■李伟

　　 很多企业家和学者一直在集体建设用地同地同权上做文章，甚至形成了一种期待，国务院发展研究中心抛出的“383”方案，在一定程度上推动了这种预期的升温，给市场注入了一针强心剂。

　　 也有一些熟悉现实工作的朋友对此颇有微词，一些一线的政府领导开始抱怨手头工作没法干了，农民和一些组织这种不切实际的期待使得近一年来城镇化工作难于开展，都在等待三中全会的尘埃落定。

　　 三中全会的公报发出后，虽然带来了很多唏嘘声，失望之余，细细品味，竟也看到了很多真知灼见，看到了三中全会集体投射出的智慧。

　　 虽然同地同权这样一个涉及到产权制度变革层面的根本问题没有得到解决，但是在市场化配置资源方面，确实向前大大地推进了一步。通过“赋予农民更多财产权利”，和“使市场在资源配置中发挥决定性”等提法，把复杂的体制改革问题，转变成市场化的机制设计问题，虽然在市场原教旨主义者看起来不解渴，但却是在目前情况下，中央领导集体真正看懂了社会主流群体要的究竟是什么，这是保持社会平稳发展中最大限度的改革逻辑。

　　 笔者认为，就房地产市场化改革问题，围绕机制建设这样的思路，应从以下三个方面理解：

　　 一是政府管理方式变革将在制度建设层面理顺房地产市场化的机制设计。三中全会公报中提出“推进国家治理体系和治理能力的现代化建设”，这将对房地产市场化带来新的思路。过去房地产行业协会、房地产企业在区域发展中发挥作用非常有限，根本原因是政府在城市或国家管理中地位是主导性的，主人只有一个，那就是政府一家。从统治或管理的概念过渡到治理的概念，是国家审时度势的重要选择，这种创新性提法是定位的调整，也就是国家把管理主体由政府一家，变成了多主体，房地产企业、行业协会其他社会组织的地位就可能由过去的参政和议政这种附庸的关系，变成平等主体的合作对话关系。这种变化带来的改革将是根本性的，联系到国家将鼓励各种社会组织的充分发展来看，各种行业组织在城镇化中的管理地位将得到进一步加强，企业在一个区域中对区域发展的影响力也将进一步得到强化，这为市场化机制发挥决定作用奠定制度基础。

　　 二是建立统一的城乡建设用地市场的提法，必将推动进一步增加土地改革的试点，集体建设有条件通过市场化交易将成为下一步改革的方向。目前制约中国集体建设用地真正流入市场的问题是规划和土地管理制度的制约。由于我国现在的规划管理制度的核心是入门证制度，也就是管理项目的前期，进了门就再没有人管理了，你的规划变化了，你的建设项目的用途和实际用途的差别都是没有人过问的事情。这样的管理制度下，集体建设用地市场化交易将导致无序的城镇化，村村点火户户冒烟这种可怕的城镇化将死灰复燃。集体建设用地市场化交易的前提在于加强规划的权威性，同时把规划的事前管理变成事前、事中和事后同抓共管，尤其要加强事中和事后管理。这应该是国家关于房地产市场化改革中重要的一笔，其实，类似的改革目前已在进行，这从公司注册登记制度的管理改革可见中央政府这方面改革的端倪。

　　 三是赋予农民更多财产权利，这是在微观层面搞活市场的重要举措，是制约房地产市场化中重要的一环。农民的宅基地、自留地、承包地等集体用地能够以某种形式在市场上流转，并且承认这样一种收益权利，将使得集体用地融资等制约农村发展的问题得到有效的破解。这里核心问题是要解决好农民的保障问题，目前中国的农村是中国经济改革的稳压器，比如最近出口受挫问题，沿海企业纷纷倒闭，农村仍是农民工的吸纳地。微观上盘活农民的资产，让农民的资产变财产，财产变资本，发挥农民这样一个市场主体重要作用的根本性制度保障，期待一些金融配套制度改革走进农村，这样将对以农村就地城镇化为主的房地产市场发展带来真的机会。

　　 （作者系资深地产专家、北京荣帮瑞明投资管理有限公司董事长）