每经记者 尚希 发自北京

　　 京津冀一体化的蓝图正在一步步完善。

　　 近日有消息称，京津冀三地相关部门联合绘制的“8幅京津冀专题地图”已经上报，这其中涵盖了三地交通、产业园区、环保发展等热点问题，为京津冀一体化的协同发展提供了重要参考。

　　 从8幅专题地图之一的《京津冀产业园区分布图》中不难看到，北京、天津的国家级产业园区和省级产业园区相当多，天津的优势愈加明显。伴随着京津冀一体化概念的提出及“北方经济中心”地位的确立，大量国内外知名企业、品牌已经开始抢占天津市场。

　　 第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼对《每日经济新闻》记者表示，“随着京津冀一体化的顺利实施和不断深化，其‘首都经济圈’的强大辐射功能与外部效应也将逐渐显现。”

　　京津冀融合加速/

　　 尽管备受关注的京津冀协同发展规划至今尚未出台，但政府层面的推进正在一步步深入。不管是从产业协同发展亦或是人力资源一体化的角度，三地之间的融合都在逐渐加强。

　　 根据媒体报道，今年8月，由北京市规划委员会、天津市规划局、河北省地理信息局联合召开的京津冀测绘地理信息协同发展第二次座谈会现场，展示了8幅专题地图。这几幅地图的玄妙之处在于，将京津冀经济、交通水平、人口规模等各方差异通过专题地图的形式，非常直观地呈现出来。

　　 目前，涉及到京津冀行政区划、综合交通、地形地貌和水系流域、人口分布、教育卫生、产业园分布等八幅地图已经绘制完毕，并上报给政府部门。

　　 与此同时，北京市人力社保局在10月15日发布的《北京市人民政府关于加快发展人力资源服务业的意见》指出，将打通京津冀人力资源市场，开拓和融入京津冀及环渤海地区人力资源协同发展；将建设“中国北京人力资源服务产业园区”，人力资源服务业发展将纳入北京市服务业重点发展领域。

　　 可见，国家对于京津冀一体化的重视程度。三地之前的融合也在进一步推进，其中，天津所占据的战略地位越来越明显。

　　 DTZ戴德梁行天津及山东区域总经理高炬此前表示：在京津冀区域中，天津具有三大比较优势，即区位优势、港口优势和产业基础优势。在未来区域协调发展中，天津也将围绕这三大优势，有针对性地对接北京产业转移，实现自身更具突破性的发展。

　　 这对天津来说，无疑是绝佳的机会，为把握住此次京津冀一体化的机遇，目前天津正在搭建承接北京产业转移的平台。在此期间，天津滨海高新区将以位于京津冀枢纽位置这一得天独厚的优势，转型成为天津新中央商务区。

　　高端办公物业需求将增长/

　　 对此，有分析人士对《每日经济新闻》记者表示，无论从区域优势还是从产业基础来看，天津滨海高新区都已具备打造新中央商务区的先天条件。其中，作为天津滨海高新区地标性项目，“新京津 高银天下”的建设对天津滨海高新区打造新的中央商务区至关重要。

　　 据悉，由高银集团旗下高银地产投资建设的国际级大型都市产业综合体项目——总建筑面积接近200万平方米的 “新京津高银天下”，包括以一座597米高的“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”，足以填补滨海高新区在高端商业综合体方面的不足，在完善区域配套的同时，提升区域价值。

　　 天津素来都有具有吸引商业的力量，这也与其特殊的地理位置及城市资源有关。天津地处我国西北、华北和东北的交汇点，是整个环渤海的中心以及京津冀地区最便捷的出海通道，2013年天津港吞吐量超过5亿吨，是世界第四大港。2010年～2013年，天津GDP增幅均位列全国首位，且2013年人均GDP首次跃升至全国第一，同期金融业增加值超过1200亿元，排在沪京深之后，位列第四。

　　 据《每日经济新闻》记者了解，天津滨海新区经过20年的发展，2013年底经济总量超过8000亿元，与南京、青岛等副省级城市相当。目前天津以第二、第三产业为主导产业，截至2014年上半年，第二、第三产业占比基本持平。此外，外商投资总体增长平稳，其中2013年实际直接利用外资168亿美元，位居全国第一。随着外资企业在天津投资的增加，相应产生的对高端办公物业的需求也将随之增长。

