叶锋

　　群租不是单纯的房屋租赁问题，是当前诸多社会管理矛盾在房屋租赁中的集中体现，其实质是流动人口的综合服务管理问题

　　群租，给城市公共安全带来很大风险，却又屡禁不止。但群租不是单纯的房屋租赁问题，而是社会经济快速发展和城镇化高速进程中带来的一种特殊社会现象，是当前诸多社会管理矛盾在房屋租赁中的集中体现，其实质是流动人口的综合服务管理问题。

　　中低端住房租赁市场供不应求

　　群租的盛行，反映了大城市尤其是特大城市中低端住房租赁市场的现状。

　　一方面，外来常住人口大量涌入。比如，2010年第六次人口普查数据显示，上海常住人口为2301万，其中外省市来沪人员897万，占39%，10年间，外来常住人员增加了555.21万。规模庞大的外来人员给当地的住房、教育、医疗、治安等公共服务和社会管理带来了巨大压力。

　　另一方面，上海房屋租赁市场的结构性矛盾十分明显。从需求看，来沪人员以一般从业人员为主，根据人口管理部门的数据，在上海办理居住证的外来人口中，九成办理的是临时居住证，这部分从业人员主要为新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员，收入普遍较低，房租支付能力较弱，中低端的住房租赁需求较大。

　　从供给看，由于规划等方面的原因，市场上的新增供应偏重于大户型、中高端住房。适合租赁的中小户型、中低租金的住房供应不足，尤其中心城区，适合来沪务工人员、蓝领阶层租住的集体宿舍、蓝领公寓更是严重短缺。

　　大户型住房由于租金偏高，出租相对困难，为避免房屋闲置，业主往往自行或通过“二房东”进行拆套或分隔出租。

　　增强法律和制度的支撑

　　群租之弊显而易见，但治理群租时，在发现、认定、整改、处罚等各个环节都面临不少困难。

　　尤其是对群租的行政执法，难以持续取得预期效果。一是调查取证难。因担心受处罚，承租人不愿配合调查取证，门难进、租赁合同等相关书证难以获取。二是执法成本高。行政执法从立案、调查取证、责令整改到作出处罚决定，正常情况下需要一个月，如涉及听证、申请法院强制执行等程序，则至少需要三个月。三是申请强制执行周期长。行政部门发出责令整改通知书或作出行政处罚决定后，当事人如置之不理，行政部门只能向法院申请强制执行，但强制执行的周期较长。

　　治理群租，单靠房管、综治等单个部门显然难以奏效。因此，治理群租一方面要形成多部门联动，另一方面要增强法律和制度的支撑。

　　近期，上海的综治、法院、房管、公安、工商等10部门联合发文加强住宅小区出租房屋综合治理，其中，进一步明确和加强了相关主体应负的责任。比如，出租人应对出租房屋的安全负责，与公安派出所签订《治安责任保证书》；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金等。