），楼面地价约为35392元/平方米，溢价率0.2%。现场经过2次出价，整个竞拍用时仅有1分多钟，就闪电成交，堪比“秒拍”。

　　 据《每日经济新闻》记者了解，此次248.5亿元的总价轻松超越去年的新鸿基徐家汇地王，刷新上海土地出让总价纪录。

　　 这也是中民投今年8月成立以来的第一次大手笔拿地。

　　拿地溢价率仅为0.2%

　　 公开资料显示，董家渡13、15号地块北起王家码头路，南到规划东江阴街，西临外仓桥街、南仓街，东至中山南路，起始总价为248亿元，地块总面积175143.1平方米，其中出让面积为126740.1平方米，容积率为5.54。官方要求该地块建设以金融功能为主的城市综合体，包括金融办公、商业购物、酒店宾馆、高端居住、文化休闲等功能。

　　 对此次中民投大手笔拿地，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，从市场价值看，0.2%的溢价率算是很低了；此外，由于上述董家渡地块分割出让不利于外滩整个地块的协调开发，因此有实力展开整体开发的中民投才能顺利胜出。

　　 此外，严跃进还分析称，中民投此次以“联合体”方式拿地，通过拉上外滩投资公司，能够在后续开发中把握好官方要求。

　　 《每日经济新闻》记者在采访中还了解到，业内对中民投此次顺利拿下董家渡地块并不感到意外。业内有观点就指出，除严苛的商住办比例、自持比例要求外，该地块明确定位为金融中心、金融平台，这正是中民投的优势所在。此外，该地块属于整体出让，总价较高，普通房企“望尘莫及”。

　　 中民投于今年8月在上海正式成立，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立，其中包括亿达集团、巨人投资和苏宁云商集团。注册资本为500亿元，涉及新能源、钢铁、矿产物流、房地产、物业管理、航空等产业领域。

　　前期靠住宅回收资金？

　　 在中民投联合体顺利夺得董家渡地块后，外界对其后续开发动向产生了极大兴趣。而据《投资时报》、人民网等媒体报道，中民投成立后曾表示，即将在上海黄金地段拿到一幅地块，建50~100层高楼，且能在“三年内回本”。

　　 对此，克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，如此大项目，需要强大的运作能力才能保证平衡。除了土地出让金之外，还要在规划、施工等环节花费巨额资金，预计整个项目的累计投入将达到300亿元以上。中民投联合体的开发方式可能是一边开发一边销售，在保证承诺的持有比例前提下，提前销售一部分住宅、商铺以及整栋的写字楼。“中民投的股东很多，他们可以成为项目的第一批客户，董家渡地块开发的写字楼可以先卖给股东企业用来办公。其股东可能也愿意投资这样优质的不动产。”

　　 严跃进认为，董家渡项目开发后，未来的招商难度应该不会太大，以外滩金融带开发为引线，自然能够获得比较多金融公司的青睐。

　　 但德佑地产研究总监陆骑麟分析指出，董家渡地块有着数量可观的配建任务，包括绿地、空中连廊、地下空间等，这无疑会加大建设成本；另一方面，根据地块的预合同，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，而商业部分想要转让，必须以整体形式转让。项目建成后，预计中民投联合体将自持商业和大部分写字楼。因此住宅将最先成为销售额的贡献者。

　　 上海中原研究咨询部高级经理龚敏则表示，当前，该地块所处的黄浦滨江板块，住宅楼均价已突破8万元/平方米，一些地产项目部分房源的单价已突破10万元/平方米。中民投联合体未来开发的住宅项目可能会是豪宅类型。