　　 纵观天津房地产市场发展历史不难发现，在市场起步期，以住宅为主的格局曾持续了很多年。自1998年房地产商品化以来的10多年时间里，商业地产一直处于萌芽初期，形式多以底商和商业街为主，业态则集中在传统小超市、餐饮、理发、洗衣等行业，商家以个体户为主，辐射半径有限。这类散落的商业模式如零散的音符，生动却缺乏旋律。

　　 目前，随着京津冀一体化概念的提出以及 “北方经济中心”地位的确立，大量国内外知名企业、品牌也陆续开始抢占天津市场。市场对各类购物中心、商铺等商业地产的需求将会不断增大。由此不难看出，天津在未来几年将成为国内、国外企业的投资热土。在此种背景之下，天津的商务办公环境需要发展、改善，投资潜力显现。

　　天津滨海高新区突围/

　　 天津滨海高新区位于京津冀枢纽地带，有着 “新京津”之称，是由国家科技部和天津市政府共建的国家级高新区，被誉为自主创新的高地、天津市战略性新兴产业的聚集区。20多年的发展，天津滨海高新区经济规模每年以30%以上的速度递增。2013年，天津滨海高新区全年核心区完成地区生产总值830亿元，实现了两年翻一番。

　　 京津冀协同发展上升为国家战略之后，天津滨海高新区在政府政策配套、产业对接上搭建对接平台，并已经与北京市政府初步达成协议，共同规划建设未来科技城，率先启动建设的京津合作示范区将成为承接北京金融、贸易、科技等高端产业及城市功能转移的新地标。

　　 对此，上海易居研究院研究员严跃进在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，随着京津冀一体化的推进，天津市无疑需要一些地标性城市综合体项目，以便支撑其整体商业氛围的提升。

　　 显然，高银地产占据了绝对的优势，其在天津滨海高新区打造的国际级大型都市产业综合体项目——“新京津 高银天下”，为天津滨海高新区承接北京金融、贸易、科技等高端产业转移打下坚实基础，填补了天津滨海高新区在高端商业综合体方面的不足，完善区域配套并提升整个区域价值。

　　 记者在走访中发现，“新京津高银天下”项目从城市经济地位及城市空间特点出发，因地制宜，非常严格地规划了CBD的特性及发展规模，并且非常注重CBD功能的复合性。整个CBD与城市原有的商业中心区、政府行政中心充分考虑到交通、生活等便捷，可与香港中环、纽约曼哈顿这些世界著名大都市的中央商务区相媲美。该项目的落成，将成为天津新CBD区域成熟的重要标志，其中，总建筑面积84.7万平方米的 “高银金融117大厦”更将助推天津打造国际商务中心的快速升级。

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　　天津滨海新区商业氛围升级 写字楼市场优势突出

　　每经记者 尚希 发自北京

　　 天津，似乎已经做好了十足的准备，迎接京津冀一体化的到来。

　　 2012年，天津曾进行了未来十年的商业布局规划。根据这一规划，未来十年，天津将依托四级商业中心体系，全面提升天津商业总体水平。到2020年，天津市社会消费品零售总额将达到12500亿元，年均增长15.7%；商业增加值达到5000亿元，年均增长15.4%；亿元以上批发市场成交额15000亿元，年均增长约20%；全市商业零售建筑面积达到4000万平方米左右，将真正打造成为中国北方国际商贸中心和消费之都。

　　 伴随着“首都经济圈”概念的提出，强大的辐射功能也将进一步加速推进天津商业地产升级，京津冀一体化对于天津的高端写字楼办公物业究竟会带来怎样的影响？《每日经济新闻》记者就此展开了调查。

　　滨海新区第三产业投资占六成

　　 按照此前天津市的规划，滨海新区将培育新建空港经济区商业中心、滨海高铁站商业中心、滨海旅游区商业中心、东疆港区商业中心等多个新兴区域和人流密集区域的商业体，以及提升改造大港城区、塘沽老城区、西部新城、胡家园、汉沽新城等已有商业规模。这也意味着，滨海新区的商业氛围将全面升级。

　　 《每日经济新闻》记者在走访中了解到，目前天津写字楼市场主要分为中心城区及滨海新区，其中中心城区包括五个次级市场：小白楼区域、南京路区域、海河区域和友谊路区域。

　　 近年来中心城区缺乏新增供给，尤其是以小白楼及南京路为核心的天津传统商业区的写字楼供应已接近饱和。2008年至今，小白楼和南京路区域无新增供给，中心城区的其他区域总新增供给量仅为20万平方米，因此更多需求将向其他新兴区域扩散。

