□经济视点报记者 李晓莹

　　上半年，全国楼市在销售面积、销售额、土地购置面积等方面较去年均再上一台阶，而郑州楼市也再度刷新多项指标，频创历史新高。

　　据统计，1~6月郑州市二手房交易量已经超过去年全年水平，新建商品房市场月均交易突破百万平方米，房价同比也有千余元的涨幅，楼市犹如脱缰野马，已然回归到限购政策颁布之前。

　　脱缰之“马”

　　今年上半年，郑州全市房地产开发投资累计完成635.88亿元，同比增长30%，增幅比全国高近10个百分点。而在商品房销售方面，郑州市的同比增速更是快于全国14.2个百分点。

　　据郑州市住房保障和房地产管理局公布的最新数据，今年上半年郑州全市商品房销售750.52万平方米，同比增长四成有余，月均销售125万平方米。

　　自限购令政策颁布以来，仅2011年底市场为之低迷，但是整个2012年，全国楼市都在一片回暖之中。记者查询获悉，去年上半年郑州销售525.21万平方米，其中有3个月份商品房销售面积超过百万平方米。

　　据官方统计，去年5、6月份商品住宅销量单独破百万平方米，基本恢复到住房限购前的水平。然而，今年上半年商品住宅销售632.36万平方米，月均破百万，其强劲的表现使得限购令“形同虚设”。

　　尽管2月末新国五条出台，但是楼市非旦没有被“威慑”住，反而需求被“引爆”。首先导致二手房交易市场迅速井喷，而后新建商品房市场随之升温。

　　数据显示，今年上半年二手房交易面积为328.69万平方米，同比增长近2倍，超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。与此同时，县域房地产市场也在强劲发力。

　　价涨千元

　　“从去年二季度至今持续的销售回暖，使得房地产行业投资环境明显好转，行业信心回升，房企对市场的预期普遍向好。”郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，新“国五条”对房地产市场产生了一定影响，但是郑州作为二三线城市，需求更多的体现在首次置业和改善需求上，故政策影响较小。

　　在上述因素的影响下，郑州商品住宅销售不俗，上半年住宅销售面积已经超过了去年上半年所有商品房的销售面积。然而，与此相伴的是房价的上涨。

　　数据显示，今年上半年郑州全市商品房销售均价同比上涨11.5%，虽然县域市场销售强劲，但是市区价格的攀涨幅度更高。经测算获悉，郑州市市区商品房销售均价同比上涨1136元/平方米，其中商品住宅均价同比上涨1081元/平方米，涨幅为17.2%。

　　“1~6月，全市商品住房房价前期平稳，年中翘尾，而市区商品住房房价整体小幅上涨。5月份在预售审批环节加强管理、约谈企业领导、暂停企业网签资格等行政干预下，房价出现回落，但是仍难从根本上一直房价上涨的势头。”叶琦说，房屋建设成本上涨、企业资金周转资金充足，需求旺盛以及供应紧张均为房价走高的“推手”。

　　库存失衡

　　2012年，郑州市商品房投放面积达到716.29万平方米，同比上升18个百分点，而今年有了26.13%的上浮，投放高达903.42万平方米。据悉，今年上半年全市商品房投放量和销售是2010年以来的最高值，其中市区商品房投放量创下同期历史新高。

　　但是，整体的投放最高并不意味着就可以满足住宅旺盛的需求。数据显示，上半年全市商品住房投放量同比下降了4.42%，而市区这一数据下浮更厉害，为-13.58%。

　　在商品住房投放量呈负增长的情况下，全市商品房的供销比为0.91:1。但是，在住宅整体供应偏紧的情况下，非住宅却严重的供过于求，在市区供销比达到2.76:1，而县域市场则高达3.46:1。

　　在此情况下，非住宅投放量却同比有着191.39%的增长，全市及市区的投放量及销售量均创下历史新高。据悉，在此半年中市区非住宅可售面积增加了148.3万平方米，各月库存频刷历史新高，6月底库存累计746.76万平方米，消化周期需48个月。

　　“近两年县域市场开发的业态以城市综合体居多，其中非住宅物业比重过大。”叶琦说，在近两年半中，县域市场供销差已达到173.01万平方米。以有史以来的最好销售成绩测算，消化上述面积也需近4年的时间。

　　非住宅的库存高位与住宅的库存低位令郑州楼市两下“纠结”，亟待破除土地供应弊端，调整失衡状态。