孙宝莹

　　戴德梁行华北区董事总经理 王盛

　　 “以房养老”还是一个很新的概念，广义上讲，任何利用自有住房取得养老资金的做法都可以算作“以房养老”，而狭义上讲就是 “住房反向抵押贷款”，俗称“倒按揭”。这种养老方式只适用于有限的人群，即那些有独立房产、有更高经济或健康需求的独居老人。

　　 对于这种“倒按揭”的养老模式，民政部的解释是老年人把自己的房产交给有政府背景的公益机构或者银行，然后由这些机构按月提供养老费，老人病故后，剩余的部分交给他的继承人。但是，从目前开展以房养老政策试点的北京、上海、广州和武汉四地来看，市场大多还处于观望状态。推广当中的第一大阻碍就是，国内“以房养老” 的相关法规明显滞后，这个事情是由公益性机构来运作，还是私益性机构运作，目前还处于摸索阶段。

　　 实际上，以房养老也存在一些陷阱。比如说，在中国楼市阴晴难测的情况下，房价涨太高的话，养老者则容易吃亏，所以选择这种养老模式的话，必须对房价走势有一个基本的判断。另外，如果老人出售的房屋产权快到期的话，也很难卖出一个好价钱。更关键的是，随着养老金缺口的持续扩大，以房养老有可能成为补贴这个缺口的方法之一。所以在我看来，如果有能够持续维持生活的退休金以及有一套房子了，就大可不必以房养老。

　　 当然，对于有打算以房养老的消费者来说，除了要注意房屋的估价问题，我建议消费者还要特别注意和你合作的这个金融机构（保险公司或者银行）的情况，保证它有足够的信誉和能力，并且对以房养老的市场规则很清楚。

　　 此外，还要防范相关的法律风险。比如，在房改过程中，有些单位的住房政策、产权比例政策经过数次调整，使得部分老年人不能拥有完整、合法的房屋产权；其次，中国住宅用地使用年限最长为70年，到期后续期的问题怎么解决？这些问题在考虑以房养老之前，都应该预先考虑到。

　　 至于如何评价房产价值，如何根据老年人的健康状况推算其寿命，在国外是有专业的机构来做这件事的，并且他们的推算结果普遍能够得到消费者的认同。但在中国，目前还没有这么成熟的机构出现。

　　 所以，在缺乏健全的法治环境、操作层面的细则以及相关担保公司充分参与的情况下，以房养老在中国短期内不会成为主流的养老方式。

　　 不可否认，随着人口老龄化的加剧，如何养老在中国越来越成为一个严重的社会问题。这几年，除了“以房养老”这个概念，还出现了“养老地产”等针对老年人的新概念。

　　 养老地产的开发相对来说是一个新领域。所谓“养老地产”，并不只是盖一些更适合老年人居住的房子，除此之外，周边必须要配套一系列的养老设施，比如医院、护理、保健场所等。

　　 不过，目前养老地产在国内还没有流行起来，很大的原因是市场上可供选择的养老地产项目并不能满足消费者多元化的养老需求。现在一个人退休之后，很可能还要过30年，但是这段时间里面你每一个时间段的需求都是不一样的。你健康的状态下有一种需求，完全需要24小时有人照顾的状况下又是另外一种需求。现在市场上的产品能够满足各个阶段的需求吗？我看未必。可以把配套的养老设施做好的，少之又少。

　　 另一方面，政府对养老地产的支持还没有很清楚的指导，社会保险能够用在什么样的产品上面我们并不是很清楚，税务政策上对于养老地产和退休人员哪方面的选择会有支持，这些都不是特别明朗。

　　 这种情况下，在选择养老地产的时候，消费者除了考虑开发商和运营商的实力和背景，还应该依据自身需求及经济条件来做抉择。年龄不太大而经济条件优越的老人，可以尝试旅游区的异地养老项目。而高龄且经济条件有限的老人，可以考虑离孩子较近的社区型养老项目，方便家人照顾并且享受社区养老服务设施。

　　 目前，开发商对于养老地产还处于探索和试水的阶段，对于消费者来说完全可以再进行观望。我估计在未来10年里，市场上的养老地产项目会大大减少，市场会淘汰一部分不够好的项目。到那时候，养老地产会有一些更具体的运营模式，政府的政策会更明朗，大家对这种养老的理念也会更加成熟。