　　 滨海新区则占据了天津市第三产业投资的重头戏。数据显示，2013年，滨海新区第三产业完成投资占城镇投资的比重为61.8%，高于全市第三产业投资比重（55.1%）6.7个百分点。

　　 据了解，滨海新区的第三产业的主要需求动力集中在房地产业、水利环境公共设施管理业、租赁和商务服务业。根据第一太平戴维斯的统计，截至2014年第一季度，在已落户滨海新区的世界500强企业中，沙特基础工业公司、霍尼韦尔、加拿大铝业、爱信精机、艾默生电气、三井物产、蒂森克虏伯、丰益国际、住友商事、波音、荷兰皇家壳牌、三星[微博]电子等18家企业追加投资，增资总额达18亿美元左右。截至目前，已有近30%的世界500强企业在滨海新区投资了约350个项目。

　　 值得注意的是，滨海新区还吸引了来自香港的高银集团，据了解，高银集团旗下高银地产投资建设的国际级大型都市产业综合体项目——“新京津 高银天下”，包括以“高银金融117大厦”为主的国际商务区、高端住宅“富国高银”及“天津环亚国际马球会”，总建筑面积接近200万平方米。足以吸引金融等高端企业进驻，以及满足商务人士办公、居住、休闲等多方面的需求。

　　 业内人士分析，高度达597米、117层 （92层以下为超甲级国际商务办公楼，93层以上为超五星级酒店）的“新京津 高银天下”填补了天津滨海高新区在高端商业综合体方面的不足，将在完善区域配套的同时，提升整个区域的价值。

　　天津写字楼市场新机遇

　　 “首都经济圈”自提出以来就得到广泛关注，2014年初，此项提议得到进一步推进。为深入贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略，加快推进京津双城联动发展，京津两市于2014年8月6日签订《贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略推进实施重点工作协议》。随着京津冀一体化的顺利实施和不断深化，“首都经济圈”的强大辐射功能与外部效应也将逐渐显现。

　　 “在疏解北京空气污染、交通拥堵、人口膨胀等城市压力的同时，天津的经济地位也将得到不断提升。如果京津两地双城驱动的模式得以顺利推进，天津有望获得与北京同等的政策扶持，回归北方经济中心的角色定位，而天津滨海新区的开发已上升为国家战略。”据记者了解，目前天津的写字楼租金不到北京的一半，而滨海新区的租金较中心城区更低，写字楼品质及配套设施较河北也具有明显优势。因此，相对低廉的办公成本加之天然的地缘优势，使滨海新区乃至天津写字楼市场成为未来北京外溢需求的首选之地。

　　 此外，港口资源对大型城市和城市带经济发展的推动也显而易见。2014年上半年，天津港货物总吞吐量达到约2.6亿吨，作为世界第四大港，依托天津港发展起来的滨海新区理所当然地成为整个京津冀城市带的“出口”。

　　 有分析指出，京津冀一体化的推进将加强三地的经济联动和产业协同，加之天津港的辐射功能，以出口加工、装配、贸易为主导，城市间协作的多层次服务业将逐渐成型。受益于此，相关企业的成长将为天津特别是滨海新区写字楼市场带来新的机遇。

　　 天津的经济发展水平介于北京与河北之间，随着一体化的深入，未来将承接北京外溢的人口，也是北京产业转移的首选之地。随着高素质人群的涌入与相关产业的进驻，与之配套的产业区也将应运而生，凭借清晰的规划、明确的定位以及较大幅度的政策优惠，势必持续吸引相关企业入驻，迅速转化为天津写字楼市场的有效需求。

　　 “双城驱动的模式还需要河北的参与和配合，尽管河北的经济发展水平与京津有一定的差距，但发展空间巨大。”前述业内人士告诉记者。

　　 有数据显示，2014年上半年，河北省第三产业占GDP的比重只有36%，还不到北京的一半。着眼长远，作为人口大省的河北完成经济转型，释放人力资源发展第三产业是必由之路，而产业的培植和企业也将给天津的写字楼市场带来更多机会。

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　　专家说法

　　王琼：天津甲级写字楼空置水平不存在风险

　　每经记者 尚希 发自北京

　　 今年9月，天津市商务委会同北京、河北商务主管部门，共同制定了“关于落实京津冀共同推进市场一体化进程合作框架协议商务行动方案”，确定了三省市商务部门的具体工作职责和任务分工。

