——香港政府破解居民住房难题调查

　　Hong Kong Government crack survey of residential housing problems

　　解决住房问题已然成为坊间极为惹火的话题。民之有问，官员当答；百姓有难，政府当助。“安得广厦千万间”，惟有心系百姓，问计于民，取信于民，落实于民，定然有完美的答案。它山之石可以攻玉，不妨从香港“居者有其屋”的实践经验中获得启示。

　　Solve the housing problem has become a very hot topic of printing . China has asked the officials when the answer ; people are in trouble , the Administration Assistant . " Mansions ten million " , only heart people and asked the people, win the trust of the implementation of the people, will certainly have the perfect answer. Stones from other hills may serve to polish jade , it may be from Hong Kong, "Home Ownership " of practical experience gained enlightenment.

　　文 练 鲁（香港）

　　香港政府关怀民生，依靠智慧，因地制宜，因人而异，成功地破解居民住房的难题，实现居者有其屋的目标，达到安居乐业的目的，博得世界的好评。

　　香港地狭人稠，土地资源稀缺，是世界人口最稠密地区之一，住房需求巨大。香港房地产市场十分发达，其代理之多，令人惊叹，几乎每条主要街道上，都设接二连三的有房屋代理商号，而且均占据在显眼的位置。完善的市场经济，住宅有其特殊性，既是商品，更是人们生活的必需品。香港政府积极干预住宅市场，通过鼓励建立私人开发商和政府部门共同发展的双轨制住房供应体系，成功地解决了不同阶层住房供应的难题。使得在1084平方公里的土地上近700万人口中，约50%的居民居住在公营的租住公屋和资助出售的居屋中，50%的居民有私家住房资产。据悉，香港约有230万个家庭，而住房约有240万套，基本上供求平衡，原则上每个家庭都可以分到住房。

　　香港政府一直是住房市场上的主导者，尤其是对建设公共房屋政策的扶持，市民受惠巨大。香港市民的置业能力概括地可分为三大阶层：

　　基本阶层，即合乎租住公屋资格的人士，他们收入有限，只能负担公屋或其它居住条件较差的私人住宅之租金。

　　中间阶层，即不符合租住公屋资格、但合乎购买居屋资格的人士，他们的收入有一定水平，但对购买私人住宅仍然力不从心，若想置业，就只能选择居屋，或者最便宜的一批私人住宅。

　　高端阶层，即不符合购买居屋资格的人士，他们有能力选择更佳的私人住宅置业，不需要政府额外支持。

　　因此，香港的房产有三大类市场：一是公屋（约有38%左右的人口居住），由政府的房屋署兴建，是政府租给市民的，价格较低，适合中低下收入家庭居住；二是居屋（约有11%左右的人口居住），也是由政府房屋署兴建，并且以较低的价格卖给购房者，这类房屋密度较大，环境没有私人发展商开发得好，但是以香港的工资水平，普通消费者能买得起；三是私人发展商开发的房屋（约有51%左右的人口居住），这种房价格较高，但是地理位置、环境比较好，适合收入较高的人士购买。

　　港府在公房住宅市场上的切入点，一直秉持市场短缺的中小户型(45—50平方米)，即使在私人房地产市场上65平方米的房屋也只占全香港住户的一成左右，100平方米以上已算是“豪宅”了，仅有不到10%的人享有。

　　香港公营房屋建设，心系百姓，取之于民，用之于民。公屋，“大庇天下寒士尽欢颜”；私屋，让中高收入群体建家立业，购买居室，成为业主。

　　香港地价很高，最大好处是解决了财政来源。港府通过卖地、补地价、地租、印花税和物业税，以及征收地产商的所得税等，在高峰期，可达财政预算的4成以上。港府卖地收入以及私人房地产市场的高额利润部分，用于政府公营房屋的建设资金。公屋和居屋的资金主要由两部分构成：一是政府通过拨出资金、低息贷款和免费拨地提供资助；二是房屋委员会通过出租公屋及附属商业楼宇、出售居屋，获得维护及兴建公共房屋所需的资金。这部分建设资金除了部分来源于低收入者上缴的租金外，还来源于商业房地产的地租，以及跨阶层的“补贴”。近年来，香港私人楼宇的价格上涨为政府通过土地的二次供给或循环卖地获得了可观收入，筹集了更多的公屋建设资金。相反，在房地产市场低迷，私人楼宇价格下跌的年份，政府改善中低收入者居住条件则受到很大限制。

　　公房满足的是居民最基本的家庭住房需求，政府扶持的方针绝不是人人有份的“泛福利”。2009年，公屋的支出约为160亿港元，占到政府总支出的6%。

　　公屋——以解燃眉之急，杜绝风餐露宿。

　　公屋，专门提供给没有能力买房的穷人，以非常便宜的价格租给需求者。法律规定，公屋租金不能高于香港中等家庭收入的十分之一；如一个40平方米左右的居室，每月租金仅为1300元港币。公屋租赁非常发达，遍及整个香港。在电视上看到那种推拉式防盗门，一般是公屋的象征。

