李一戈

　　 请原谅，我决定摘抄一大段资料。

　　 2012年2月27日，财政部、国务院发展研究中心和世界银行[微博]在北京钓鱼台国宾馆共同举办高层研讨会，发布了《2030年的中国：建设现代、和谐、有创造力的社会》的研究报告。该报告指出，在1960年的101个中等收入经济体中，到2008年只有13个成为高收入经济体，它们包括亚洲的日本、韩国、新加坡、中国香港、中国台湾，其余的88个国家或地区要么继续停留在中等收入阶段，要么下降为低收入国家或地区。

　　 也就是说，87%的中等收入经济体，在近50年的时间里，无法成功突破中等收入阶段进入到高收入阶段。这被经济学界称为“中等收入陷阱”。根据中国社科院世界政治与经济研究所副所长姚枝仲的推算，2013年中等收入门槛为人均国民收入1045美元，高收入门槛为12745美元，分别对应世界银行1987年界定的480和6000美元。

　　 据国家统计局网站发布的数据，我国人均国民收入继2002年突破1000美元后，2006年突破2000美元，达到2010美元。2013年人均居民可支配收入约为3000美元。但当年美国的人均国民收入是50120美元。中国仅相当于美国的十六分之一。

　　 中国大约是在2003年迈入世界银行定义的中等收入最低门槛。从数据上看，在这方面要追上美国佬，估计还得很长时间。但从中等收入迈入高收入的最低门槛，却是可见的将来。

　　 需要什么条件呢？姚枝仲在最近发表一篇文章《什么是真正的中等收入陷阱》中认为，一个经济体要在50年之内从低收入阶段跨越中等收入阶段，进入到高收入阶段，其人均国民收入年均增长率需要保持在5%以上。今天的这些高收入国家，只有极少数国家的人均国民收入在历史上实现了50年之内保持5%以上的年均增长率，像英国、美国和日本等国家，即使在其高速发展时期，也没有哪个国家在一个50年的时段内保持了5%以上的人均国民收入年均增长率。

　　 根据世界银行和中国多个机构的预测，即使最悲观的观点，2030年之前，中国GDP增长率也将保持5%以上的增长率。姚枝仲认为，如果一个国家不能很好地避免陷阱，则其在中等收入阶段的收入升级将长达几百年时间。如果能有效地避免中等收入陷阱，则能在几十年的时间内迅速从低收入国家发展成为高收入国家。而按照上述预测，中国必将进入高收入国家行列，而不必担心中等收入陷阱问题。

　　 任何稍微关心宏观经济的朋友都能发现，过去35年年均近10%的增速，是不可持续的。2016-2030年，最乐观的预测年增长率是7%，最低只有5%。呈现清晰的递减趋势。我国经济从高速增长转向中速增长，已成共识。与此相伴随的是经济结构的调整，降低投资的占比，而服务业增加值占国民经济的比重则需要不断提高。

　　 这跟房地产有什么关系？当然有。过去10年，以投资作为主驱动力的经济增长，房地产扮演了重要角色。但这种过于倚仗重资产的局面正在改变。2013年，服务业增加值超过投资占比，但服务业的内生增长依赖于科技创新。不过，经济和投资增幅的梯级向下，都必须是平稳的。这也就是2014年全面放松楼市限购和限贷的背景。

　　 这种枯涩的文字，可能你会读起来很累。那么，请直接看以下的结论：

　　 2016-2030年，我国经济仍将保持5%-7%的年增长率，其间也是我国城镇化快速增长时期，这意味着，收入在增长，首次置业和改善性住房需求都不会消失，房地产就还有较长的发展空间。因此，整体上无须对房地产持悲观态度。

　　 但经济转为中速增长，且投资占比不断下沉，这意味着，无论是作为固定资产投资一部分的房地产投资，还是作为消费一部分的住房消费，都必然减速。换句话说，地产商应该将自己的增长速度放慢下来，而居民个人也最好是从投资性购房需求里退却。