王建生

　　这个乍暖还寒的春天，如同万猪漂流、禽鸟坠落的奇异景观，房地产也乱象纷呈。购房人恐慌之下仓促出手，二手中介经历冰火两重天，开发商在地方细则语焉不详中难寻方向，市场冷暖骤变波动加剧……凡此种种，成为2013年中国房地产业纠结现状的注脚。严峻现实之下，围绕房地产行业的各种争议，以房价为关键词，楼市始终是社会性的关注焦点，而开发商、地方政府和利益集团被视为房价暴涨的推手。

　　撇开早期和其它行业并无二致的“原罪说”，至少在当下，被视为房价暴涨推手的开发商，很大程度上被误读了。近期受到市场关注的一组统计数据，真实地呈现了房地产业的发展现状。2012年，总收入为6.4万亿元的房地产业销售中，契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，房贷利息8400亿元，卖地收入28517亿元；政府和银行共从房地产获得收入4.8万亿元，占总销售收入的75%，占去年政府财政收入的41%。

　　房地产企业的运营数据同时表明，开发商并未能在一年来的房价上涨中显著获益。事实上，伴随2012年房价的上涨，开发商利润不升反降。中房协2013年中国房地产开发企业500强测评显示，2012年，在总销售额取得正增长的同时，500强开发企业净利润均值同比下降18.64%。房价上涨，开发商大幅获利的逻辑基于假设前提，即开发运营成本不变或成本上涨幅度小于房价涨幅，但在2012年，土地、融资、人力和税费等各种刚性成本的涨幅高于房价涨幅。

　　两组数据显示了当前房地产开发企业面临的无奈现实：相较于掌控土地资源的地方政府和资金资源的银行，开发商已经沦为弱势群体（开发商为银行打工和土地财政专题，详见2012年4月19日和5月2日《东地产财经周刊》）。不过，这依然不能解释大众的疑惑，开发商和地方财政以及利益集团立场一致，作为既得利益者，在楼市调控中究竟扮演了怎样的角色？

　　溯源楼市调控，有助于厘清真相。2000年停止福利分房后的13年，有文案可查的楼市调控不少于10次。但纵观楼市调控史上的新旧“国五条”、“国八条”、“国十条”以及最新的“国五条”，方向性的维稳、行政性的限制（限购、限贷、限价）、市场性的增加供给、以及保障性住房的提速成为主基调。

　　遗憾的是，落到地方的执行细则中，那些增加供给、提速保障房建设等决定市场供求关系、影响价格水平的市场导向策略，并未得到足够重视；相反，持续上涨的地价、交易环节剧增的成本、以及企业税赋的增加成为常态。另一方面，调控期的开工不足，为一个建设周期后的可售减少埋下伏笔；货币紧缩名义下，银行资金以信托等曲线方式显著推高融资成本；最终，在卖方市场的楼市中，体现为成本转嫁、需求暴发、购房人恐慌和房价持续上涨，而开发商成为房价暴涨的替罪羊。事实上，对开发商而言，稳定的价格意味着较小的政策风险和较低的运营成本，平稳的成交量增加了销售和财务的可预见性，一个市场优化资源配置功能得以发挥、较少行政干预的健康行业是大多数品牌开发商所喜闻乐见的。

　　眼下，一个在国民经济中作出过重要贡献、产业链涉及数以亿计就业、依然承担国民安居梦的支柱性行业，在经历20余年的高速发展以及贯穿其间10余年的宏观调控后，为何仍然不能获得与实际相符的产业地位、成为健康发展的行业？答案值得全社会深思。