　　公屋只租不售，基本公共功能一应俱全，绝不是人们因“底层”概念而想象的“贫民窟”景象。新式公屋，街区多配套有儿童游乐场所、青少年中心、护理安老院、小型体育场和健身场所等。部分社区还有花园、绿地等休憩空间。物业管理外包，都具有甲级保安水平。当某一地区的人口规模达到万人左右时，幼儿园、中小学、大型商场、公共图书馆、公共游泳池等设施也会跟进。在一些专为市民服务的街区市政大厦中，还有供孩子们学习用的自习教室。在比较成熟的中低收入社区，民众可以在15分钟的步行范围内满足日常生活的基本需求。

　　公屋实行轮侯制度，凡希望租住公屋的居民，均可向房委会提出申请并登记；申请人必须年满18岁，且申请人与家庭成员不能拥有或与人共同拥有任何住宅楼宇。据统计，目前香港约有9万个家庭正在排队轮候公屋，一般要轮候时间约2年，才可以申请到；而对于老年人来说，如果不刻意挑拣单元，约9个月就可租到小单元公屋。

　　居屋——鼓励小康置业，生活更上层楼。

　　居屋是为中产阶级或有望上升到中产阶级的无产阶级准备的，旨在让中低收入阶层成为业主。

　　购置居屋申请人必须符合规定的条件：一是公屋住户；二是公屋准住户；三是租住私人房屋一定限额以下未拥有住宅物业的家庭。凡经房委会审定可购居屋者，均可获得一张“绿表”或“白表”。

　　居屋主要是鼓励一些收入逐步提高后的原公屋住户购买居屋，将他们原来住的公屋让出来以重新编配给排队轮侯的低收入家庭，同时也协助租住私人楼宇而收入不高的中等偏下收入家庭自置居屋。居屋售价较市场价要低得多，一般为市场价的70%。购得的居屋只能购者自住，不得再转租给他人。1997年推行“居屋第二市场计划”，规定居屋业主超过规定年限转让的，可向房屋署申请“可供出售证明书”后，才可在居屋第二市场出售其居屋，但售出居屋后，其本人及配偶不能再参加房委会辖下的任何房屋资助计划。

　　香港物业管理惟一宗旨是打造和谐宜居环境，力争业主和物业双赢。坚持采用招标方式选择物业，遵循法律法规，物业资质和人员培训合格方能上岗。

　　物业管理既可为业主或租户，提供一个安全、舒适、和谐的居住环境，保障业主或租户的利益，同时也提高了房屋的投资回报率。香港已有的40多年的物业管理历史，除自身创新制度外，也在不断地吸收国外的经验，物业管理日趋成熟，目前已形成一整套“港式”的管理体制和机制。据悉，北京、深圳等大都市多有聘请港人管理物业的范例。

　　物业管理权限重视契约。在香港，开发商卖房时，必须起草制定大厦公共契约，并报政府登记备案。公共契约中如有不平等条款，政府可以拒绝备案。港府早在1964年开始推行大厦公共契约制度，主要范围包括：物业与业主的权利和义务；业主委员会的成立和运作办法；物业管理费用标准及收取办法；违约责任的处理。发展商出售房屋时必须向购房人出示经备案的公共契约，购房人在签订房屋买卖合同时应书面承诺遵守公共契约。

　　物业管理费用独立核算。香港物业管理模式主要是代理人制，即管理费用成本支出加上酬金；酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。

　　物业管理欠费追讨有方。业主欠缴管理费，物业管理有相应的追讨方式。如，及时向住客及业主发通告，详列所欠款项、清还期限及说明管理公司会采取之措施；久催未付，管理公司可采取法律行动。

　　物业管理重招投标制度。香港是一个市场经济相当发达和完善的地方，物业公司也受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”。大到物业管理公司的选聘，小到日常管理中材料的采购，均广泛采用物业管理招投标机制。

　　物业管理依据法律法规。香港市场经济发展成熟，法制健全，一切均有章可循。在物业管理方面的根本大法是《香港建筑物业管理条例》。物业管理中发生的任何问题，均能在法律条文中找到解决答案，具有强制执行的力度。如物业管理中遇到的欠费问题，也能得到合理的解决。

　　物业管理重资质及培训。香港的物业管理是专职的行业，十分重视企业资质。其从业人员如有认可的学历及工作经验，可加入专业学会，成为会员。被认可的专业学会会员亦可向“香港注册专业房屋经理局”申请成为“注册专业房屋经理”。目前香港大学及香港城市大学，可提供获取专业资格的物业管理培训课程。

　　香港年轻人置业观值得称道，先立业，后买房，不甘心做“房奴”，梦想出港深造。港府推行按揭办法亦可资借鉴，为置业者架起迈向“有产者”的金桥。

　　香港人普遍认为，年轻时就应该买不起房子，一般工作10到15年后买房很正常。更有人觉得，年纪轻轻的就成了“房奴”，如同谋杀自己的未来，还款成为负担，不会再有离开香港出外闯荡的冲动，扼杀了择地创业或出国深造的梦想。

