◎李宇嘉

　　限购逐步取消，但似乎并没有让楼市的温度有多少回升。不管是2009年楼市出现的“V”型大反转，还是2012年楼市见底回升，货币政策（包括个人住房贷政策）的松动居功至伟。于是，所有的机构都认为，在货币政策整体不放松的背景下，个人住房贷款紧缩是阻碍楼市去库存和景气回升的罪魁祸首。进入9月份以后，限贷松绑的呼声越来越高，松绑传言也甚嚣尘上。近期，福州、青岛等地正式发文松动房贷政策，标志着限贷政策调整的大幕开启，这将成为决定楼市未来走势最关键的因素。

　　 笔者认为，目前商业银行执行的房贷政策确实比较紧，主要表现在门槛高、成本高。“认房又认贷”的政策，让很多曾经使用过房贷的无房户再次贷款时，不得不接受上浮的贷款利率、较高的首付比例，甚至没有资格获得房贷（第三次停贷）。尽管这一政策的初衷是为了控制频繁利用银行贷款炒房的行为，但也错杀了很多合理的住房贷款需求，如“卖小房后买大房”的改善性需求、拆迁需求和因工作调动或家庭搬迁而 “先卖后买”的购房需求等。

　　 在政策性住房金融缺失的情况下，在个人住房贷款领域，同样存在着融资成本居高不下的问题。今年以来，首套房贷利率一般在基准利率的1.05倍到1.1倍，相比2012~2013年8.5折利率来说，相当于定向加息100个基点，或者相当于月供增加了10%，而二套房贷的利率则一般在基准利率的1.2倍以上，甚至停贷。而且，由于房贷期限长、对存款贡献不大、贷款利率上浮幅度有限，商业银行有“抛弃”个人房贷的迹象，很多银行直接限制年度房贷总额度，以额度用完的方式来驱赶贷款申请者。

　　 因此，笔者赞同适当松动个人住房贷款政策。特别是对于首次购买住房的贷款，应该给予非常低的首付成数和非常优惠的贷款利率，这在发达国家是一直坚持的惯例。例如，上世纪80年代，美国联邦政府提供保险的房贷首付比例只有10%，利率比平均房贷利率低2~3个百分点。近期，湖北发布的楼市新政“鄂6条”中提出，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付比例按30%执行，贷款利率下限可扩大为基准利率的0.7倍。对于这一政策措施，笔者举双手赞成。在房价居高不下的情况下，即便是再低的首付比例，再低的利率，笔者认为都是应该的，但仅限于首次购房，而不能滥用和走歪。

　　 另外，对于合理的改善性住房贷款需求的支持，笔者也是赞同的。这里所说的合理的改善性住房贷款需求，既包括卖掉家庭唯一住房且偿清贷款后再买房的贷款需求，也包括在拥有一套普通住房且偿清房贷的基础上，再买一套住房的贷款需求。前者既包括改善型住房需求，如“卖小房换大房”的购房行为，也包括因拆迁需求、工作调动或家庭搬迁而出现“先卖后买”的购房贷款需求；后者主要指因家庭成员增加而产生的新增房屋购置的贷款需求。

　　 对于合理的改善性住房贷款需求，笔者建议给予等同于首套住房贷款的政策优惠。在过去10多年房价快速上升的背景下，城市居民住房需求非常强烈，但迫于支付能力不足，往往是“先买房、后换房”、“先买小房、后买大房”。在重点一、二线大城市，这一现象很普遍。以深圳为例，近年来销售的住房平均面积不足90平方米，目前全市人均年龄仅为30岁，添丁和父母来深的情况很普遍，换房的需求是客观存在的，这也是老百姓收入水平提高的必然结果，也是分享改革红利的必然要求。

　　 根据第六次人口普查的结果，城镇存量住房中超过30%的部分是上世纪80年代左右建设的，户型结构比较差。在房地产进入存量时代后，改善性住房需求不仅强烈，而且会爆发式增长，给予优惠贷款政策支持有必要。当然，为控制不合理需求混入“合理需求的队伍”，可限制“先卖后买”的次数，如规定优惠贷款政策仅提供一次；也可以规定“只有卖掉唯一普通住房且偿清贷款后再买房”的行为才算改善性住房需求，而且该优惠也只能享受一次；对拥有一套普通住房且偿清贷款的居民家庭，再买一套住房的贷款需求，也可适当提高贷款标准以体现改善性住房贷款政策的差别性，总之这些都是技术问题。

　　 在融资成本居高不下，国家在货币政策领域坚持定向宽松的策略，即向符合产业结构调整方向、需要重点扶持的小微企业定向提供低成本的贷款扶持。在主要城市房价居高不下，老百姓住房支付能力不足，拥有住房需求强烈，而融资成本高企和政策性住房金融缺失的情况下，在满足基本民生需求的住房贷款领域，应该下调差别化住房信贷门槛，并将这一政策纳入定向宽松货币政策的范畴。

　　 当前，不仅应该撇开对楼市情绪化的“不打死不到底”的心态，也不能谩骂一切旨在促进楼市的政策指向。目前，尽管四大行未有明确的通知，但统一口径的“等待通知”，其口吻值得玩味，意味着央行[微博]或高层正在研究制定如何调整不适合形势的住房贷款政策。不同于限购政策，限贷政策的调整对楼市影响大得多，在降低合理住房需求贷款成本的同时，可能会引入不合理需求，推高房价，得不偿失，如何调整需要谨慎的态度、综合考虑，想必管理层考虑的也是这个问题。笔者认为，具体的技术设计其实并不费思量，关键的问题是要本着纠偏政策、去除行政干预、降低老百姓合理住房需求的贷款成本和控制投资投机炒作的目的，而对于地方借此再造新一轮楼市繁荣的动机要杜绝。

　　 （作者为深圳市房地产研究中心研究员）