韩牧

　　高和资本销售副总监 张新林

　　 在北上广，最值钱的房子可能并不是那些装修得最豪华的住宅区，反倒可能是那些隔音效果不好、楼房老旧的房子，只是因为它们是“学区房”。学区房，顾名思义是带有名校学位的房子，拥有该地段楼房的孩子可以拥有在名校上学的资格。很多家长为了不让孩子输在起跑线上，不惜重金买下学区房。但是，急于买学区房的家长可能不清楚，在买房过程中，有很多可能是被你忽略的陷阱。现根据多年工作经验，我将购买学区房可能存在的一些问题总结出来，供大家参考。

　　1.销售人员说得天花乱坠，但说不出学校的名字

　　 很多人对学区房趋之若鹜的同时，销售人员也会很热衷向你推销此类房产。不过，在这个过程中，很多销售人员甚至根本说不出未来学校的名字，所以即使他们再怎么说得天花乱坠，也别轻易相信。

　　 如果你不怕麻烦实在想尝试，也有两个方法可以保证你不至于被骗得很惨。一是在交易过程中，先付款三分之一，等确定是“学区房”了，再把余款打给对方；第二，可到教委查询一下，因为在教委的备案上，当地有多少所学校、哪个区域是学区房都清清楚楚，甚至你所要买的楼盘是不是属于学区房，他们都会告诉你。

　　 2.学区房可能会变非学区房

　　 由于学区房的物业价值非常高，所以关于学区房的划分非常复杂，也存在利益纠缠。这就造成了，有些学区房在一段时间内属于学区房，但过了某个阶段经过调整后就不属于了，所以消费者千万要当心。

　　 可以通过多种网络渠道搜集学区房的划片情况，还可以咨询在这已经买过房的家长，相信他们的经验更多。另外，最好去学校实地考察一下，那里面有一些蛛丝马迹，比如招生简章，上面可能会有片区划分情况。此外，对于一些争议楼盘尽量不买，因为很多时候，学区房划分复杂，A说是学区房，B说不属于，而且价格越便宜越有陷阱。

　　 3.销售人员把其他学校所在的区域说成是本楼盘所对应的学区

　　 我之前还遇到过，有一些销售人员将其他学校所在的区域说成是本楼盘所对应的学区。由于价格较低，不少消费者都相信了。建议消费者购房时一定要仔细去核实，切勿轻信销售人员。

　　 在很多中介提供的招生简章上，所写的日期不对，这时候你就要复制中介的招生简章，去跟学校的实际招生简章做个对比，这就什么问题都出来了。另外，很多中介为了销售楼盘，喜欢在两个学区房中间的地方加个不是学区房的楼盘，很容易造成假象。但加的时候基本是用签字笔写的，所以当你发现这个问题后，一定不要再相信中介天花乱坠的言辞了。

　　 4.把商业房当成了学区房

　　 学区房主要分布在人口相对密集的区域和小区，或者一些高端楼盘住宅区，是为了增加楼盘的卖点，是开发商对楼盘销售的一种保障。但是，很多商业性质的住房都不属于学区房，因为学区房是指学区内的住宅楼，不包括机关、单位及商业楼，也不包括正在建设中的住宅区。

　　 从2011年起，随着北京等城市限购的出现，很多没有资格买住宅的人就只好买商业性质的楼房了。记住，只有楼房属于住宅性质的才可能有学区房资格，而商业性质是没有的。鉴别是否是商业性质，需注意以下几点，第一是年限，商业性质基本是40年、50年的产权，而住宅是70年。另外，在水电费方面，商业性质的楼房也比住宅高一倍以上。

　　 5.大肆口头承诺，但不敢写进合同

　　 为了好卖房子，销售人员会对楼盘大肆口头承诺，保证可以让孩子正常入学，但却不敢直接体现在购房合同里。

　　 首先你要弄清楚，入学资格最终的判定者不是中介，也不是卖房方，而是学校。所以，中介无论怎么说得好听，也不能轻信，甚至有些条款写在合同里也不能保证100%入学。对于老房子，目前的政策是，每户只允许有一个孩子入学，如果这所房子拥有者的孩子已经毕业了，那么买房者的孩子还有资格入学，但如果拥有者还有孩子继续在这所小学读书，而且还落户在这个房子上，那买房者就没有资格了，所以一定要去仔细核实。

　　 6.认为距离学校近就是学区房

　　 在很多消费者的心目中，学区房一定是离学校距离近的。事实上，并不是这样。学区房的划分有着分配原则，某个区域拥有固定的学校数量，它划分的标准与距离并没有绝对的关系。

　　 关心学校招生简章的消费者，都能看到上面经常写的一句话是“就近入学不等同于物理距离近”。也就是说，学区房不能看物理距离，它能否属于学区房跟距离并没有绝对关系。一个例子是，紧挨着中关村一小的楼房是属于中关村三小的学区房片区。所以要多向周边人打听，或者到教委去核实，总之不能轻信距离。

　　 7.为了学区房，而忽视了孩子成长环境

　　 很多消费者都认为，学区房应该能让孩子上学就可以了，所以很多人买的房子破败不堪，环境很差，甚至是几乎没有办法住的房子，实际上这样对孩子反而不好，更主要的是升值潜力也不大，仅仅是“学区房”三个字占了便宜，一旦房价下跌，它们是受影响最大的。

　　 所以，消费者一定要保持清醒，千万别一时着急买了这样的房子。试想，如果让孩子在这样的房子里度过童年，那到时候就不仅仅是后悔那么简单了。

　　 8.不注意的话，可能拿不到贷款

　　 由于很多学区房比较老旧，所以在贷款上容易出问题。因为不同的银行对贷款的要求不一样，比如，有的银行要求房龄不超过20年，有的要求不超过25年等。所以如果不注意的话，可能拿不到贷款。当然，全款买学区房的除外。

　　 消费者首先得去各个银行咨询清楚政策是什么，看看银行有没有新的规定等。另外，很多老房子并没有写建筑时间，也有人把发房产证时间当成了建筑时间。实际上不是的，根据建筑年代不同，银行根据评估资产给予的贷款额度也不同，所以一定要看清楚房子的具体建筑时间。当然，如果你对有些老房子没有把握，可以在交款时留个心眼，只先交一部分，等贷款办完了再交齐余款。