　　在结婚买房的观念上，很多年轻人很讲实际，好高骛远者屈指可数。有些年轻人结婚后也不一定买房子，不想有太重的经济负担。香港女生不会要求男生买了房子才结婚，通常是婚后男女双方一起储钱买房，“啃老”是一种耻辱。香港目前有9成女生婚后还要工作，夫妻共同负担按揭贷款，压力相对会减轻。对那些经济实力有限，结婚后又有置业愿望的年轻人，政府为他们提供了居屋按揭。

　　在香港年轻人中租房住很普遍，有实力的人可以选择自己理想的居所租住；经济能力逊色的可以租住政府提供的公屋。“一步到位”的买房习惯在香港年轻人中更是罕见，几乎凤毛麟角。香港年轻人的理念，买房循序渐进乃天经地义。年轻人第一次置业一般多购40-50平方米左右的一室一厅。再工作几年，有的甚至是10几年后，随着加薪、升职、生子，可卖掉现有的房子，换大一些的，也只是70-80平方米左右的大二室一厅或小三室一厅。只有是非常有钱了，而且是有一定的闲钱，才可能去买更大些的房子。在香港市区接近100平方米的房屋已可列入豪宅级别了。

　　年轻人对待置业算盘打得精当。考虑房子的按揭是否抵得上房租，就是一些买得起房子的年轻人也还是租房住。港人认为总能等到房价下跌的时候，从过去20年的经验看，几乎每5至10年便有一次这样的机会出现。

　　香港年轻人普遍认为置业除了是“有瓦遮头”解决居住问题外，更重要的是一种投资保值，甚至是致富途径。在香港，除了政府官员，普通老百姓是没有退休金或养老金的。退休后如能有一套房子出租，不仅雪中送炭能解决生活费，还可锦上添花改善生活质量。香港的房屋之所以可以养老，是因为香港的房屋租金近5年一直很高，回报相当可观，且比较稳妥靠谱。

　　港府为解决“居者有其屋”的民生问题，心系百姓，发扬民主，问政于民，遵循市场经济规律，实行按揭办法，为置业者搭起了通向“有产者”的金桥。

　　为满足不同贷款人的需求，银行提供多种按揭服务供选择，有的还推出优惠措施，如低利率、高现金回赠等。此外，银行还会给予其它优惠，如赠送律师费、按揭契约费、家居火险、信用卡优惠等等。一般来说，与贷款人有日常业务往来的银行，如发工资的银行，通常还要提供一些额外的优惠。

　　香港买房首期款为房价的3成，按揭最高可获得7成贷款。申请人必须收入稳定，完成还款期后年龄不能超过65岁。抵押贷款的房产的楼龄加上还款期，一般不超过40年。

　　香港的二手房必须先由银行估价后方可交易。网上有很多房屋估价服务，只要输入楼盘准确名称，可以很快得到估价数。要获得银行贷款，必须获得银行的估价。银行按购房者的要求，在半天的时间里便会答复估价；如果要书面详细估价，则需要等几天。房屋的楼龄及质量是估价中重要的因素，银行对楼龄较高、物业管理不佳的房屋多采取较保守的态度。不同的银行给出估价会有不同，贷款者可以多找几家银行做估价进行比较。

　　让“居有其屋”的理想

　　照进现实

　　近年来，因生计关系，笔者往来于北京香港之间，耳闻目睹港府“居者有其屋”和“十年建屋计划”的落实，感慨颇多，一言以蔽之：取得了令人瞩目的成就。

　　香港政府一直占据着住房租赁市场的主导地位，从增量上分析，政府兴建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50%左右；从存量上分析，政府供给的出租公屋和补贴出售的居屋所占比重略低于私营部门。就人口分布来看，居住在公房和私房的人口各占一半，从而形成了公营与私营并存、相互补充，租与售平分秋色的市场格局。港府采取的“人人有房住”的经验告诉我们，百姓“人人有房住”，不应等于“人人买房住”；解决“人人有房住”，是政府应该做的工作；但迎合百姓的“人人买房住”，则不是政府的理念。

　　国人的诸多地产商出尽花招，撩拨市民购房欲望，乃至一些年轻人刚毕业或一结婚就希望拥有自置的房屋，把“人人有房住”与“人人买房住”等同起来，结果是人人争置业，梦求在房地产市场中透过资产增值而致富，导致房价越来越高不可攀，把一代又一代的年轻人推入了“房奴”的困境当中。年轻人需要的是“有房住”，而非“买房住”。“有房住”，是必需；“买房住”，不是必然。

　　买房已成为坊间极为惹火的话题。民之有问，官员当答；百姓有难，政府当解。“安得广厦千万间”？只要心系百姓，问计于民，取信于民，落实于民，当有完美的答案。山之石可以攻玉，我们不妨从香港的“居者有其屋”的实践经验中，获得启示，为我所用。