周红艳

　　万科集团执行副总裁 毛大庆

　　 房子一定是一个永远都需要购买的产品，但不要指望房价没完没了地涨。

　　 单就住宅购买的时机来看，房地产市场真正到调整期还得一年多才能结束，明年住宅市场会更回归到理性购买的环境，在理性购买环境下，它的利润率是比较真实的。

　　 最近，有一些低价盘入市，包括二手房也有一批房子入市，市场的存量比较大，所以可能会有一些低价购买的机会出现，可以说算是一个“抄底”选购的时机。不过，这拨产品总体来说比较复杂，在购买时需要多加验证、多方咨询。比如说有些楼盘虽然降价了，但单位房的品质或是位置不好，有些二手房交易中暗藏权益上的陷阱，这些都要注意。

　　 另外，未来选择房产，除了要看地理区位，还要看配套。未来人们的居住需求将更加具体化、集群化，那些侧重于城市人口未来需求开发的小区，如周边配备养老社区、医院、学校的住宅，未来的提升空间就很大。这也是我们万科未来定位“城市配套服务商”的原因。

　　 我之前曾总结过，郁总（郁亮）也说过，房地产正从“黄金时代”迈向“白银时代”，城镇化将是开发企业的主要机会，购房者亦然，这是政策发展所带来的大机遇。而这些大机遇也是由不同阶段的小机会所组成的，像是年初我们谈“京津冀一体化”的机遇，有不少开发企业和个人都前去“掘金”，而面对这样的有些“押宝”色彩的机会时，我们需要更加理性与冷静地分析，到底哪个地方的投资价值最高。

　　 从宏观上来讲，经过20年的发展，中国才有了真正的房地产市场，并随之产生一批大中城市，以及北京、上海这样的特大城市。很多城市的供应量并不是真实的供应量，这些城市的投资资金撤回北京等需求量高的特大城市，推升房价，提前透支房价未来上涨的空间。近年来这些城市政府过度卖地，导致投资过于旺盛与密集，供给过多，也产生大批存量房。比如，北京的不动产价格始终是有问题的，商业和住宅的价格长期倒挂，如果楼市调控维持目前的“去政策化调控”基调，未来住宅会逐渐回归到理性购买。

　　 现阶段的中国楼市不是面临崩盘，也不是迎来“拐点”或做“俯卧撑”，而是“消化不良”。造成消化不良的原因有两方面，一是房地产市场吃撑了，二是现在的市场提前把未来房价上涨的空间给透支了。可以肯定的是，房价的确不会没完没了地上涨。

　　 但从另一方面来看，房价在一些正在发展中的中小型城市的上涨空间还是较大的，这也是城市化发展推动力的作用之一。

　　 另外，常被作为投资品的房产，由于品类不同对它们的观察方式也就不同，比如说写字楼这些产品，在北京这样的大城市是被低估的，因为大城市对写字楼需求的缺口大。但在某些二三线城市它的存量也是过剩的，如果你要投资这些地产可能要多考量下当地的经济发展状况。

　　 至于比较蓝海的部分，最近大家可能比较看好物流地产，万科实际上今年也有在廊坊布局，这类产品的发展基础是中国的城镇化发展：中国的人口众多，现在我们货物运输、社会消费越来越倾向于在网上购买货物。随着城市化水平的提升，货物流转的效率提高，成本变低，物流产业变成了人们城市生活非常重要的环节。

　　 选择布局物流，开发商看中的是这部分产业对于未来城市生活配套服务效率、质量的提升都有重大意义。而选择投资物流地产的道理也一样，需要看地区发展，具体分析选择。