　　 “商业行动方案”的确定无疑将推进京津冀三地在建设统一开发的商贸流通市场方面，互相融合发展，也为天津提供了更为完善的政策环境以及发展动力。

　　 如此一来，天津商业地产市场，特别是高端写字楼的需求会有何变化？天津CBD的构建前景如何？《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者专访了第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼。

　　全市写字楼空置率约20%

　　 NBD：就天津甲级写字楼市场来说，空置率情况怎么样？

　　 王琼：2000～2002年，天津甲级写字楼市场处于起步阶段，尽管供应量有限，但由于需求不足，至2002年底写字楼的空置率上升至约40%左右，是近14年（2000～2013年）以来的最高值。2003～2006年，天津写字楼吸纳量快速增长，致使空置率大幅度下降。2007～2009年，全球经济不振，导致写字楼需求骤减，2009年净吸纳量达到负值，空置率呈现上升趋势。

　　 自2010年以来，天津写字楼市场呈现良好态势，供给量加大，同时需求也逐步增长，空置率保持在20%左右。目前，天津甲级写字楼租金水平为每平方米每月139元，明显高于其他主要二线城市。

　　 NBD：在您看来，这样的空置率情况是否属于健康值？

　　 王琼：综合天津近几年的数据分析，天津市甲级写字楼空置率已呈现较为健康的水平。2004年至今，全市写字楼的空置水平大约维持在20%左右，低于其他主要二线城市水平，因此目前天津甲级写字楼的空置水平并不存在风险。尽管未来大体量项目集中入市，可能会引起写字楼空置率在短时间内持续走高，但长远来讲，随着天津经济稳健发展，写字楼需求将保持上升趋势。同时大量新项目的入市，也会为租户提供更多的选择，进一步刺激市场活跃度。

　　 从目前的市场环境来看，正在开发的项目多数由资金实力雄厚的开发商投资建设，抵御市场风险的能力比较强。且多数项目愿意与第一太平戴维斯等专业机构保持合作以获取更专业的市场信息和开发建议，天津写字楼市场已走上品质化发展的道路。因此，未来供应的写字楼具备承载新增租户的能力。

　　北京外溢需求首选地

　　 NBD：作为京津冀一体化的重要枢纽，滨海新区目前商业写字楼市场的发展情况如何？

　　 王琼：滨海新区位于天津东部沿海地区，环渤海经济圈的中心地带，就位置来讲，是中国北方对外开放的门户。滨海新区在京津冀一体化中起到了重要纽带的作用，如果没有滨海新区，京津冀一体化便无法实现。

　　 目前来看，天津滨海新区的交通配套还在不断完善中，仅有轻轨9号线及若干公交线路连接中心城区和滨海新区，另外，商业及住宅配套相对缺乏。

　　 滨海新区目前的商务区包括泰达MSD、响螺湾中央商务区和于家堡金融商务区，目前3个商务区写字楼总存量大约为60万平方米。泰达MSD因起步较早，商业配套及交通配套比较完善，形成了滨海新区的传统区域，加之政府对金融等企业的扶持政策，因此金融、贸易、物流、房地产等企业是该区域写字楼市场的主要驱动力。该区域甲级写字楼平均租金与全市租金水平基本持平，可以达到每平方米每月130～140元。

　　 NBD：您如何看待京津冀一体化之后，对天津及区域内写字楼市场的影响？

　　 王琼：未来3～5年，滨海新区将有大量新增写字楼供给，大约为500万平方米，充足的新增供给确实需要一定时间消化。但鉴于该区域定位明确，区别于北京吸引金融总部，天津于家堡金融区将重点引进创新金融机构和创业风险投资机构等金融企业，加之政府扶持政策的实行，将提高该区域写字楼的去化速度。另外，作为有着长期规划的区域，确实难以在两三年内就有良好表现。

　　 如果京津两地双城驱动的模式得以顺利推进，天津有望获得与北京同等的政策扶持，回归北方经济中心的角色定位，而滨海新区的开发更是已上升为国家战略。目前天津的写字楼租金不到北京的一半，而滨海新区的租金较中心城区更低，写字楼品质及配套设施较河北也具有明显优势，因此相对低廉的办公成本加之天然的地缘优势，使滨海新区乃至天津写字楼市场，成为未来北京外溢需求的首选之地。